Что считается хозпостройкой на земельном участке
Приравниваем «объект капитального строительства» к «объекту недвижимости». Когда это сработает?
Еще в 2013 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) рассматривал дело об отказе Росреестра регистрировать право собственности на капитальный забор. До этого дело побывало в трех нижестоящих инстанциях, которые признали отказ незаконным. Судьи в своих решениях тогда ссылались на то, что ограждение является объектом капитального строительства, поэтому права на него подлежат государственной регистрации как на недвижимое имущество. Так ли это?
Что говорит закон?
К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).
При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?
Почему это так важно?
Разделение вещей на движимые и недвижимые имеет в законодательстве принципиальный характер. В первую очередь, это связано с особенностями режима недвижимых вещей, включая их создание, приобретение, отчуждение и прочее.
Например, возьмем вопрос регистрации права и обременения на недвижимые вещи. Занимается этим Росреестр, который вносит записи о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Регистрация же объектов, не являющихся недвижимостью, невозможна.
Как соотносятся объекты капитального строительства и объекты недвижимости?
В упоминавшемся деле 2013 г. Высший арбитражный суд посчитал, что для квалификации объекта как недвижимого, помимо неразрывной связи с землей (безусловного признака недвижимости) суд должен установить возможность самостоятельного хозяйственного использования такого объекта или его вхождение в состав имущественного комплекса. Российские судьи взяли это мнение «на вооружение» и повсеместно придерживаются его.
Подытожим: право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые неразрывно связаны с землей и способны выступать в качестве отдельных объектов гражданских прав. Поэтому, например, даже капитальные хозяйственные постройки (сараи, заборы, имеющие заглубленный фундамент, и пр.) в этом смысле недвижимостью не являются.
Свое мнение высказали и чиновники
Вопросом разницы между понятиями «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» озаботились и чиновники. Например, Минэкономразвития РФ посвятило ему одно из своих писем.
Так, по мнению министерства, главная причина отсутствия знака «равно» между этими понятиями в том, что к недвижимым вещам гражданское законодательство относит, в том числе и земельные участки, которые по определению не могут считаться объектами капитального строительства.
Также термин «объект капитального строительства» применяется в градостроительном законодательстве в связи со строительством, ремонтом или реконструкцией объектов. Он имеет только косвенную связь с недвижимостью, в то время как Гражданский кодекс вкладывает в понятие «недвижимость» общее описание складывающихся вокруг этой правовой категории отношений.
Значит, возведенный объект капитального строительства, скорее всего, будет признан объектом недвижимости, чего нельзя сказать о некапитальных постройках. Ведь у них нет безусловного признака недвижимости – прочной и неразрывной связи с землей.
Объект капитального строительства = недвижимость?
Несмотря на то, что высшие суды не раз говорили о недопустимости приравнивания понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости», есть и вполне обоснованная альтернативная позиция. Например, в делах о самовольных постройках.
Суть в следующем: самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Но в делах о сносе самовольной постройки само по себе установление капитального характера объекта (неразрывной связи с землей), по сути, приравнивает его к недвижимости, так как автоматически влечет возможность (при наличии оснований) признания его самовольной постройкой и применения соответствующей санкции в виде его сноса. Но установление всей совокупности признаков недвижимости, включая самостоятельность назначения и прочее, не является обязательным.
В Кадастровой палате разъяснили, за какие хозпостройки берется налог
Комментируя резонансные публикации, вице-спикер Госдумы Ирина Яровая отметила, что россиян никто не вынуждает оформлять теплицы, как объекты недвижимости, и платить за это налоги. Она отметила, что нынешняя политика государства направлена исключительно на поддержку ведения россиянами дачного хозяйства. Просто в налоговой практике есть некоторые нюансы.
Налогом на имущество физлиц облагаются только те хозяйственные постройки, сведения о которых есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или были представлены в налоговые органы из БТИ. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.
Для внесения в ЕГРН информации об объекте, в частности, о теплице, хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости. Так, теплица должна быть прочно связана с землей, ее перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Иными словами, если такую постройку начать перемещать, то для этого ее придется разобрать или снести. Соответственно, она утратит свое предназначение.
Для регистрации объекта недвижимости необходимо обратиться с соответствующим заявлением и пакетом документов в Росреестр. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно предоставить заявление и технический план. Документы можно направить в электронном виде, в том числе через единый портал государственных и муниципальных услуг или официальный сайт Росреестра. Или лично привести в любой центр госуслуг.
Росреестр и Федеральная кадастровая палата обеспечивают экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий человеку объект недвижимости расположен не в городе его проживания, никуда специально ехать не нужно. Оформить свою недвижимость в собственность можно в городе нахождения. В 2018 году было получено более 300 тысяч заявлений, поданных по экстерриториальному принципу.
