Что строится вдоль новоприозерского шоссе
Новое Приозерское шоссе открывается. Частично
Уже в нынешнем году петербургские дачники смогут добираться до поселков расположенных вдоль Приозерского шоссе гораздо быстрее. А в ближайшие пять-шесть лет по тому же маршруту можно будет доехать аж до Петрозаводска. Первый же сюрприз ждет нас уже 1 октября.
Нынешнее Приозерское шоссе обречено быть одной из самых «пробочных» трасс в Ленинградской области. Оно – узкое и извилистое. Дальнобойщиков на нем мало, зато очень много дачников, так как дорога безальтернативна для тех, кто имеет участок в районе Орехово-Сосново, где расположен крупнейший в бывшем СССР дачно-строительный кооператив, или коттедж в туристическим Лосево, или грибной интерес в многочисленных лесах Карельского перешейка.
На трассе расположен и курорт «Игора» — один из самых популярных развлекательных центров в окрестностях Петербурга. Проблему с пробками это соседство не упрощает. Нынешним летом, например, люди по 3 часа ехали 50 километров от Орехово до города.
Построенное еще в 2009 году 4-полосное шоссе от КАД до поселка Скотное должно было хоть немного разгрузить Приозерку. Но в сторону Петербурга пробок меньше не стало, так как для дачников, едущих из ДСК ничего по сути не изменилось: альтернативы старому шоссе на большем его протяжении по-прежнему нет.
А пробки на пути из города переместились на 10 км к северу — в район Скотного, где новая 4-полосная трасса упирается в узкий перекресток. Чтобы добраться от него к своим дачам нужно либо сворачивать на Вартемяги, либо ехать через Осельки еще более узкой и разбитой дороге, проезжать несколько железнодорожных переездов и… выезжать в конечном итоге на все ту же главную трассу.
Между тем, новое шоссе через Скотное – это первый участок трассы-дублера не только нынешнего Приозерского шоссе, но и Мурманского: она пройдет от Санкт-Петербурга через Приозерск и Сортавалу до Петрозаводска.
Новая трасса будет запущена в эксплуатацию в течение ближайших пяти-шести лет. Шоссе строится в соответствии с Федеральной целевой программой «Развитие транспортной системы России (2010 – 2015 годы)». Согласно ей, общая протяженность как строящихся, так и реконструируемых участков существующей ныне автодороги, проходящей по тому же маршруту, должна составить аж 161 км.
Радовать этот проект призван не только и не столько дачников. Говоря казенным языком, трасса должна «улучшить транспортные связи внутри страны в направлении «Север-Юг», снизить транспортные издержки компаний, и значительно сократить время доставки грузов в Мурманский морской торговый порт». Во как! Денег для будущей комфортной доставки грузов обещают выделить немало — 19 млрд. и еще 963 млн. рублей из федерального бюджета.
Но ждать 5 лет придется не всем. Те, чьи дачи находятся в часе безпробочной езды от города, уже следующим летом могут ощутить комфорт новых дорог. Как рассказал «Колесам» главный инженер ФГУ «Севзапуправтодор» Валентин Иванов, сейчас заканчиваются работы на двух участках новой трассы: от КАД до поселка Скотное (большей частью этого участка дачники пользовались уже два года – а на последние недостроенные метры смотрели с недоумением) и от Скотного до поворота на Агалатово. Движение по этому участку откроют уже до конца года, и съехать на нынешнее Приозерское шоссе станет куда проще.
Дальше — больше. По информации, размещенной на сайте «Севзапуправтодора», ограничения движения на участке Скотное – Агалатово должны быть сняты уже 1 октября 2011 года. К июлю 2012 г. по новому шоссе можно будет проехать от Скотного до поселка Керро, а в 2013 году, по словам господина Иванова, будет открыт еще один участок: от Керро до автодороги «Магистральная» (радиальной трассы А120, проходящей по территории Всеволожского района Ленобласти от пос. Борисова Грива на Востоке до пос. Серово и Приморского шоссе на Западе).
