Что строят напротив ленты в кудрово
Новые кварталы для Кудрово: жители просят притормозить стройку
На Градостроительном совете при правительстве Ленобласти представили обновлённый генплан Заневского сельского поселения, на территории которого находится город Кудрово. Там предполагается застроить последний свободный квартал площадью 40 гектаров к востоку от ЖК «Капитал».
Сейчас на рассматриваемом участке находится только гипермаркет «Лента» и строительная площадка ЖК «ID Кудрово» компании Euroinvest Development. Согласно генплану, под жилое строительство хотят отдать 29 гектаров в северной части квартала. Там предусмотрены дома высотой от 8 до 12 этажей общей площадью порядка 370 тысяч кв. метров. Жить там смогут почти 9 тыс. человек. Но несмотря на то, что проектировщик ограничивается этой цифрой, при существующем нормативе в 30 кв. метров на человека запланированная площадь домов сможет вместить более 12 тыс. жителей.
«Социалка» не успевает за жильём
Оставшиеся 11 гектаров планируют отвести под бизнес и «социалку»: школу на 825 учеников, три детских сада, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и два кабинета врача общей практики.
Пробок станет меньше. Но не надолго
Помимо социально инфраструктуры в Кудрово есть проблемы и с транспортом. Ещё в 2017 году должно было быть построено продолжение Европейского проспекта, однако проект был направлен в Госэкспертизу только сейчас. При удачном стечении обстоятельств движение откроется лишь в конце года. Дорога сможет разгрузить кудровские улицы, на которых всё время скапливаются пробки. В частности, она поможет жителям южной части города добраться до гипермаркета «Лента».
До расширения загруженного участка дороги на выезде из Кудрово дело дошло тоже недавно – дирекция КРТ Ленинградской области приступила к проектным изысканиям. Но местные жители опасаются, что в случае строительства нового квартала, облегчение станет недолгим, так как и новые дороги перестанут справляться с возросшим объёмом трафика.
Власти согласны с жителями, но есть «но»
Присутствовавший на Градсовете «строительный» вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин в целом согласился с критикой со стороны жителей, но отметил, что участки под застройку находятся в частной собственности, и владельцы по действующему сегодня регламенту имеют право застроить их 19–24-этажными домами. По словам чиновника, если им отказать в этом, то они добьются своего через суд. Таким образом, ограничение высоты до 12 этажей за счёт изменения проекта планировки территории может стать своего рода компромиссом. При этом пока не озвучивается, кто именно из девелоперов там будет строить.
Генплан переделать, стройку отложить
К качеству исполнения самого генплана у местных жителей тоже есть немало вопросов. Например, на слушаниях люди обратили внимание, что на карте исчезла протекающая по участку застройки речка. Проектировщики ответили, что это произошло по ошибке. По словам Виктории Шапиро, аналогичный случай был и на прошлогоднем рассмотрении проекта планировки данной территории: участок зелёной зоны там почему-то оказался переведён в зону жилой застройки. Тогда архитектор Матвеев тоже объяснил это тем, что «случайно закрасил его не тем цветом», вспоминает активистка.
Шансы есть
По мнению политолога Юрия Светова, шансы того, что власти пойдут навстречу жителям, безусловно, есть. В качестве примера эксперт привёл нашумевшую историю с «Планетоградом» возле Пулковской обсерватории, которая показала, что протесты общественности могут дать реальный результат – в итоге размах строительства там был сокращён в пять раз. В тоже время наш собеседник считает, что параллельно с подачей петиции имеет смысл решать эти вопросы и судебным путём, и в целом продолжать все возможные активные действия. В противном случае реагировать на проблемы людей никто не будет.
+8000 жителей в Кудрово, или что построят за «Лентой»
На сайте администрации Заневского поселения размещены сообщения о проведении публичных слушаний по проектам планировки и проектам межевания территорий, расположенных в кадастровом квартале 47:07:1044001 (квартал за «Лентой»), а также в 6 квартале г. Кудрово.
