Что считается перегородкой для бти

Требуется ли разрешение при возведении перегородки из гипсокартона

Популярным материалом для некапитальных перегородочных элементов являются недорогие и несложные в монтаже гипсокартонные листы. Но, прежде чем переоборудовать жилье, нужно выяснить, считается ли перепланировкой возведение перегородки из гипсокартона и требуется ли получать разрешение на установку таких переборок.

Является ли гипсокартонная перегородка перепланировкой

Основная особенность переборок из листового гипсокартона – небольшая масса, благодаря чему они не создают большого увеличения нагрузки на перекрытия. Перегородки из ГКЛ огнестойкие, обладают гладкой и ровной поверхностью. Последняя особенность способствует легкой окраске стенки либо оклейке ее обоями. Эти достоинства позволили стать гипсокартону одним из наиболее популярных материалов для переборок.

Будет ли являться установка гипсокартонной перегородки перепланировкой или нет, определяется в зависимости от ее конструкции.

Если новая стена никак не касается капитальных перекрытий, не повышает нагрузку на них, ее сооружение можно причислить к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешение на монтаж не потребуется. Но прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы Жилищного кодекса и СНиПов или обратиться за консультацией к специалистам. Вполне вероятно, что непосредственно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.

Особенности современной перепланировки недвижимости

Под перепланированием подразумевается внесение видоизменений в конструктивные элементы квартиры или дома. Она отличается от переустройства тем, что под последним вариантом понимается перенос либо замена сантехнического оборудования, коммуникационных сетей.

Выполняют перепланировку по заранее согласованному эскизу либо проекту.

По эскизу сделать ее реально, если предполагается:

Проведение перепланировки по проекту подразумевает выполнение более серьезных видоизменений. Ими могут стать:

Достоинства трансформации по эскизу в том, что можно внести изменения в технический план, обратившись в БТИ. Для проектных работ нужно обратиться к профессионалам в специализированные организации.

Можно сделать вывод, что установка переборки из гипсокартонных листов, которая изменяет пространство квартиры, будет являться перепланировкой.

Если при возведении конструкции из ГКЛ не повышается нагрузка на перекрытия, то, скорее всего, достаточно будет эскиза. Однако перед перепланировкой понадобится создание проекта, если гипсокартонная перегородка смонтирована из нескольких слоев либо обладает сложной конфигурацией.

Пожалуй, к не нуждающимся в согласовании перегородочным элементам относятся лишь небольшие конструкции из ГКЛ, которые нетрудно при необходимости разобрать, перенести и собрать в другом месте.

К перегородкам такого типа можно отнести:

Также к работам по перепланировке не будет причислен демонтаж гипсокартонной перегородки либо шкафа из ГКЛ, если конструкция не указана в техническом и кадастровом паспорте.

Считается ли проведением ремонтных работ обшивка гипсокартоном уже существующих стенок либо демонтаж этой облицовки – вопрос спорный. В большинстве случаев согласовать ничего не нужно. Но если дополнительные слои получаются тяжелыми или сильно уменьшают величину комнаты, ремонт такого типа могут отнести к перепланировке.

Значение имеет и правильность фиксации листов к стенке. По технологии необходимо возводить обрешетку из металлопрофиля. Облицовка стен ГКЛ без каркаса запрещается.

При возникновении спорного вопроса специалисты надзорного органа могут проверить качество обшивки при помощи детектора арматуры. Посредством такого прибора легко устанавливается, как именно монтировались листы. Если каркаса нет, всю работу понадобится переделывать.

Проверкой качества возведенной переборки из ГКЛ также займется приемная комиссия, которая выдаст акт об окончании перепланировки. Лишь после того, как пройдет экспертная приемка, возможны изменения в техплане и документации Росреестра.

Чтобы не затрачивать время и деньги на переделку, необходимо знать основные правила возведения гипсокартонных переборок. Их монтируют так:

Если в зонирующем элементе необходимы небольшие проемы, то их создают при сооружении каркаса. Монтируется несколько дополнительных профилей для последующей облицовки гипсокартоном изнутри.

При создании дверного проема в разграничивающей конструкции потребуется усиление жесткости этой части каркасной основы. Для этих целей используют деревянный брус такой толщины, чтобы он плотно входил внутрь профиля. Или два усиленных профиля, вставленных один в другой.

Если планируется возвести конструкцию сложной формы, лучше обратиться к специалистам, которые выдадут документ об окончании ремонта, и при возникновении проблем они будут заниматься их устранением.

Документы для оформления перепланировки

Если все-таки монтаж гипсокартонной перегородки относится к перепланировке, нужно получить разрешение на ее сооружение.

Для этого требуется собрать комплект документов:

При сложном изменении пространства потребуется проект перепланировки. Его можно заказать в лицензированном бюро. Если жилищный фонд причисляется к культурному либо историческому наследию, понадобится разрешение органов градостроительства и архитектуры. Если же перепланировка планируется в нежилом помещении, в соответствии с законодательством понадобится подтверждение учреждения ООО или ИП.

После сбора всех этих документов и написания заявления о разрешении произвести перепланировку, нужно обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию либо отдел администрации населенного пункта, занимающийся жилищными вопросами. В Москве документы примут в службе единого окна при Мосжилинспекции.

Ждать решения придется не больше 45 дней. В течение двух дней с момента обращения уполномоченный орган должен выдать документ, который подтверждает принятие заявки на согласование.

В случае отказа, сделайте изменения в проекте и обратитесь с новым заявлением спустя три месяца. При этом попросите пересмотра предыдущего решения. Если снова получите отказ в перепланировке без видимых оснований, можете оспорить его в суде.

Этапы узаконивания перепланировки

В некоторых случаях узаконивание перепланировки приходится проводить уже после ее выполнения. Такое может произойти, например, если лишняя стенка уже была возведена в недавно приобретенном жилье. При отсутствии серьезных нарушений нормативов, незаконную перегородку можно легализировать. Начните со сбора документов, которые доказывают, что изменения не нарушают интересов жильцов дома и сделаны в соответствии со строительными и санитарно-гигиеническими нормативами.

Прежде чем собирать документы, надо оценить возможность предполагаемой перепланировки. Законом не дозволены следующие трансформации:

Но если в жилплощади имеются серьезные изменения, даже посредством ГКЛ, узаконить перепланировку можно только через суд. Для этого собирайте документы по вышеупомянутому списку, чтобы получить разрешение на перепланировочные работы. Также понадобится заключение строительно-технической экспертизы, подтверждающее следование пожарным, санитарным и строительным нормам.

Ответственность за несанкционированную перепланировку жилья

Если комнату или квартиру перепланировали незаконно, сооружение гипсокартонной переборки влечет административное наказание. Собственник недвижимости, сделавший перепланировку без разрешения и не легализовавший ее, подвергается штрафным санкциям. Величина штрафа – от 2000 до 2500 рублей.

Жилье, в котором сделали незаконную трансформацию, не получится выставить на продажу, обменять, отдать в дар или по наследству, пока выполненную перепланировку не легализуют.

При обнаружении факта не легитимированной перестройки, специалисты из жилинспекции вправе затребовать от собственника в виде предписания с четким сроком выполнения придать помещению вид, который соответствует техпаспорту. То есть демонтировать тот элемент, который был установлен. В случае несоблюдения дело дойдет до суда, по решению которого возможна продажа квартиры или дома на торгах.

В соответствии с Жилищным кодексом, любая перестройка должна быть отражена в технической документации на квартиру. Изменения фиксируются специалистами БТИ при проведении замеров. Основываясь на их заключении, составляется новый техпаспорт, сведения регистрируются в Росреестре. После этого зонирующий элемент из гипсокартона станет частью квартиры официально, и не будет считаться незаконным.

Источник

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Источник

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Источник