В середине сентября «Севзапуправтодор» объявил конкурс на строительство данного участка новой федеральной трассы. Как сообщается на портале Zakupki.gov.ru, рассмотрение заявок состоится 14 октября, подведение итогов конкурса – 18 октября. Минимальный срок выполнения работ, согласно контракту, – 26 месяцев со дня его подписания, максимальный – 35 месяцев. То есть не позднее осени 2014 года строительство должно быть завершено.
Согласно конкурсной документации, доступной на сайте госзакупок, указанный участок (как и предыдущие участки нового Приозерского шоссе) будет 4-полосным с проезжей частью шириной 15 м. Расчетная скорость – 120 км/ч. Однако, как уточнил в беседе с корреспондентом Kolesa.Ru главный инженер «Севзапуправтодора», это не означает, что по новой трассе можно будет двигаться с такой скоростью. «120 км/ч – это скорость для проектирования», — отметил В. Иванов.
На новом участке трассы будут построены две развязки: с автодорогами Керро – Грузино и «Магистральная», а также один путепровод. После «Магистральной» новая дорога первоначально будет выходить на существующее Приозерское шоссе. Дальше, по словам нашего собеседника, пока не проектировали. В планах «Росавтодора» – довести 4-полосное шоссе от Санкт-Петербурга до Лосево.
Как сообщал еще в начале года журнал «Пригород», на участке от Лосево до Приозерска будет реконструировано нынешнее Приозерское шоссе. Далее, от Приозерска до Сортавалы, построят новую дорогу, которая станет более прямой, нежели существующая ныне «грунтовка».
Точные же сроки запуска в эксплуатацию новой дороги от Санкт-Петербурга до Петрозаводска через Приозерск и Сортавалу вообще не называются. В упомянутой программе «Развитие транспортной системы России» говорится, что проектирование должно вестись с 2010 по 2014 гг., строительство – с 2011 по 2015 гг.
Если судить по реальным темпам, то новое Приозерское шоссе к этому сроку закончить успеют. Питерские дачники вздохнут свободнее даже раньше. Следующим летом.
Север Всеволожского района: дома или квартиры?
Когда мы говорим о Новоприозерском направлении, то имеем в виду прежде всего не удаленный от Петербурга Приозерский район, а Северную часть Всеволожского, одной из главных транспортных артерий которого является активно строящееся Новоприозерское шоссе (отсюда и название).
И не узнать…
Роль этого направления за последние годы сильно изменилась. Раньше ближайшие к городу территории Всеволожского района (10-15 км от КАД) развивались в основном как престижная зона – тут возводились достаточно дорогие коттеджи бизнес-класса. Более удаленные локации расценивались уже скорее как дачные земли – из-за низкой пропускной способности и плохого качества старого Приозерского шоссе, взамен которого сейчас и строится «Новоприозерка».
Но ситуация меняется. Во-первых, после экономического кризиса 2008-2009 годов загородная недвижимость бизнес-класса стала востребована в гораздо меньшей степени, чем раньше. Теперь подавляющая часть спроса ориентирована на недорогие объекты, сопоставимые по ценам с городскими квартирами. В результате во многих местах, ранее числившихся как элитные, появляются и вполне доступные проекты – не стал исключением и пригородный север Всеволожского района.
Кроме того, продвижение Новоприозерского шоссе на север постепенно расширяет ареал всеволожского рынка загородной недвижимости, предназначенной именно для постоянного проживания. На сегодняшний день трасса дошла уже до деревни Васкелово, а это уже все-таки 30 км от Кольцевой. Дальнейшее строительство дороги еще дальше отодвинет от города границу зоны «ПМЖ».
Вопрос в том, какими именно загородными объектами будут «засеяны» эти новые территории. Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили совершить небольшое путешествие по северу Всеволожского района.
На границе
Итак, отправная точка нашего маршрута – развязка КАД с проспектом Энгельса и Новоприозерским шоссе. Именно здесь расположен крупный торговый центр «МЕГА Парнас» – настоящий подарок всем жителям загородных поселков Всеволожского района. В самой Ленобласти торговая инфраструктура развита крайне слабо, поэтому возможность закупить все необходимое на выезде из города представляется большим благом. Кроме того, можно вспомнить, что неподалеку, на развязке КАД с Выборгским шоссе располагается еще и PRISMA, «Максидом», ТРК «Осиновая роща», база строительных материалов «Вимос», другие магазины. Как ни крути, обеспеченность Приозерского направления торговой инфраструктурой заслуживает твердой пятерки.
Прежде чем выехать в Ленобласть, мы напоследок бросаем взгляд на густонаселенные высотки «Северной долины», хорошо видные с Кольцевой. И сразу становиться понятно, почему сегодня растет спрос на малоэтажные проекты в пригородной зоне, где условия проживания куда более «человечны». До недавнего времени проекты-миллионники привлекали покупателей главным образом низкой ценой квартир. Но сегодня за городской чертой есть малоэтажные проекты, в которых цены на жилье выше ненамного.
Люди на холмах
Кстати, мы сейчас как раз отправляемся в один из таких проектов – Mistola-Hills, его реализует известный городской застройщик «Северный город» (RBI) в деревне Мистолово, которая расположена примерно в 5 км от КАД.
Уровень частной коттеджной застройки в Мистолово, надо сказать, очень высок. Мы увидели большие, по 300-400 кв. м, коттеджи, в основном достаточно современные, с интересной архитектурой. Большинство домов вписаны в холмистый (если не сказать гористый) рельеф Юкковской возвышенности. Повсюду такое обилие зелени, что многие дома совершенно скрываются за ней.
Вот и все попытки сфотографировать поселок Mistola-Hills со стороны оказались безуспешными – проект, расположенный среди высоких холмов и непролазных лесов, скрыт от посторонних глаз. Поэтому, получив разрешение от застройщика, мы миновали пост охраны и отправились вглубь территории.
Mistola-Hills – это жилой квартал, состоящий из трех-четырехэтажных домов, каждый на 6-12 семей – всего около 60 зданий. Дома, несмотря на небольшую этажность, кирпично-монолитные. Выполнены в строгой скандинавской стилистике.
Как удалось убедиться, строительство домов ведется активно, много зданий уже возводятся на уровне второго-третьего этажей. И в целом не приходится сомневаться, что застройщик сдержит обещания и сдаст первую очередь в третьем квартале 2014 года.
Достаточно просторная однокомнатная квартира площадью 37-40 кв. м стóит в Mistola-Hills 3-3,2 млн руб. За 4 млн можно приобрести небольшую «двушку» площадью 50 кв. м. Для сравнения: в шестой очереди «Северной долины» с таким же сроком сдачи квартиры аналогичной площади предлагаются в строящихся домах по 71 тыс. руб. за кв. м. То есть покупка однокомнатной обойдется в 2,6-2,8 млн руб., двухкомнатной – в 3,5 млн.
Разница между «муравейником» и комфортной «малоэтажкой» на природе получается, в общем, небольшая – 400-500 тыс. руб. Но не будем забывать, что проживание на природе, пусть даже в 5 км от КАД, требует наличия двух автомобилей на семью. Эти расходы тоже надо закладывать в семейный бюджет.
По соседству с Mistola-Hills, кстати, возводится еще один малоэтажный проект – «Близкое» от компании «ПетроСтиль», ранее специализировавшейся на элитном жилье. Сдавать его будут позже, в 2015-м году, поэтому есть возможность приобрести квартиры в строящихся домах по более низким ценам – однокомнатные от 36 кв. м по цене от 2,7 млн руб. Цены на двухкомнатные, правда, начинаются, как и в Mistola-Hills, от 4 млн руб., но за эти деньги предлагается не 50, а почти 55 кв. м площади.
Саму стройплощадку «Близкого» в этот день нам посетить не удалось, но, судя по фотоотчетам на сайте застройщика, работы там ведутся довольно активно. В ближайшие месяцы мы обязательно побываем на этом объекте, чтобы познакомиться с ним поближе.
Непростой сегмент
Проекты типа Mistola-Hills и «Близкое», на наш взгляд, являются украшением пригородной зоны, «малоэтажкой» европейского типа по вполне доступным ценам. И, наверное, было бы замечательно, если бы ближайшие 20-30 километров Новоприозерского направления застраивались именно такими кварталами. Но, как нам кажется, надеяться на это пока преждевременно. Реализовать малоэтажный проект в Северной части Всеволожского района с его высокими ценами на землю, сохранить стоимость квадратного метра на уровне петербургских «спальников», да еще и заработать, а не уйти в минус, под силу только единицам девелоперов, имеющим значительный опыт строительства, а также запас прочности в виде других строительных проектов.