Публичные слушания состоятся 09 декабря 2020 года в актовом зале школы на Центральной, 48:
— в 16:00 по 6 кварталу Кудрово;
— в 17:00 по кадастровому кварталу за «Лентой».
В данной статье мы рассмотрим особенности проекта планировки территории (ППТ) за «Лентой». В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области по инициативе застройщика ООО «СЗ «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ СПб» в первоначальный проект внесены изменения, которые представлены на публичные слушания.
Напомним, общая площадь территории в границах проектирования — 41,22 га; площадь проектируемого квартала — 38,22 га. Планируемая численность населения — 8,15 тыс. чел.
По результатам лабораторно-инструментальных исследований установлено превышение допустимых уровней шума на 20-30 % в дневное время, на 25-45% в ночное время, поэтому на территории проектируемого квартала предусмотрена организация шумозащитного экрана в виде непрерывного ряда многоэтажных паркингов высотой 8-9 этажей вдоль участка КАД. В связи с необходимостью размещения котельной вместо одной из девяти многоуровневых наземных автостоянок вдоль КАД предлагается устройство шумозащитного экрана.
В проекте предусмотрено размещение на придомовых территориях детских площадок, площадок для отдыха, спортивных площадок, хозяйственных площадок и площадок для выгула собак (22 962 м2), зеленых насаждений (82 240 м2). Существенных изменений по сравнению с первоначальным ППТ не произошло.
Согласно ППТ, на проектируемой территории разместятся следующие социальные объекты:
— помещения для физкультурно-оздоровительных занятий, спортивные залы общей площадью залов не менее 2860 м2;
— бассейны общей площадью зеркала воды не менее 615 м2;
— плоскостные спортивные сооружения на придомовых территориях общей
площадью не менее 16,30 тыс. м2.
— досуговые центры вместимостью не менее 860 мест;
— помещения досуга и любительской деятельности во встроенных помещениях. По сравнению с ППТ 2019 года площадь данного объекта сократилась на 15 квадратных метров до 410 м2;
6. Объекты молодежной политики: многопрофильный центр по работе с детьми и молодежью общей площадью не менее 210 м2 во встроенных помещениях.
Проектом предусмотрено создание условий для развития велосипедного движения – выделение вдоль основных внутриквартальных проездов и пр. Строителей велосипедных дорожек шириной 2,0-2,5 м.
Нам хотелось бы остановиться подробнее на расчете количества индивидуальных легковых автомобилей: в ППТ 2019 года заложено 4093 машино-места, в т.ч. 410 для маломобильных групп населения. В изменениях ППТ количество машино-мест сократилось: 3118 машино-мест, из них 312 — для маломобильных групп населения.
С чем же связано существенное сокращение машино-мест? В 2019 году при расчете использовалось расчетное значение местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП):
Однако в выносимом на публичные слушания ППТ применены значения региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области (РНГП ЛО), с изменениями от 2020 года:
Обращаем внимание, что в случае внесения изменений в РНГП ЛО расчетные показатели РНГП ЛО подлежат применению только в том случае, если в результате внесенных изменений минимально допустимые значения обеспеченности населения станут выше значений, предусмотренных МГНП.
Таким образом, расчетное количество автомобилей для проектировки машино-мест должно составлять 4076 шт., а обеспеченность населения местами хранения автомобилей — не менее 90%, т.е. не менее 3668 машино-мест.
Изменения ППТ в 6 квартале г. Кудрово будут рассмотрены позднее.
Ваши предложения и замечания по теме публичных слушаний можно подать письменно в администрацию поселения либо в ходе публичных слушаний 9 декабря 2020 года.
Кудрово разрастается
Со второго захода Градсовет Ленобласти согласовал в Кудрово, севернее гипермаркета «Лента», строительство квартала на 9000 жителей. Больше всего вопросов вызывает транспортная доступность.
Со второго захода Градсовет Ленобласти согласовал в Кудрово, севернее гипермаркета «Лента», строительство квартала на 9000 жителей.