10 вопросов дачников: ответы БТИ и Росреестра
Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.
Нужно ли регистрировать теплицы?
Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:
Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.
«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.
Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.
Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?
Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.
Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?
«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.
С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?
Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.
Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».
Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.
Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?
За какой период гражданин должен построить дом?
Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.
Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?
«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.
Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».
Могут ли у собственника изъять землю?
Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).
Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?
Что можно делать на землях ИЖС?
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина
Объекты вспомогательного использования
Наталья Алексеевна, Оренбургская область 25 сентября 2019 года, 09:24 просмотров: 19619
Расскажите пожалуйста для каких объектов недвижимости не требуется разрешение на строительство?
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ).
То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.
1. О понятии объекта вспомогательного использования.
Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.
Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Вспомогательный характер объекта не может зависеть от воли собственника, поскольку функциональная составляющая вспомогательных строений и сооружений заключается именно в обслуживании основного здания.
2. Объекты, не относящиеся к объектам вспомогательного использования.
1)Объекты, не являющиеся объектами недвижимого имущества.
2)Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения не признаются недвижимостью. Соответствующие объекты рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следует его юридической судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).
В ГрК РФ под линейным объектом понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В связи с этим можно сказать о наличии у линейных объектов функционального признака объектов вспомогательного использования, что может повлечь необоснованный вывод об отнесении таких объектов к объектам вспомогательного использования.
В письме Росреестра от 16.04.2015 №14-исх/05376-ГЕ/15 сделан категоричный вывод, согласно которому линейные сооружения в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не указаны в числе объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (в отличие, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования).
Таким образом, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в общем порядке, даже при представлении письма органа местного самоуправления, в котором сделан вывод о вспомогательном характере объекта.
3. О некоторых особенностях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект вспомогательного использования.
В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
• технического плана такого объекта недвижимости;
• правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
4. Особенность подготовки технического плана объекта вспомогательного использования.
Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).
В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра от 15.12.2015 № 10-4482-КЛ).
Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается (письмо Минэкономразвития России от 03.03.2017 № Д23И-1179).
При этом органы местного самоуправления в силу ГрК РФ и Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не наделены полномочиями по предоставлению справок об отнесении того или иного объекта к числу вспомогательных.
При наличии в техническом плане, подготовленном в отношении вспомогательного объекта, необходимой информации об основном (главном) объекте может быть осуществлен кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объекта вспомогательного использования даже при отсутствии в ЕГРН записи о наличии прав в отношении объекта, по отношению к которому строение или сооружение выполняет обслуживающую функцию.
5. О необходимости правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
В письме Росреестра от 16.04.2015 № 14-исх/05376-ГЕ/15 сделан вывод, что указанные в п. 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ, которым установлены случаи, при которых возможно использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, вспомогательные сооружения (ограждения, бытовки, навесы) не тождественны указанным в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ сооружениям вспомогательного использования, поскольку не являются объектами недвижимости.
Таким образом, представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, в случае, если право на такой земельный участок право было ранее зарегистрировано.
6. О возможности возведения объектов вспомогательного использования на земельных участках с определенным видом разрешенного использования.
6.1. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
6.2. Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон № 217-ФЗ) на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки »(в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (п. 1,3 ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ).
В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, предусмотрено, что на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» допускается размещение индивидуального жилого дома, индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
В этой связи параметры строительства объектов, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные и иные здания, расположенные на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках, обладающие признаками недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту — объекту ИЖС или садовому дому, создаются в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Как предусмотрено ч. 32 ст. 54 Федерального закона №217-ФЗ, зарегистрированное до дня вступления в силу указанного закона право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В этой связи с 01.01.2019 на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства к, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
Необходимость регистрации хозяйственной постройки на земельном участке
Определение объекта капитального строительства дается в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где сказано, что это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
В свою очередь, в п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение некапитальным строениям, каковыми признаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения характеристик.
Таким образом, критерием отнесения объекта к капитальному/некапитальному являются его конструктивные особенности, а именно наличие фундамента, несущих и ограждающих конструкций, имеющихся инженерных коммуникаций.
При наличии спора с государственными органами об отнесении объекта к капитальному и постановке на соответствующий учет возможно проведение соответсвующей экспертизы, на разрешение которой можно поставить вопросы о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций, несущих и ограждающих конструкций, неразрывной связи между строением и землей, а также возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению строения.
Как разъясняют налоговые органы, такие постройки, как теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения и т.д. не являются объектом налогооблажения (письмо ФНС РОССИИ от 17.05.2017 № БС-4-21/9186@).