Что такое home staging

Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду

В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.

Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.

Как подготовить квартиру

Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.

Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.

Группа № 1:

Им важны следующие параметры жилья:

По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.

Группа № 2:

В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.

Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.

Группа № 3:

Их интересуют следующие параметры:

В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.

Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.

Хоум-стейджинг

Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.

По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.

Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.

Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.

Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).

Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.

Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.

Источник

Хоум-стейджинг: 8 практических советов предпродажной подготовки квартиры

В современном мире все чаще употребляется слово хоум-стейджинг (англ. home staging), по-русски это можно назвать обычной предпродажной подготовкой недвижимости, но гораздо более глобальной и глубокой. В то же время, такая подготовка подразумевает максимальную экономию на материалах и проводимых работах, ведь все это должно окупиться при продаже квартиры или другой недвижимости.

Фото: Pixabay.com

Из статьи вы узнаете, как быстро и недорого увеличить стоимость своей недвижимости, ускорить ее продажу за счет косметического ремонта, ознакомитесь с наиболее популярными технологиями, узнаете о перспективах бизнеса в этой сфере и многое другое.

Мы полностью развеем миф, что делать ремонт недвижимости перед продажей невыгодно!

Что такое хоум-стейджинг и для чего нужен

Хоум-стейджинг — это комплекс мер, который направлен на улучшение привлекательности недвижимости для потенциальных покупателей с минимальными денежными вложениями.

Конечно, все познается в сравнении. Элитный и дорогой ремонт никогда не оправдывает вложений, между тем, недорогой косметический ремонт способен повысить стоимость недвижимости, подтолкнуть покупателя сделать выбор в пользу вашего варианта, скрыть самые значимые недостатки и показать преимущества именно вашей недвижимости.

Предпродажная подготовка квартиры позволяет сделать три важные вещи:

Советы по предпродажной подготовки недвижимости

1. Облагородьте подъезд или прилегающий участок

Осмотр недвижимости начинается с подъезда. Наличие входной двери, состояние стен, перил, лифта и лестниц — на все это обращают внимание при первом осмотре квартиры.

Конечно, на некоторые вещи невозможно повлиять, не будете же вы самостоятельно делать ремонт в подъезде. Но напомнить управляющему о мусоре на лестничной клетке, сломанном окне или не работающей лампочке вполне можно. К том же, некоторые вещи можно сделать и самостоятельно, не затратив много денег — ввернуть лампочки, постелить коврик перед своей дверью, подмести на своем этаже.

С коттеджами и дома все в ваших руках. Достаточно постричь газон, обновить краску на воротах, расставить пару дешевых скульптур и вид будет лучше.

Все это сделает первое впечатление лучше, а оно играет решающую роль.

2. Уберитесь в квартире

В первую очередь уберите все лишние предметы. Валяющиеся игрушки, разбросанная одежда, бардак в кладовке — это отрицательно влияет на оценку недвижимости. Конечно, покупатель понимает, что все это можно убрать, все личные вещи вы вывезите, но он уже сейчас пытается оценить недвижимость как свою собственную и бардак тут не на стороне продавца.

Фото: pxhere.com

К тому же, помещение, с личными вещами на виду, персонифицируется, а это мешает его продать. Лучше всего убрать все личные вещи перед приходом покупателей или вовсе вывезти их, если это возможно.

Необходимо провести тщательную генеральную уборку. Именно тщательную, а не как обычно. Дело в том, что даже у хорошей хозяйки есть много «серых пятен» — мест, которые убираются не каждый раз или нет так тщательно. Надо найти все такие места и тщательно убрать, то на что вы не обращаете внимание в повседневной жизни, может броситься в глаза потенциальному покупателю:

Поверьте, хорошо убранная недвижимость продается заметно быстрее и выгоднее.

3. Обеспечьте хорошее освещение.

Свет в квартире должен быть ярким и включенным везде — это одно из основных правил при показе недвижимости.

Поменяйте все лампочки, если необходимо, добавьте временные источники освещения — настольные лампы, торшеры, бра. Все помещения должны быть максимально освещены.

Приглушенный и неяркий свет возможно и комфортнее в повседневной жизни, но наиболее в выгодном «свете» помещение выглядит при ярком освещении.

Фото: pixabay.com

4. Расставьте мебель

Пустая квартира выглядит больше и она менее персонализирована, но с помощью минимального набора мебели можно «помочь» сделать покупателю выбор.

Зачем гадать, уместиться ли в конретном проеме диван или шкаф? Оставьте эту мебель и вот наглядный пример, что они могут там стоять.