В первый раз проект рассматривали в марте. Теперь его доработали, хотя огрехи ещё есть. Новый микрорайон займёт 29 га, в нём возведут здания высотой до 12 этажей. Общая площадь жилья – около 370 000 «квадратов»; здесь смогут поселиться 9000 человек.
Вдоль Кольцевой дороги запланированы многоярусные (8 этажей) гаражи. Участникам Градсовета не понравилось их расположение: между гаражами остаются «проходы», которые могут превратиться в аэродинамические трубы, приносящие шум и смог с КАД. Жители Кудрово напомнили, что рядом с будущим кварталом будет находиться не только Кольцевая дорога, но и съезд с ВСД.
В квартале появится школа на 825 учеников, три детских сада совокупно на 310 малышей. В рамках «общественной нагрузки» застройщик берёт на себя строительство Дома культуры площадью в 5600 кв.м, где разместятся и спортивные секции. Участникам Градсовета не понравилось, что ДК хотят расположить близко к КАД, да и добираться из «основного» Кудрово не очень удобно. Они предложили перенести Дом культуры ближе к ТЦ «Лента». Проектировщик – директор компании «Матвеев и К» Игорь Матвеев – сообщил, что владельцы «Ленты» против, участники Градсовета предложили «надавить» на ритейлера, чтобы в Кудрово появилась не только «потребительская» культура.
(На схеме фиолетовым цветом выделены соцобъекты – школа, детсады и ДК.)
Заодно жители раскритиковали самого Игоря Матвеева (который разрабатывал Генплан для Кудрово) за то, что он не смог отстоять кластер общественных пространств рядом с парком Оккервиль. «Ваша идея ни на один процент не выполнена, там теперь паркинг и ЖК», – возмутились они.
Из нового квартала выбираться придётся через выезд на Колтушское шоссе и потом на КАД. Этот участок уже сейчас плотно стоит в пробке (правда, его планируют реконструировать и расширить).
Заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин отдельно проговорил планы по выезду из Кудрово с помощью общественного транспорта. Есть договорённость с ОАО «РЖД» об организации электричек от станции Заневский пост-2 до Ладожского вокзала. Дорога займёт десять минут, и этот маршрут должен разгрузить станцию метро «Улица Дыбенко». Вопрос с трамваем открыт: во-первых, трудно найти для него трассу в Кудрово, не потеснив автомобили (как вариант предложена Центральная улица); во-вторых, трамвай будет везти жителей к метро «Улица Дыбенко», а оно уже и так переполнено. Михаил Москвин предложил умерить шутки по поводу канатной дороги: проект, по его словам, относительно жизнеспособный, и, если появится инвестор с конкретным планом, власти готовы его рассматривать.
В Санкт-Петербурге запускают новую сеть торговых центров
Инвестиционно-управляющая компания STEIT объявила о запуске сети торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в новых районах интенсивного жилого строительства в Петербурге и Ленобласти. Первый ТРЦ новой сети построят в Мурино (Всеволожский район Ленобласти) к 2023 году. Инвестиции в его строительство могут составить 1,2-1,7 млрд руб.
Качественные небольшие ТРЦ районного формата самый востребованный формат для кварталов с плотной жилой застройкой, они востребованы как ретейлерами — потенциальными арендаторами ТРЦ, так и населением, говорят эксперты.
Сеть ТЦ в новых районах
В компания STEIT сообщили, что намерены построить сеть торговых центров в новых районах, где темпы ввода жилья и роста населения превышают темпы строительства инфраструктуры. «В районах с плотной жилой застройкой особенно важно появление новых общественных пространств, в том числе качественных ТРЦ. Такие объекты дают возможности не только для шоппинга, но выполняют развлекательно-досуговую и социальную функцию, создают новые рабочие места и в целом более комфортную среду для жизни. Кроме того, ввод новых качественных торговых площадей позволит федеральным брендам, ранее не представленным в развивающихся районах города, расширить зону присутствия», — заявила Мария Парфененко, генеральный директор STEIT.
