Что строят возле глобуса в калуге

Поле в Пучково: новый ЖК «Калужские луга» или шанс на застройку человеческих масштабов?

Мнение главного редактора проекта «Калугахаус» о перспективах строительства нового района на Правом берегу

В понедельник, 8 февраля, губернатор встречался с представителями группы ПИК. Предмет встречи в пресс-релизе обозначен общими словами, однако есть некоторые соображения на этот счет.

Если коротко, то содержание еще одного нового района для Калуги будет слишком дорогим, необходимости в таком количестве новых квадратных метров не просматривается, и сама перспектива передачи огромного участка в руки одного застройщика без строгих требований к качеству проектирования выглядит стратегически сомнительной. Это решение должно быть принято после тщательного анализа последствий с привлечением как профессиональных градостроителей, так и представителей строительной отрасли.

От лица «Калугахауса» предлагаю городским и областным властям не ускорять процесс путем скорейшей передачи ПИКу прав на участок, а проработать стратегию развития этой территории на ближайшие 15-20 лет и превратить ее в передовой инвестпроект. Для этого мы готовы организовать большое мероприятие, в котором примут участие инвесторы и застройщики из Калуги и соседних регионов.

Давайте обоснуем эту точку зрения. В 2020 году в Калуге введено в эксплуатацию немногим более 100 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Это сильно меньше, чем было в планах. Задел закончился. Нужен новый крупный проект. Площадка под него есть в Пучково, рядом с кампусом Бауманского университета. Почти 150 Га. Быстро (в горизонте 10 лет) освоить эти поля под силу только крупному застройщику — такому, как ПИК. Группа построила на территории области 41 многоэтажный дом, и хорошо знакома Владиславу Шапше как бывшему мэру Обнинска (большая часть домов, 29, построена там. Плюс школа). На калужском рынке компания, кроме того, выглядит передовой во всех отношениях: яркие архитектурные решения, отлаженная технология продаж, современный продукт — квартиры с отделкой, собственная управляющая компания с «цифровой» пользовательской инфраструктурой.

Понятно, зачем новый район нужен губернатору — это красивые строчки отчетов в федеральный центр как минимум на несколько лет, да еще и ленточки на подъездах, которые не стыдно перерезать.

Однако есть еще ряд моментов. Первый — экономическая устойчивость муниципалитета, получившего в подарок новый район массовой застройки. Второй — ожидания покупателей нового жилья. Третий — собственно, источник этих покупателей.

В публичной сфере судьба участка в 146 Га в последний раз решалась в 2017 году. Тогда проводился аукцион на право аренды, правда, ни одной заявки подано не было. Рассмотрим его условия. Если бы ПИК тогда принял предложение муниципалитета, он пополнил бы бюджет города 175 млн. рублей единоразово и еще 35 млн. за пять лет аренды, разработал бы проект планировки территории, построил бы все инженерные сети, дороги, школы, детские сады, поликлинику. И, конечно, сами жилые дома, причем в кратчайшие сроки — всего за семь лет. Школы, детские сады, медицинские учреждения город выкупил бы за счет бюджета (скорее всего, федерального), а сети получил бы бесплатно.

Предположим, что так и будет.

Попробуем раскрыть каждый из вышеуказанных рисков — экономических, социальных и демографических. Допущения. Среднюю плотность населения в новом районе примем в 350 человек на гектар (в большинстве многоэтажных кварталов она выше, но возьмем по-минимуму). С учетом территорий, которые застроить нельзя, общее население района составит около 50 000 человек. Это 15% сегодняшнего населения города. А сколько это будет в квадратных метрах? Грубо говоря, если средняя площадь новой квартиры останется на сегодняшнем уровне, мы получим 1,5 млн. новых квадратных метров — а это уже 20% площади всех многоквартирных домов города.

Конечно, эти люди не заселят новый район одномоментно — разумно допустить, что этот процесс будет равномерно растянут на 10-15 лет. И все равно получается, что ежегодно только в этом районе будет приобретаться 2-3 тысячи квартир. Причем они не будут дешевыми, так как ПИК работает далеко не в нижнем ценовом сегменте. По данным ДОМ.РФ, в Калуге в 2020 году на первичном рынке было приобретено 913 квартир (средняя стоимость — 2,9 млн. рублей, медианная — 2,45 млн. рублей). С учетом переуступки прав и ряда экзотических механизмов уровень платежеспособного спроса в городе можно оценить на уровне 1,5 тысяч квартир в год. Медианный спрос за последние 10 лет несколько выше 2 тысяч квартир, но его достижение в ближайшие годы не гарантировано.

Отчасти поэтому заявленные 10 лет назад проекты не закончены. «Мельница» заморожена, «Веснушки» готовы лишь наполовину, «Солнцеград» сменил формат и построен от силы на 10%, в «Олимпии» рядом с Пучково даже не началась стройка.

Будет ли район заселен в полной мере или не будет, не так важно. Городскому бюджету в любом случае придется взять на себя обслуживание инженерных коммуникаций, ЖКХ, транспортное обслуживание, уборку и вывоз мусора, оборудовать две или три новых школы, укомплектовать кадрами поликлинику или больницу — в 4 км от ближайшего крупного жилого района. Все это прямые издержки — и они составят не менее 10% годового бюджета, то есть больше миллиарда рублей ежегодно в дополнение к тому, что мы тратим сейчас. Откуда они возьмутся? В финансовых документах муниципалитета ответа на этот вопрос нет (более того, бюджетные доходы по плану в ближайшие три года снижаются). Если доходов будет меньше, расходов будет меньше, а территория будет больше, то произойдет что? Снижение качества обслуживания, причем по всему городу. Косвенные издержки связаны с маятниковой миграцией: большая часть трудоспособного населения района будет работать в других частях города — а значит, на примыкающих к окружной автодороге улицах в часы пик будут возникать автомобильные пробки. Вполне комфортное сегодня время в пути из центра города в Пучково — 15-20 минут — в этих условиях увеличится как минимум вдвое.

Неоднозначный опыт строительства на Правобережье уже научил калужского потребителя критически относиться к преимуществам новых микрорайонов. Дефицит инфраструктуры, несоответствие качества жилья и среды, нарушение принципов добрососедства, разнообразные коммунальные проблемы, снижение доверия к обещаниям представителей власти и застройщиков — все это требует работы над ошибками. Комплексное развитие территории силами одной строительной компании, возможно, снизит эти риски — тем более, как уже было отмечено, ПИК использует передовые технологии работы с покупателями. Но приемлемая для калужского рынка цена квадратного метра для федеральной компании не слишком привлекательна и не позволит окупить серьезные вложения в среду. Принципиальных отличий от того же «Лесного» вряд ли стоит ожидать. Да, он выделяется на общем фоне — но это в уже существующем районе.

С точки зрения демографии также есть некоторые вопросы. Какую-то часть нового района заселят переселенцы из ветхого и аварийного жилья и другие получатели поддержки — но крайне сомнительно, что за 10 лет их наберется больше 5000 человек. Не так велик будет вклад студентов и преподавателей. Большая часть жителей переедут из других районов города. Освободившиеся квартиры будут оказывать давление на рынок «вторички», снижая средние цены. Можно ожидать, что это стимулирует некоторый приток населения из районов области и других регионов страны. Однако для полного замещения «переехавших» простого наличия доступного жилья недостаточно — нужны условия для экономического роста, причем более существенные, чем в 2000-х.

Пока с моей точки зрения прогноз выглядит так. Крупный застройщик с максимальными преференциями (он же зарабатывает гораздо меньше, чем в Москве) заходит на строительство нового микрорайона. Проектируется модно выглядящее высокоэтажное жилье эконом-класса, с типовой для московских микрорайонов инфраструктурой (школа, сад, сетевой магазин, малый бизнес на первых этажах), постепенно строится и продается частично на рынке, частично в бюджет разных уровней. Город строит все «внешние» коммуникации (напомню, что в Пучково, например, центральной канализации нет) на привлеченные из областного бюджета деньги, а потом получает в нагрузку жилую и социальную инфраструктуру, с обслуживанием которой справляется, благо кое-какой опыт накоплен, но «на грани». Уехавшие из других районов жители, в основном экономически активные, ездят на работу на машинах и оставляют без прибыли те магазины, в которых закупались раньше. Город становится еще более рыхлым, с еще более запутанной структурой владения недвижимостью.

Основная проблема, конечно, не в ПИКе, а в концепции застройки, предусмотренной градостроительным регулированием — многоэтажной и высокоплотной. Она просто несовременна и не отвечает потребностям города, который не имеет потенциала к существенному росту населения и тяготеет скорее к развитию пригородных территорий за счет проектов ИЖС.

Кроме того, вокруг кампуса можно было бы представить район с вдвое более высокой стоимостью квадратного метра, своего рода калужский «Иннополис». Ориентирован он, конечно, уже не на калужан, а на москвичей, бегущих из большого города, но привыкших к его стандартам городской среды. МГТУ становится экспертным центром, а Калуга — новым Сколково, вокруг расцветают бизнес-инкубаторы, а свободные территории используются инвесторами. Новые квартиры перестают конкурировать со старыми, а предлагают качественно новый уровень жизни, авторскую архитектуру, многочисленные гибкие сервисы (вплоть до роботизированной доставки пиццы). Да, за немалые деньги — но далеко не как в Москве. К тому же для студентов, преподавателей и приглашенных специалистов значительная часть квартир сдается в аренду. Выглядеть все это может как микс ПИКовских же «Ильинских лугов» и «Вандер Парка» — что-нибудь не очень высотное, и с изюминкой.

Как этого достигнуть? Уж точно не копированием «Бунинских лугов» или любого бюджетного проекта ПИКа. Компания может выступить генеральным застройщиком, подведя коммуникации и спланировав на территории кварталы жилья разных классов — от бюджетного до элитного. По каждому кварталу или инвестиционному лоту проводится вторичный аукцион, уже не в рамках зоны «Ж-1-строй-что-хочешь», а в рамках регламента. И по гораздо более высокой цене: благодаря вложениям застройщика капитализация участка выросла в разы. Обслуживание коммунальной инфраструктуры района также нужно максимально переложить на управляющую компанию, а не передавать нагрузку в городской бюджет. Тогда генеральный застройщик не просто построит квадратные метры и продаст их (фактически, банку — ведь именно так работает проектное финансирование), а будет заинтересован сократить издержки на дальнейшее обслуживание.

Вот такой район, допускаю, может через поколение создать нового калужанина — не просящего, но дающего, человека увлеченного, готового на прорыв, патриота и прогрессора. Достойная ли это цель? Мне кажется, более чем.

Источник

Стройка на Правом берегу: развязки пока не будет, улицу Академическую перенесут

Расширенное заседание ТОС «Правобережье», состоявшееся вечером в среду, 12 апреля, прошло при аншлаге. Поучаствовать в мероприятии пожелали более 80 жителей микрорайона. В повестке дня значился один-единственный вопрос: предстоящее строительство гипермаркета «Глобус» на Правом берегу. Ожидается, что оно начнётся уже 1 июня. Открытие торгового объекта планируется 27 апреля 2018 года.

Общая площадь гипермаркета составит 29 тыс. кв. м. Из них 10 тыс. кв. м – это торговые залы, 13 тыс. кв. м – производственные цеха по переработке мясной продукции, выпечке хлеба, рыбный цех, кулинария. Рядом с торговым объектом обустроят парковку на 1200 машиномест. Объём инвестиций в данный проект составит порядка 4,5 миллиарда рублей.

Правобережцы, собственно, не возражали. Единственное, что их беспокоит, это как отразится появление гипермаркета на транспортной ситуации в этой части Калуги, которая уже сейчас оставляет желать лучшего.

Кроме того, компания-застройщик по собственной инициативе разработала проект планировки транспортной развязки, которая свяжет Тульское шоссе и улицу Генерала Попова.

Развязку на пересечении Тульского шоссе и улицы Генерала Попова в ближайшие годы не построят.

Впрочем, как выяснилось чуть позже, воплотить в жизнь эти планы удастся, в лучшем случае, через 3-4 года. В ближайшие же несколько лет транспортная ситуация будет только ухудшаться.

Вызвала вопросы у правобережцев и перспектива закрытия на полгода движения по улице Академической.

Улица Академическая будет перекрыта.

Леонид Меерович, со своей стороны, заметил, что просто взять и закрыть улицу Академическую, не предоставив людям альтернативный выезд в город, было бы неправильно.

По словам Леонида Мееровича, ТОС «Правобережье» готово поддержать проект строительства гипермаркета при условии одновременной организации альтернативного выезда через 3-й Академический проезд на улицу Энергетиков. Правда, сначала там нужно отремонтировать асфальтовое покрытие. Члены общины считают, что эти работы можно выполнить за две недели.

Поддержит ли горуправа предложения территориальной общины, неизвестно. Во всяком случае на прошедшей встрече ни Роман Евстратов, ни другие чиновники их никак не прокомментировали.

Источник

Мэр Калуги рассказал о главных стройках 2022 года

Планерка в сквере Волкова

Мэр Дмитрий Денисов продолжает лично инспектировать все ключевые стройки областного центра. В числе таких строек, находящихся под особым контролем горголовы, – сквер Волкова.

Чтобы нагнать отставание по графику, которое сложилось из-за погодных условий, мэр поручил подрядной организации ускориться и работать в две смены.

А снег идет…

Снегопады в Калуге – особая для Денисова тема. Расчистке дорог и тротуаров в городе мэр уделяет повышенное внимание.

В такие периоды городские службы работают в круглосуточном режиме, расчищая улицы Калуги и вывозя снег.

О планах на 2022 год

В среду, 8 декабря, депутаты гордумы приняли бюджет города на 2022 год. Дмитрий Денисов отметил, что бюджет по-прежнему носит социальный характер: основные расходы будут направлены на социальную сферу – образование, культуру, спорт, реализацию соцпрограмм.

На своих страницах в соцсетях горголова отметил, что значительные средства новом бюджете запланированы на переселение калужан из ветхого и аварийного жилья. Особое внимание уделено содержанию тротуаров и дорог.

Мэр пообещал, что приложит максимальные усилия для реализации запланированного и качественного благоустройства Калуги.

Новый детский садик в Калуге

Кошелев активно развивается, и количество молодых семей растет.

По словам мэра, новый садик готов принять 350 детей. Современные залы детского учреждения оснащены игровым и дидактическим оборудованием. Здесь есть центры конструирования лего, рисования, воды и песка.

Денисов отметил, что в детский сад поступили уже 50 детей, а работает в нем 21 сотрудник.

Монитор мэра

Мэр подчеркнул, что уборку Калуги проверяет лично.

По заверению горголовы, ежедневно в уборке города задействовано 100-115 машин.

Новая школа

В пятницу, 10 декабря, вместе с депутатом Госдумы РФ Ольгой Коробовой, депутатами городской думы и Законодательного собрания области Денисов проконтролировал темпы строительства новой школы в микрорайоне Кубяка.

Денисов отметил, что на базе школы запланирован серьезный спортивный блок. Здесь предусмотрены плоскостные сооружения, футбольная площадка и тренажеры.

Источник

В районе ул. Фомушина на Правобережье построят ТРЦ с паркингом на 8805 мест

рубрика: Калужские новости

На повестку дня был вынесен ряд вопросов, волнующих большинство проживающих здесь граждан. В частности, их интересовало, планируется ли в соответствии генеральным планом застройки микрорайона строительство торгово-развлекательного центра, мероприятия по оборудованию павильонами остановки общественного транспорта по улице Братьев Луканиных, а также в районе домов 3 и 5 по улице Георгия Амелина.

Этих же улиц и окружной дороги касался вопрос об их содержании и обслуживании. Это касается санитарной очистки прилотковой части, окоса обочин и покраски леерных ограждений.

Не меньший интерес у собравшихся вызвал и разговор о возможности организации мест для сезонной лоточной торговли по улице Братьев Луканиных, где фактически уже сложилась торговля овощами и фруктами, выращенными жителями.

Раздельный сбор мусора, уже ставший привычным для горожан, по крайней мере, в рассуждениях о бытовых отходах, заставило задуматься о наличии соответствующих контейнеров в микрорайоне. Да и недостаточное количество обычной тары для мусора на уже существующих площадках, заставляет задуматься об увеличении числа контейнеров.

Кроме того, жителей волнует, кем должны обслуживаться и ремонтироваться детские и спортивные площадки, а также, где пролегают границы зон ответственности городских служб и управляющих компаний в процессе уборки проездов, в том числе по очистке их от снега в зимнее время.

Что касается остановочных павильонов, то до конца августа текущего года в районе домов 3 и 5 по улице Г.Амелина будет установлен остановочный павильон. А вот по улице Братьев Луканиных установка павильонов в текущем году не предусмотрена. Она будет предложена в план работ при формировании такового на 2020 год.

По автодороге улицы Верховая производится механизированная уборка согласно муниципальному заданию с частотой один раз в три дня. Уборка прилотковой части здесь нередко затруднена из-за плотной запаркованности. Такие места зачищаются вручную дорожными рабочими. Дороги и проезды по улицам Георгия Амелина и Братьев Луканиных, кроме участка автомобильной дороги, где ходит общественный транспорт, не находятся в собственности муниципального образования «Город Калуга», в связи с чем его содержание за счет бюджетных средств не производится. Однако в настоящее время ведется работа по обследованию данных улиц с целью дальнейшего включения в казну. Окос обочин по улице Верховая в текущем году производился дважды.

Лимитом бюджетных средств окраска леерных ограждений на текущий год не предусмотрена, такие работы планируется произвести в 2020 году.

По итогам встречи Дмитрий Разумовский поручил заместителям Городского Головы и начальникам управлений Городской Управы взять на личный контроль исполнение поступивших в ходе встречи вопросов и жалоб от жителей микрорайона.

Источник

Из-за строительства ресторана фастфуда ГИБДД предрекает транспортный коллапс на Правом берегу

Точку общепита хотят построить на участке рядом с бывшей диспетчерской.

Во вторник, 24 сентября, на заседании комиссии по безопасности дорожного движения в Калуге обсудили устройство примыкания к Тульскому шоссе и улице Генерала Попова. В этом месте собираются строить один из известных американских ресторанов быстрого питания.

— Это в районе диспетчерской? – поинтересовался заместитель начальника управления городского хозяйства Игорь Бугаенко.

Бывшая диспетчерская.

Уже сейчас это один из самых загруженных перекрестков в городе.

Присутствующие депутаты удивились, почему на городской земле будут строить фастфуд.

— Земля частной стала? – интересовались народные избранники.

В итоге члены комиссии решили, что проектная документация сырая и её нужно доработать.

Уважаемые читатели, а что вы думаете по этому поводу? Пишите в комментариях!

Источник