Будет ли удобна эта комната под детскую? Вот тут стоит кровать, вот тут детский письменный стол и небольшой шкаф.

Немаловажно и наличие кухонного гарнитура. Для большой кухни он может стоить несколько сотен тысяч рублей, и если вы оставляете эту мебель, то цену квартиры можно увеличить.

5. Позаботьтесь о цветах.

Речь идет об использовании ярких цветовых решений в тех или иных вариантах. Для продажи лучше подходят нейтральные цвета, с ними легче «работать» покупателю, когда он примеряет другие обои или вариант шкафа.

Большинство людей готовы «принять» те цветовые решения, которые были выбраны предыдущими владельцами, если эти решения нейтральные.

А вот яркие обои, мебель, потолки или полы могут отпугнуть покупателей. Им может быть некомфортно в окружении ярких расцветок и они сразу поймут, что квартире потребуются те или иные ремонтные работы.

Фото: Pixabay.com

6. Устраните неприятные запахи.

Хозяин недвижимости можете этого и не замечать, но квартира будет иметь свой специфический запах. Не всегда этот запах приятный, так как личная гигиена, наличие детей и домашних животных накладывают свой негативный эффект.

Перед показом недвижимости надо проветрить помещение, расставить ароматические свечи или другие источники приятных запахов. Опять же, запахи должны быть мягкими, они должны вызывать только положительные эмоции.

То же самое касается и подъезда, проветрите его, побрызгайте специальным аэрозолем.

7. Проведите ремонт электрооборудования.

Кондиционер, вытяжка, проведенный интернет, электрическая плита и многое другое может стать дополнительным плюсом для продаваемой квартиры. Естественно, это будет плюсом только при исправной работе, поэтому не поленитесь проверить все электроприборы и при необходимости почините их.

Поверьте, никто не будет платить больше за наличие кондиционера, если лично не убедиться, что он работает должны образом.

8. Сделайте ремонт.

Большинство людей бояться делать ремонт, особенно в недвижимости, которую готовят к продаже. Да, дорогой и глобальный ремонт никогда не окупается. Вы можете увеличить цену недвижимости лишь на треть или половину от того, что потратите на капитальный ремонт, не более.

Мы же говорим о недорогом косметическом ремонте, который с одной стороны не отнимет у вас серьезных денег и времени, с другой стороны он сильно поменяет внешний вид недвижимости и сделает ее более привлекательной для покупателей.

Как сделать косметический ремонт в квартире за небольшие деньги, мы поговорим в следующей главе.

Ремонт перед продажей

В этой главе мы расскажем, как и на чем можно сэкономить при косметическом ремонте недвижимости.

Электрика. Полная замена проводки — это дорого и предваряет полный ремонт стен и потолков. Для косметического ремонта — это не лучший вариант, поэтому проводку стоит менять только там, где она неисправна.

В большинстве случаев, достаточно обновить розетки с выключателями или просто помыть их, если они не имеют повреждений.

Сантехника. Опять же, менять стоит только при серьезных повреждениях. В остальных случаях чистим, покрываем специальными покрытиями (для ванной), меняем сломанные вентиля и прокладки, и этого будет достаточно.

Если сантехника требует замены, то не обязательно покупать новую. Можно купить старую, но вполне себе неплохого вида б/у сантехнику. Есть даже компании, которые принимают старую сантехнику, приводят ее в надлежащий вид и продают по ценам в два-три раза дешевле новой.

Чем не вариант для увеличения стоимости квартиры?

Фото: pxhere.com

Двери и окна. Наличие пластиковых окон сразу прибавляет квартире стоимость, некоторые покупатели даже специально проходят и проверяют работу всех окон.

Старое пластиковое окно может прилегать неплотно, иметь сломанную фурнитуру и т.д. Его можно отремонтировать своими силами — достаточно купить комплектующие. А вот полностью менять старые деревянные окна на пластиковые невыгодно, затраты не окупятся.

С дверями вариантов намного больше. Старые деревянные двери можно перекрасить, предварительно убрав все старую краску и проведя подготовительные работы. Поверьте, двери с несколькими слоями старой краски видно сразу, а отремонтированные и свежеокрашенные двери, даже если они старые и деревянные, сразу производят хорошее впечатление.

С хлипкими дверями из ДВП, при наличии у них недостатков, уже сложно что-то сделать. Менять их необходимо только при серьезных повреждениях.

Потолки. Наиболее распространенный сейчас вариант — натяжные потолки. Они скрывают все неровности потолка, служат очень долго, легко моются, способны защитить от небольшого потопа от соседей сверху.

Если потолки в квартире выглядят приемлемо, то достаточно просто протереть их. В плохих случаях можно задуматься о натяжных потолках. Стоят сейчас они примерно также, как и покраска, с учетом материалов и работ, а выглядят заметно лучше.

Неоспоримым преимущество натяжных потолков является и то, что они делаются быстро и с минимальным количеством мусора.

Фото: Pixabay.com

Стены. Самый простой вариант с обоями, так как заменить их можно быстро и недорого. Но помним про выбор нейтральных цветов и выполнения всех работ качественно. С обоями все очень просто, так как еще с советских времен наши соотечественики умеют клеить обои, ведь для этого не требуются специфические навыки и инструмент.

Еще один бюджетный вариант — это покраска, но важно понимать, что стены под покраску требуют больше внимания — они должны быть ровными. Рельефные обои же могут скрыть часть мелких недостатков стен.

Полы. Они должны быть ровными и не скрипеть. Наличие паркета, линолеума или любых других покрытий не так сильно влияет на цену, главное, чтобы по полу уже сейчас было комфортно ходить. А дальше покупатель может постелить любое покрытие, ковры, ковролин или что-то еще.

Старые деревянные полы дешевле всего накрыть линолеумом. Это материал самый дешевый, к тому же он скрывает легкие неровности и не требует специфических знаний.

Как экономить на строительных материалах? Если время не поджимает, то можно сэкономить на строительных материалах, так как они имеют плавающую из-за сезонов цену. Ближе к концу сезона ремонтов, а это поздняя осень, можно сэкономить до 50 процентов на стоимости строительных материалов.

Стоимость хоум-стейджинга

Каждый случай индивидуален, поэтому сложно прогнозировать затраты и ожидаемую прибыль от предпродажной подготовки квартиры. В квартире может быть полностью сделан ремонт, но установлена плохая сантехника, которую надо менять, попутно ломая уже готовые перекрытия в ванной. Могут быть случаи с уже законченным ремонтом во всех комнатах, кроме одной.

В среднем получаются вот такие затраты и доходы:

Важно помнить, что не всегда подготовка квартиры приведет к дополнительным доходам, но даже на «застоенном» рынке, косметический ремонт станет дополнительным преимуществом перед другими конкурентами.

Как люди оценивают квартиру

Чтобы понимать, где и как будут смотреть вашу квартиру в первую очередь, необходимо думать, как покупатель. На что бы вы обратили внимание в первую очередь, если бы сами хотели купить квартиру? Какие слабые места стали бы искать?

При показе недвижимости, важно учитывать, что человек использует 4 чувства для оценки:

Обычно в первую очередь осматривают кухню, ванную комнату, туалет и балкон. В гостиных, спальнях главным является удачное расположение и полезная площадь, а вот в других помещениях множество дополнительных факторов оценки недвижимости.

Обычно осмотр проходит по типовому сценарию:

Как бизнес

В среднем, грамотный хоум-стейджинг может поднять стоимость квартиры на 5-25 процентов. В денежном выражении — это 100 — 400 тысяч рублей при затратах от 15 до 50 тысяч рублей. Поэтому важно оценивать его не как дополнительную трату, а как инвестиции.

Обычно количество инвестиций напрямую зависит от вас и наличия:

Многие рассматривают предпродажную подготовку, как выгодный бизнес, ведь в месяц вполне реально подготовить несколько квартир, при наличии рабочей бригады и необходимых денежных средств.

Предпродажная подготовка, даже самая минимальная, нужна каждой квартире. Для продавцов, правильный подход к этому вопросу способен принести дополнительные деньги или выигранное время на продаже.

Если вы хотите еще больше узнать о том, как можно зарабатывать на недвижимости, то подписывайте на нашу рассылку и изучайте новые статьи.

Источник

Что такое хоум-стейджинг – сфера применения, задачи и принципы?

Элитный дорогостоящий ремонт никогда не оправдает финансовых и физических вложений. Недорогой косметический ремонт способен не только повысить стоимость квартиры или дома и скрыть самые значимые недостатки, подталкивая потенциального покупателя сделать выбор в пользу вашего варианта, но и показать преимущества данного объекта.

Вы, как продавец, должны стараться оценить свою недвижимость, как это сделал бы покупатель, который выискивает слабые места. Сценарий осмотра квартиры (дома) начинается обычно с потолков, напольного покрытия, стеновых поверхностей, состояния кухни, сантехнического узла, работоспособности выключателей, всех дверей, освещения и различных коммуникаций, а также с площади и удачного расположения комнат.

1. Подъезд и придомовая территория – именно с этого начинается первый осмотр недвижимости: состояние подъезда, стен, перил, лестниц и лифта. Но на эти параметры вы не сможете и не захотите повлиять – всё-таки эти параметры являются обязанностью вашей управляющей компании, но в ваших силах подмести территорию лестничной клетки, ввернуть лампочку и постелить у входной двери коврик. Что касается частного дома – всё в ваших руках: облагородьте газоны, обновите ворота и наведите порядок на участке;

2. Уборка в квартире – это первоочередная задача: уберите всё лишнее, в т.ч. и личные вещи, избавьтесь от хлама и осуществите генеральную уборку. Бардак и несвежие запахи негативно сказываются на оценке объекта: не забудьте осуществить уборку там, где её долго не было – пыль на гардинах и плинтусах, грязь на окнах, карнизах, дверных ручках, выключателях и электрических удлинителях;

3. Освещение – важный момент в осмотре квартиры (дома). Только яркое освещение способствует правильной оценке недвижимости, поэтому если вы являетесь любителем неяркого, приглушённого света, что комфортно при повседневной жизни, для показа недвижимости следует заменить лампы или включить все источники света;

4. Расстановка мебели – сложный вопрос: не каждый будет делать перестановку или лишать себя мебели для показа покупателям, но чем больше квартира свободна от персонализации, тем проще покупателю сделать выбор. Если есть возможность, как можно выгодней осуществите хотя бы частичную перестановку мебели и избавьтесь от ненужных предметов мебели. Наличие кухонного гарнитура и шкафа-купе увеличит стоимость квартиры;

5. Сантехника – особый момент при продаже квартиры (дома). Грязная, а тем более неисправная сантехника эмоционально и психологически очень влияет на потенциальных покупателей, поэтому этому моменту следует уделить особое отношение. Сантехническое оборудование следует отмыть и привести в порядок, неисправное сантехническое оборудование подлежит обязательной замене;

6. Такое отремонтированное электрооборудование и приборы, как проводка, интернет, вытяжка, электроплита, кондиционер, светильники, а также розетки и выключатели, является значительным плюсом для продаваемого объекта;

7. Ремонт – частичный или косметический. Дорогой ремонт никогда не окупится – это факт, но недорогой, так называвемый косметический ремонт не только активно поменяет внешний вид квартиры (дома), но и сделает её более привлекательной для покупателя. Потолки, если они натяжные, имеют преимущество, связанное с тем, что они скрывают все неровности и недостатки, долго служат, выглядят более привлекательно, чем просто покрашенные – их достаточно протереть. Обычные потолки можно заново побелить. Обои на стенах, если они в плохом состоянии, можно оклеить недорогими обоями или покрасить, но они требуют ровных поверхностей, поэтому можно использовать рельефные обои, которые скроют неровности стен. Старые деревянные полы можно застелить недорогим линолеумом, а менять несвежий ламинат или паркет не стоит – это дорого и никак не повлияет на стоимость жилья – достаточно застелить пол ковром или ковролином;

8. Цветовое решение оказывает визуальное впечатление на любого человека. Самый лучший вариант – использование нейтральной гаммы для обоев и мебели, при которых потенциальному покупателю легче визуализировать с другими вариантами, чем с яркими и насыщенными цветами;

10. Обновление герметичного материала на стыках ванны и раковины с плиточной стеной, а также на стыках подоконников с пластиковыми окнами создаст благоприятное впечатление у покупателя, т.к. психологически исправность и хороший внешний вид окон и входных дверей создают психологическое ощущение защиты и безопасности;

11. Специфические запахи (наличие животных, детей, личная гигиена) способны отпугнуть покупателей свои негативным эффектом. Перед осмотром квартиры (дома) следует проветрить все помещения, по возможности расставить ароматические свечи, использовать приятные освежители и аромат сваренного кофе – таким образом, не нарочитые, но мягкие ароматы создадут положительные эмоции.

Как бизнес, грамотный хоум-стейджинг способен поднять стоимость квартиры на 5-25 процентов, то есть в денежном выражении — это 100 — 400 тысяч рублей при затратах от 15 до 50 тысяч рублей, поэтому важно оценивать его не как дополнительную трату, а как инвестиции.

Не следует путать хоум-стейджинг с декоративным оформлением, то есть украшательством квартиры (дома). При декорировании жилья собственник добавляет различные аксессуары и детали, выражающие его индивидуальность и которые ему нравятся. Хоум-стейджинг – напротив, универсален в создании интерьера, который должен нравиться большинству потенциальных покупателей или арендатору. Основные задачи хоум-стейджинга – аккуратность, чистота, минимализм, функциональность.

Источник