Рядом с КАД
Как уточнили в компании, первым объектом сети станет ТРЦ «Экопарк» в Мурино. Торговый центр общей площадью 24,5 тыс. кв.м. и арендопригодной 18 тыс. кв.м. построят рядом с основным съездом КАД в Мурино на Охтинской аллее. В ТРЦ запланирован кинотеатр, фудхолл, ресторан с террасой, супермаркет и более 80 магазинов. Разрешение на строительство объекта уже получено, срок реализации проекта составит около 2 лет.
Выбор Мурино в качестве площадки для строительства в STEIT объясняют тем, что сейчас здесь проживает более 160 тыс. человек, в перспективе 3-5 лет ожидается прирост населения еще на 60-80 тыс. человек за счет ввода новых жилых комплексов. Жители новых районов — это преимущественно молодые активные семьи в возрасте 30-35 лет со сформированным запросом на современные общественные пространства, шоппинг в качественных ТК, возможности для семейного досуга рядом с домом, отмечают в компании.
Инвестиции в проект в STEIT не раскрывают. Не ответили в компании и на вопрос РБК Петербург о том, какие ещё районы города и области рассматривают для строительства торговых центров своей сети.
Миллиардные инвестиции
По оценкам руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, инвестиции в возведение нового ТРЦ в Мурино могут составить около 1,2 — 1,3 млрд руб. без учета покупки земельного участка: стоимость строительства сейчас выросла из-за повышения цен на металлоконструкции. Партнер, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников считает, что инвестиции в такой проект могут составить порядка 1,7 млрд руб., если инвестору нужна простая коробка с хорошей инженерией, вентиляцией и т.д. «Если добавлять красивую архитектуру, дизайн, благоустройство (а его желательно добавить, потому что места для прогулок в таких районах чрезвычайно востребованы и пользуются популярностью у местных жителей), то инвестиции могут дойти до 2 млрд руб.», — полагает он.
Валерий Трушин считает площадь будущего ТЦ избыточной, так как не все его функции будут пользоваться популярностью. «Торговый комплекс районного формата обязан удовлетворять базовые потребности местных жителей, поэтому в нем должна быть аптека, пекарня, кофейня, супермаркет и магазин товаров для дома и ремонта. Однако я не уверен, что, например, будет востребованным кинотеатр — как минимум из-за близости ТРК «Мега», — прогнозирует он. На то, что параметры ТРЦ «Экопарк» в Мурино значительно больше традиционных торговых центров районного масштаба, обратили внимание и эксперты Colliers. По словам замдиректора департамента консалтинга Colliers Евгения Кулеш, площадь таких объектов может варьироваться от 5 до 15 тыс. кв. м.
Перспективные локации
Опрошенные РБК Петербург эксперты сходятся во мнении, что создание сети районных ТРЦ — перспективный проект. «Концепция качественного профессионального районного торгового центра — очень востребованный формат для кварталов с плотной жилой застройкой. Несмотря на то, что коммерческая инфраструктура, как правило, уже представлена в формате street retail в новых жилых домах, арендаторы не всех профилей (особенно крупноформатные) могут разместиться в таких помещениях. Если проект будет сделан качественно и осмысленно, он имеет все перспективы стать настоящим community area для жителей района», — полагает Евгения Кулеш.
В каждом густонаселенном районе и каждом пригороде Петербурга не хватает современного торгового центра микрорайонного масштаба — с качественной концепцией, хорошей архитектурой, с ландшафтом и местами для прогулок, констатирует Станислав Ступников. «В каждом микрорайоне можно сделать такой проект, он будет востребован и ретейлерами, и населением. Может быть, кроме Кудрово, где есть «Мега-Дыбенко». Точно знаю, что есть высокий спрос со стороны ретейлеров на микрорайонный ТРЦ в Девяткино, в Ручьях, Новоселье, на намывных территориях Васильевского острова», — подчеркивает эксперт.