Между тем большинство игроков загородного рынка пока – просто владельцы земли, не имеющие отношение к профессиональному строительному и девелоперскому бизнесу. Для них единственная возможность развиваться – застроить земельный массив недорогими типовыми таунхаусами, спрос на которые, впрочем, в последнее время значительно просел.
Вероятно, именно поэтому мы пока не слышим о новых проектах в районе строящегося Новоприозерского шоссе. Возводить качественную малоэтажку не всем по силам, а дешевых таунхаусов на рынке и так перебор.
Размышления о бизнес-классе
Быть может, новоприозерскому направлению не суждено стать средоточием доступного малоэтажного жилья, и верх возьмет коттеджная застройка бизнес-класса?
Классическим коттеджным поселком бизнес-класса на севере Всеволожского района является проект «Киссолово» компании «Весна». Он расположен на 14-м километре Приозерского шоссе, неподалеку от деревни Скотное. Именно туда мы сейчас и отправляемся.
Реализация проекта «Киссолово» началась в кризисном 2009 году. Именно тогда спрос на коттеджи бизнес-класса сократился и не вышел на докризисные позиции до сих пор (и едва ли когда-нибудь выйдет). Несмотря на такое положение дел, все эти годы компании «Весна» удавалось успешно продавать загородную недвижимость повышенной комфортности. Другие участники рынка удивлялись, пытались повторить опыт, но, как правило, безуспешно.
По-видимому, это объясняется известным из брендинга «принципом позиционности», согласно которому компания, первая занявшая ту или иную позицию в умах потребителей, уже не уйдет с этого места, несмотря на все ухищрения конкурентов. Таким образом, проект «Киссолово» попросту сконцентрировал на себе большую часть «новоприозерского спроса» в сегменте бизнес-класс. А поскольку этого спроса в целом немного, то другим проектам, в том числе готовящимся к выходу, покупателей может просто не хватить.
Шаг к доступности
К слову, понимая снижение платежеспособности покупателей, и компания «Весна» решила поработать в более доступном сегменте. Ранее девелопер предлагал покупателям земельные участки под самостоятельную застройку, а также коттеджи бизнес-класса, среди которых самые недорогие стоили от 6,5 млн руб. Однако в новой – пятой – очереди, помимо участков (136,5-180 тыс. руб. за сотку) есть и дуплексы, которые по формату следует отнести к более доступному жилью. Так, секция площадью 110 кв. м с участком 4 сотки стоит 5 млн руб. Стоимость, вполне сопоставимая с расценками на городские квартиры в строящихся домах.
В общем, судя по всему, Новоприозерское направление все-таки станет развиваться как доступное. Недорогое жилье, учитывая благоприятную транспортную ситуацию, а также развитую социальную и торговую инфраструктуру, тут, без сомнений, будет востребовано. Однако развитие таких проектов на северных землях потребует высокого профессионализма девелоперов. Скорее всего, случайные игроки будут вытеснены с рынка, а их земельные массивы перейдут опытным строительным компаниям. Но процесс этот небыстрый. Застройщики не слишком торопятся возводить малоэтажное доступное жилье в Ленобласти, пока есть пятна рядом с Петербургом, где возможна высокоплотная многоэтажная застройка.
Участок под автосервис, АЗС на Новоприозерском шоссе у деревни Колясово
Придорожная полоса на участке
Охранные зоны ЛЭП на участке
Градрегламент зоны ТОД-1
Условно разрешённые виды использования ЗУ и ОКС
Вспомогательные виды использования ЗУ и ОКС
Предельные размеры и параметры
Земельный участок площадью 95.89 сот. под торговлю, предприятия автосервиса, АЗС на Новоприозерском шоссе (А121) в районе посёлка Колясово
Расположение
Ленинградская область, Всеволожский район, массив Скотное по Новоприозерскому шоссе (А121), в районе деревни Колясово
Правовая характеристика
Площадь участка – 9 589 м 2
Категория: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
Разрешённое использование: автозаправочные станции
Вид права: собственность физического лица
Соответствие ПЗЗ Агалатовского СП
В соответствии с ПЗЗ Агалатовского СП земельный участок расположен в границах территориальной зоны ТОД-1
ТОД-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения с включением жилой застройки
ЗОУИТ
Особенности
Границы участка
Техническая условия (с истёкшим сроком действия)
Окружение
Участок расположен в активно развивающемся районе:
Транспортная доступность
Возможное использование
Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта – по официальной заявке
Стоимость
пересчитать в: долл евро
Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.
На север по новому Приозерскому
Редакция проекта « Загородное Обозрение »
Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru
В ближней к городу части существующей местной инфраструктуры явно недостаточно, но лишь в отдельных проектах застройщики предусматривают широкий набор соцкультбытовых и спортивных объектов.
Новоприозерское шоссе, а правильнее будет сказать, автодорога «Сортавала», призвана обеспечить качественное транспортное сообщение между Санкт-Петербургом и Карелией. Начинаясь у развязки кольцевой автомобильной дороги с пр. Энгельса, через Ленобласть она проходит по территории Всеволожского и Приозерского районов.
Деление по удаленности
От Петербурга до границы Приозерского района трасса дошла совсем недавно: в 2015 году. До этого в течение пяти лет велось строительство всеволожского отрезка дороги протяженностью около 45 км. И территория вокруг этого участка магистрали рассматривается покупателями загородной недвижимости как подходящая для постоянного проживания за городом. Расстояние, конечно, большое (обычно пригородная зона — это максимум 20–30 км от КАД), но качество Новоприозерского шоссе, как правило, позволяет преодолеть эти четыре десятка километров за 25–30 минут.
Земли Приозерского района вдоль нового шоссе (на данный момент введен в эксплуатацию отрезок до пос. Сосново, к 2019 году обещают построить участок до пос. Лосево) воспринимаются исключительно как дачная местность, популярная благодаря живописным ландшафтам и множеству водоемов. Жить здесь круглый год не очень удобно, зато можно прекрасно отдохнуть: среди красивых сосновых лесов и богатых рыбой озер и рек.
Но сегодня речь о всеволожском участке Новоприозерского шоссе, по обе стороны которого земли подходят для постоянного проживания.
Этот отрезок, кстати, можно условно разделить на несколько: от КАД до дер. Агалатово (ближний пригород), от Агалатова до дер. Керро (зона средней удаленности) и от Керро до границы Всеволожского и Приозерского районов (эти территории уже можно рассматривать и как дачные, и как ориентированные на ПМЖ).
Коттеджные поселки в ближнем пригороде
Рынок загородной недвижимости на отрезке до Агалатова, точнее, до дороги на Агалатово, которое расположено к западу от трассы, предлагает разные объекты. В их числе жилые комплексы малоэтажных многоквартирных домов: «Цветы» от «Европейской слободы» в Агалатовском поселении, Mistola Hills от «Северного города» и «Близкое» от компании «Петростиль» в дер. Мистолово, Yolkki Village от компании «Гранд-Строй» в дер. Скотное.
Широкий набор инфраструктуры с явным спортивным уклоном обещают в «Цветах»: торгово-развлекательные комплексы с ресторанами и сетевыми магазинами, кинотеатром, боулингом, салоном красоты, экорынок, отделения связи и банка, детсады, медцентр, спортплощадки для футбола, корты, скало- и велодром, роллер- и скейт-парк.
Коттеджные поселки предлагают как участки без подряда («Савоя» в Агалатове, «Охтинское раздолье» рядом с Мистоловом), так и смешанный формат, например участки и готовые коттеджи («Киссолово», что ближе к Агалатову). Стоимость сотки земли от 120 тыс. руб., если в цену не включено подведение газа. С газом дороже: в «Савое» — от 198 тыс. руб., там поселковый газопровод для участков первой очереди (94 из 190 участков) сдан в эксплуатацию; в «Охтинском раздолье» — от 250 тыс. руб.
В Вартемягах целый кластер поселков, предлагающих участки, коттеджи, таунхаусы, в том числе на сельхозземлях. Есть и довольно крупные неосвоенные земельные массивы (например, «ГК «Навис» сообщает о разработке концепции застройки 50 га). К относительно недорогим вариантам относится, например, коттеджный поселок «Софийские сады» (от ГК «Штаб»), где предлагаются участки по цене от 200 тыс. руб. за сотку. По словам Светланы Константиновой, директора по развитию ГК «Штаб», ввиду хорошей транспортной доступности покупатели рассматривают Вартемяги как место для постоянного проживания. При этом спросом там пользуются участки небольшой площади: от 6 до 11 соток.
От недорогих квартир до элиты
«В пригородной зоне близ Новоприозерского шоссе на сегодняшний день активнее всего развивается загородная недвижимость комфорт- и бизнес-класса. Элитные объекты возникают, как вкрапления, в наиболее интересных местах с уникальными видовыми характеристиками», — отмечает Михаил Фуксман, директор по продажам компании «Петростиль». По его словам, в дальнейшем коттеджные поселки высокого класса скорее будут тяготеть к той части трассы, которая проходит по территории Приозерского района, среди множества живописных водоемов.
В ближайшей к Петербургу локации проблему «вида на воду» решают локально: в высококлассном проекте «Медовое», построенном в полутора километрах от развязки с Токсовским шоссе, девелопер обустроил пруд с карпами. Круглогодичную возможность плавать жителям «Медового» обеспечивает собственный закрытый бассейн в клубном доме Waves.
Что касается квартир в малоэтажке, то они на Новоприозерском направлении вполне доступны. В ЖК «Цветы» минимальное предложение — 1,4 млн руб. за однокомнатную квартиру 28,5 кв. м, а в 2,9 млн руб. обойдется «двушка» 62 кв. м. В «Близком», к примеру, просторную однокомнатную можно купить за 3,2 млн рублей.
Социальная инфраструктура на отрезке Новоприозерского шоссе от КАД до Агалатова развита недостаточно. Фактически она есть только в «крайних» точках: у развязки КАД с пр. Энгельса крупный торговый центр «МЕГА Парнас», а в Агалатово школа с бассейном, два детских сада, поликлиника, довольно крупный торговый центр.
На участке от Агалатова до Керро мало коттеджных поселков и нет малоэтажных комплексов с квартирами, зато там множество садоводств, как старых, так и относительно новых. Несколько крупных садоводческих массивов есть и в Агалатове. Участки там можно приобрести по цене от 80 до 120 тыс. руб. за сотку, дома — от 3,5 млн руб. (деревянные, на удалении от центра деревни) до 9 млн руб. (кирпичные коттеджи ближе к центру Агалатова). Между этими двумя «полюсами» много разных вариантов.
Вдоль этого отрезка Новоприозерского шоссе также расположены небольшие садоводства, где участки продаются по 90–100 тыс. руб. за сотку: «Грузино-8» и «Грузино-9», «Рохма» и др.
Дальше на север — ближе к озерам
Последний всеволожский участок Новоприозерской трассы от Керро до границы Приозерского района интересен близостью больших озер: Лемболовского и Ройки. Здесь есть качественные и дорогие коттеджные поселки. Так, в настоящее время завершаются продажи в поселке «Лемболово Парк» от компании «Ландскрона-девелопмент» — остались последние участки от 17 до 36 соток. Стоимость сотки от 290 до 370 тыс. рублей.
Ближе к Приозерскому району строительство коттеджей идет не слишком активно, однако все предпосылки для этого есть, достаточно напомнить, например, что практически на въезде в Приозерский район расположен популярный курортный комплекс «Игора».
Эксперты загородного рынка уже много лет называют Новоприозерское направление одним из самых перспективных. «Спрос на недвижимость в северной части Всеволожского района сегодня даже больше выражен, чем в восточной. Это связано с отсутствием на севере промышленных предприятий, развитием инфраструктуры, наличием крупных водоемов, отличной транспортной доступностью за счет комфортного Новоприозерского шоссе», — говорит Светлана Константинова (ГК «Штаб»). И в дальнейшем, по мнению эксперта, спрос будет расти.