При этом Станислав Ступников отмечает, что проблемы с подбором участков для строительства торговых центров есть: их немного, и часто они расположены не там, где люди ходят пешком или проезжают на авто. То есть, либо локация неудачная, либо земля переоценена, потому что дефицитна. «А покупать дорогой участок при растущей себестоимости строительства и не растущих ставках аренды — накладно для инвестора. При окупаемости выше 10-12 лет инвестору проще купить готовую недвижимость, чем вкладываться в новое строительство. Но локации, где можно построить качественный перспективный торговый центр формата «у дома», все-таки есть», — считает он.
Жилье и ТЦ от одного девелопера
Стоит отметить, что STEIT — не единственная компания, которая сделала ставку на строительство ТРЦ в окружении новостроек. Как ранее сообщал РБК Петербург, к строительству торговых центров подключаются девелоперы жилой недвижимости.
Например, холдинг Setl Group в апреле ввел в эксплуатацию торговый центр с подземным паркингом общей площадью более 11 тыс. кв. м в своем ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе Петербурга и проектирует еще один ТЦ на пересечении проспекте Ветеранов и проспекта Буденного. Компания «Главстрой Санкт-Петербург» к 2023 году построит торговый центр «Ю-Молл» площадью более 6,7 тыс. кв. м на территории нового района «Юнтолово» на пересечении Гладышевского и Юнтоловского проспектов.
Антирекорд
По данным аналитиков компании Maris, за 2020 год на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился новыми объектами на 29 тыс. кв. м., был открыт гипермаркет «Максидом», культурно‐досуговый центр Green Park и третья очередь аутлета «Outlet Village Пулково». Это наименьший прирост качественных торговых площадей за последние двадцать лет.
Суммарная арендопригодная площадь качественных торговых объектов Санкт-Петербурга составляет 4,08 млн кв. м и включает в себя торгово-развлекательные центры, гипермаркеты и специализированные торговые объекты.
По данным Colliers, до конца 2021 года планируется открыть два торговых центра общей площадью 27 тыс. кв. м — это четвертая очередь ТРК «Заневский каскад» и ТК «Солнечный город».
Справка
STEIT — инвестиционно-управляющая компания. Портфель компании представлен торговыми центрами микрорайонного и районного формата, street-retail, загородной недвижимостью и другими проектами. По данным РБК Компании, ООО «Стейт» на 100% принадлежит Марии Парфененко.
STEIT начинает строительство спортивного и торгово-развлекательного центров в Кудрово
«Мы поставили перед собой амбициозную задачу – создать комфортную инфраструктуру в масштабах целого района. Нами будет застраиваться более 20 га, которые по проекту планировки территории выделены под спортивную, торгово-развлекательную функции. Это особенно актуально сейчас, когда первый этап заселения района прошел, и начинается следующий виток в его развитии. Мы хотим гармонично дополнить то, что построено здесь девелоперами жилой недвижимости и создать новые центры притяжения в Кудрово», – рассказала Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT.
Новый проект комплексного освоения территории реализуемый STEIT предполагает создание нескольких объектов, объединенных единым стилем:
Строительство начнется в 2019 году, проект рассчитан на 5 лет, и будет реализовываться поэтапно, по мере заселения района. Инвестиционно-управляющая компания STEIT выступит консультантом проекта и возьмет на себя разработку концепции, управление полным циклом девелопмента и арендными отношениями.
По словам Марии Парфененко, уже ведутся переговоры с потенциальными арендаторами и есть интерес к проекту как со стороны ритейлеров, так и операторов, предоставляющих физкультурно-оздоровительные и развлекательные услуги. В частности, на подписании находится контракт с Инновационным центром Олимпийского комитета России, который выступит оператором спортивной составляющей проекта.
По прогнозам STEIT, реализация проекта позволит повысить привлекательность Кудрово для деловой и социальной активности, а также создать новые локальные центры, для того чтобы жители могли удовлетворить свои ежедневные потребности, включая работу, в своем районе. «Уровень жизни в Кудрово будет расти благодаря цивилизованному освоению этих территорий, и мы рассчитываем внести свой вклад в развитие района», – заявила Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT.