Чем обусловлено строительство высотных зданий
Небоскребы, которые изменили мир
Появление небоскребов навсегда изменило имидж и облик городов. Представляем рейтинг высотных зданий, которые способствовали развитию строительства и новых технологий в мегаполисах. Небоскребы представлены в порядке возрастания этажности — от самого низкого к лидеру по высоте и количеству этажей.
Home Insurance Building (Чикаго, США)
Самый первый в мире небоскреб — высота 55 м
Home Insurance Building — это первый в мире небоскреб, который был построен в Чикаго в 1885 году по проекту архитектора и инженера Уильяма Ле Барона Дженни. Изначально высота здания составляла 42 м (десять этажей), но в 1891 году были достроены еще два этажа и высота возросла до 55 м.
После Великого чикагского пожара 1871 года бум нового строительства должен был не только оживить экономику города, но и полностью изменить его архитектурный облик. Вместо дерева новые здания, возводимые в Чикаго, были построены в основном из камня, железа и стали. Здание по страхованию жилья Home Insurance Building, расположенное на углу улиц Адамс и Ласалль в деловом районе Chicago Loop, стало наиболее ярким примером той эпохи нового строительства.
Home Insurance Building стало первым зданием нового поколения, построенным в городах как Америки, так и всего мира с использованием стального каркаса, поддерживающего стены. Сам каркас был сделан из кованых балок и чугунных опор. Именно этот небоскреб установил стандарт и для множества других строительных инноваций.
Архитектурное достижение Уильяма Ле Барона Дженни сподвигло на дальнейшую работу целую группу инженеров и архитекторов, которая стала известна как Чикагская школа. Представители этой школы продолжили разрабатывать современные небоскребы в конце XIX века и в начале XX века.
Роль Home Insurance Building в изменении архитектурного облика американских городов трудно переоценить. Именно его строительство фактически положило начало высотному строительству сначала в США, а потом и во всем мире.
Однако первый небоскреб простоял только 46 лет, в 1931 году его снесли из-за потребности в более высоких зданиях, занимающих мало площади. В результате на месте Home Insurance Building построили Field Building. Его строительство было завершено в 1934 году, высота 45-этажного здания составила 163,1 м. Именно этот небоскреб стал на какое-то время главной доминантой делового центра Чикаго.
Mjøstårnet (Бруммендаль, Норвегия)
Самый высокий небоскреб из дерева — высота 85,4 м
Небоскреб Mjøstårnet (Мьесторнет), построенный в 2019 году, носит звание самого высокого здания из дерева. Высота 18-этажной башни составляет 85,4 м, первоначально высота планировалась на уровне 81 м, однако позже было решено увеличить ее на 4,4 м. Автор проекта — архитектурное бюро Voll Arkitekter, общая площадь здания — 11,3 тыс. кв. м.
Высотное здание Mjøstårnet расположено в коммуне Бруммендаль на берегу озера Мьеса. При строительстве использовалась кросс-ламинированная древесина (CLT, X-Lam). Благодаря округлению главных опорных центров высотка сможет противостоять сильным ветрам. Единственная часть небоскреба, выполненная не из дерева, — это бетонные перекрытия последних двух этажей.
Создатели небоскреба также учли культурный ландшафт выбранной локации: Бруммендаль известен в Норвегии как регион с развитой лесной промышленностью. Поэтому большинство материалов для строительства Mjøstårnet были произведены в радиусе 15 км.
В высотке расположились квартиры, гостиница и офисные площади. Также здесь есть просторный ресторан с деревянной мебелью и панорамными окнами, а на крыше находится бассейн.
Роль Mjøstårnet в нынешнем и будущем изменении архитектурного облика городов велика. Один из современных трендов в строительстве — экологичность. А главные плюсы деревянных небоскребов заключаются в том, что подобные сооружения требуют в три раза меньше затрат ресурсов и времени, чем строительство железобетонного небоскреба. При этом технология многослойных клееных деревянных панелей не только значительно уменьшает вес всей постройки, но также обладает теплосберегающими свойствами и очищает воздух.
Mjøstårnet побил рекорд построенной из дерева в 2017 году канадской высотки Brock Commons (высота 53 м) и наглядно продемонстрировал, что подобные здания по своей высоте могут приближаться к 100 м.
iCITY (Москва, Россия)
Интеллектуальный небоскреб — высота 250 м
iCITY — это две башни (34 и 62 этажа) высотой 250 м и общей площадью 249 тыс. кв. м, которые возводятся по принципу мини-города. Строительство ведется в составе делового кластера «Москва-Сити» и завершится в 2023 году. Концепцию проекта iCITY разработало американское архитектурное бюро Хельмута Яна JAHN architecture.
В своих проектах Хельмут Ян старается уделять внимание как функциональности, так и красоте зданий. Среди работ есть аэропорты, стадионы и небоскребы, самый знаменитый из которых находится в Берлине и носит название Sony Center. Известно, что на стиль Яна сильное влияние оказал немецкий архитектор, один из основоположников рационалистического направления Людвиг Миса ван дер Роэ, а также советские конструктивисты.
iCITY станет абсолютно уникальным проектом — своего рода новой визитной карточкой Москвы. Его сразу можно заметить в городском ландшафте. Проекты Хельмута Яна отличают нестандартные цветовые решения — iCITY должен стать футуристичным объектом с яркими красными акцентами не только на фасадах зданий, но и во внутренних интерьерах. Своим аккуратным и стильным видом, а также оригинальными архитектурными и цветовыми решениями этот проект изменит облик центра Москвы. iCITY задаст новый тренд строительства высотных зданий в столице, когда здание представляет собой некий арт-объект с интеллектуальной системой управления и жизнеобеспечения.
По задумке авторов, iCITY будет реализован как интеллектуальный офисный центр, при строительстве которого применяется подход smart building (умная архитектура) — сочетание интеллектуальных инженерных систем, энегроэффективности здания и его полной автоматизации. Кроме всего прочего, на высоте шестого этажа разместится парк для резидентов комплекса с местами для отдыха.
В строящихся небоскребах будут использованы все самые современные разработки в области интеллектуальных систем. Одной из новинок является электронный ресепшен, с помощью которого можно получить пропуск в здание. В здании установят умные турникеты, через них можно будет пройти по QR-коду, метке в телефоне, отпечатку пальца, а также с помощью системы распознавания лиц. Предусмотрена и видеоаналитика — инструмент контроля посетителей и сотрудников. Сервис позволит предотвращать массовые проходы посетителей «друг за другом» и уведомит службу безопасности о подобных инцидентах.
После прохождения турникета умный лифт автоматически приедет и доставит посетителя или сотрудника на нужный этаж. Еще одна отличительная особенность iCITY — умные рабочие места, каждое из которых можно настроить под конкретного человека с помощью видеоаналитики (виртуальный СКУД). Комфортное пребывание в офисе обеспечит умный климат-контроль на основе предпочтений каждого сотрудника. Плюс ко всему все инженерные системы зданий планируется оснастить антивирусной фильтрацией.
Проведение встреч и переговоров в корпоративном коворкинге предельно упростится. Организатор встречи получит доступ к управлению всеми системами переговорной комнаты. Отпадет необходимость в дорогостоящих планшетах управления помещением. Пультом управления станет телефон сотрудника, а запуск конференции будет возможен с помощью приложения с отправкой ссылки через любой мессенджер.
Еще одно инновационное решение, которое применили в iCITY, — умный паркинг. Сервис включает в себя удаленный заказ пропусков, въезд либо по распознаванию номера, либо по метке. В самом паркинге предусмотрена навигация с помощью телефона: просмотр интерактивной карты доступных парковочных мест и их бронирование в удаленном режиме через мобильное приложение.
Для организации досуга предусмотрены умный фитнес с панорамным бассейном, собственный зеленый парк на кровле шестиэтажного подиума, кафе, рестораны.
В башнях iCITY внедрят систему рекуперации воздуха и энергоэффективное светодиодное освещение. Часть фасада имеет внутренний затеняющий слой — fritt, который способен защитить от излишнего внешнего теплового излучения, но не снижает прозрачность конструкции. Фасады зданий iCITY сохраняют тепло зимой и прохладу летом, а для полива растений в собственном парке осуществляется сбор дождевой воды.
Классические офисные пространства класса А в двух башнях iCITY будут расположены с девятого уровня в Time Tower и с 13-го в Space Tower. Иными словами, iCITY предлагает офисные возможности для бизнеса любого масштаба.
Еще одна отличительная черта проекта — скай-террасы, размещенные на северо-восточных и северо-западных фасадах башен перекрытия. Перегородки между ними выполнены из закаленного полупрозрачного стекла, что создает wow-эффект для пользователей. В темное время суток линии фасадов iCITY выделяются с помощью дизайнерской подсветки.
Empire State Building (Нью-Йорк, США)
Исторический памятник и одно из чудес света — 443 м
Empire State Building — 102-этажный небоскреб высотой 443 м, построенный в 1931 году и расположенный на острове Манхэттен. Это офисное здание площадью более 250 тыс. кв. м, спроектированное Грегори Джонсоном из архитектурного бюро Shreve, Lamb and Harmon.
Empire State Building является третьим по высоте небоскребом в США, уступая также расположенной в Нью-Йорке башне Свободы (541,3 м) и возведенному в Чикаго небоскребу Willis Tower (527 м). В начале высота здания составила 381 м, а его навершие спроектировали как причальную мачту и место стоянки для дирижаблей. Однако потом выяснилось, что парковать там дирижабли очень опасно из-за восходящих потоков воздуха. В 1952 году высотка выросла до 443 м за счет установки телевизионной башни на крыше.
Небоскреб выполнен в стиле ар-деко, сочетает в себе простые геометрические формы и современные материалы и представляет собой конструкцию из ступенчатых форм, которая сужается кверху. После окончания строительства Empire State Building стало самым высоким зданием в мире и было таковым до 1970 года, когда состоялось открытие одной из башен Всемирного торгового центра. Еще в 1934 году Empire State Building назвали восьмым чудом света.
Однако после окончания строительства небоскреб пустовал в течение нескольких лет. Причина этого — Великая депрессия, из-за которой практически никто не мог позволить себе арендовать здесь офис. На момент открытия было свободно около 80% помещений.
Тем не менее именно здание Empire State Building дало мощный старт строительству небоскребов в крупных американских городах и способствовало изменению облика мегаполисов в США. Небоскребы стали главным символом Нью-Йорка с 1930-х годов и по сегодняшний день.
Empire State Building отличается суперпрочностью. Так, 28 июля 1945 года в здание между 79-м и 80-м этажами врезался бомбардировщик B-25. В результате аварии погибли 11 человек, но небоскреб пострадал не очень сильно. Согласно статистике, в Empire State Building ударяет до 100 молний в год, но никакого урона зданию они не приносят.
85 этажей высотки занимают офисы, остальные 16 уровней представляют собой надстройки, которые используют для технических нужд. В Empire State Building также есть два подземных этажа, выполняющих функцию автопарковки. Там же располагаются блоки системы кондиционирования и узел по переработке отходов.
В 1986 году Empire State Building было включено в список национальных исторических памятников страны, а в 2007 году стало первым в списке лучших американских архитектурных достижений.
Empire State Building — это не только одно из самых высоких зданий Нью-Йорка, символ американской архитектуры, визитная карточка Манхэттена, но и площадка для бега. Каждый год 5 февраля на лестницах небоскреба проходят соревнования по бегу. Бегунам надо преодолеть 1576 ступеней здания — с первого по 86-й этаж. Также проводятся соревнования среди пожарных и полицейских.
В настоящее время в здании располагаются офисы 640 компаний. Одним из самых популярных мест у туристов, приезжающих в Нью-Йорк, считаются смотровые площадки Empire State Building. Первая площадка находится на 86-м этаже и имеет угол обзора в 360 градусов, а вторую смотровую площадка открыли на 102-м этаже.
Burj Khalifa (Дубай, ОАЭ)
Небоскреб, достучавшийся до небес. Высота — 829,8 м
Burj Khalifa — сверхвысотный 163-этажный небоскреб высотой 829,8 м и площадью 454,2 тыс. кв. м, построенный в 2010 году. У здания, которое спроектировано как «город в городе», есть не только офисы, апартаменты, гостиницы, кафе и рестораны, но также газоны, бульвары и парки. Проект небоскреба разработало американское архитектурное бюро Skidmore, Owings and Merrill, а главным автором проекта значится американский архитектор Эдриан Смит.
Специально для этого небоскреба разработали особую марку бетона, в который добавляли лед. Такой бетон выдерживает температуру воздуха +50 °С. А для того чтобы изучить влияние ветра на конструкцию здания, специалисты провели более 40 испытаний в аэродинамической трубе. После испытаний было решено развернуть корпус на 120 градусов. Таким образом, воздушные массы оказывают минимальное влияние на небоскреб.
Небоскреб Burj Khalifa не только признан самым высоким в мире зданием, но и является обладателем еще нескольких мировых рекордов. Среди них: высочайшее свободно стоящее сооружение, здание с самым высоко расположенным жилым этажом, здание с наибольшим количеством этажей и здание с самыми высокими лифтами. Своим дизайном Burj Khalifa повторяет цветок гименокаллис с тремя лепестками, которые расходятся в разные стороны.
Роль Burj Khalifa в изменении облика Дубая огромна. Ведь именно этот небоскреб стал ответом на вопрос, можно ли возводить здания длиной почти в километр. И сейчас архитекторы уже говорят о возможности строить здания высотой и 2 км, и даже 3 км. Можно сказать, что возведение Burj Khalifa стало настоящим прорывом в этом направлении.
В Дубае много небоскребов, но именно Burj Khalifa — доминанта и главная достопримечательность Объединенных Арабских Эмиратов. Многие приезжают сюда, чтобы своими глазами увидеть это сверхвысотное здание. Burj Khalifa считается знаковым проектом крупномасштабного строительства недвижимости многоцелевого использования, и в ближайшие годы на нашей планете наверняка появятся более высокие здания.
Здание отделано тонированными стеклянными термопанелями, которые уменьшают нагрев помещений внутри во время жары. Это уменьшает необходимость в кондиционировании, небоскреб потребляет меньше электроэнергии.
В Burj Khalifa размещены отель, квартиры, офисы и торговые центры, к которым организован отдельный вход. Помещения с первого по 39-й этаж занимает гостиница Armani и офисы этой фирмы. 900 квартир находятся на 44–72-м и 77–108-м этажах. Офисные помещения занимают 111–121-й, 125–135-й и 139–154-й этажи. На 43-м и 76-м расположены тренажерные залы и бассейны. В Burj Khalifa также есть две смотровые площадки — на 124-м и 148-м этажах, а ресторан расположен на 122-м этаже.
Взгляд свысока
Зачем сегодня строят небоскребы: для жизни, работы, экономии или для престижа
Эксперты прогнозируют, что небоскребы будут активно расти (без учета Москвы), преимущественно в Екатеринбурге, Саратове, Новосибирске, Владивостоке, Нижнем Новгороде и Петербурге.
«Российская газета» провела совет экспертов со специалистами этих городов. Выяснилось, что не все они разделяют такие прогнозы.
Что это? Это когда для тех, кто проектирует, строит и продает, главными приоритетами становятся комфорт, качество и безопасность жизни будущих обитателей тех же небоскребов, экологическая и социальная ответственность.
Что любопытно. Даже те наши эксперты, которые говорили о необходимости высотных зданий для их городов, признались, что сами все-таки предпочитают жить в обычном доме, а не в человейнике.
Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи.
Вашему городу нужны высотки?
Господа эксперты, так нужны вашему городу высотки?
Валентин Аникеев, членкор Российской академии архитектуры и строительных наук:
С трех сторон омывается морем, так что расти некуда. А поскольку Владивосток стал финансовым и бизнес-центром Дальнего Востока, то должен иметь определенный формат, указывающий на некую столичность. Думаю, высотки, в которых бы размещали органы управления, могли бы указывать на это. У нас уже есть и административные высотные здания, и жилые. Они отлично смотрятся на сопках.
Аркадий Чернецкий, первый заместитель главы Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
В плане развития высотного строительства я считаю Екатеринбург новаторским городом. У нас есть проекты новых небоскребов.
То есть высотка больше вопрос престижа, чем экономической выгоды?
Иначе бы не строили. Первая жилая высотка была сдана в Екатеринбурге почти 15 лет назад. И уже с тех пор фоновая застройка в городе стала высотной. На дома этажностью 25+ приходится около половины площади возводимого жилья. Построены десятки многоэтажных комплексов, многие из них высотой более 100 метров.
Где в городе эти комплексы больше необходимы: на периферии или в центре?
Аркадий Чернецкий: Общественные и офисные здания, в том числе и высотные, нужны не только в центре.
Деловая жизнь должна развиваться и в отдаленных районах, чтобы сократить так называемую маятниковую миграцию. Я считаю, что на периферии нужно проектировать офисные центры, бизнес-центры, центры деловой и досуговой активности, отвечающие требованиям безопасности и комфорта.
Владивосток как место проведения Восточного экономического форума мог бы обзавестись деловым центром, в котором высотные здания были бы уместны. Он подчеркивал бы значимость. Ведь имиджевая сторона в бизнесе, тем более международном, имеет значение.
Владимир Линов, заслуженный архитектор России, член Градостроительного совета Санкт-Петербурга:
Буду категоричен. Высотные здания в Петербурге не нужны вообще! Это моя позиция, но не все члены Градостроительного совета ее разделяют.
Почему не нужны? Не вписываются в эстетику города?
Владимир Линов: Да! Эстетически высотные здания не совместимы с исторической застройкой Петербурга. И могут исказить идентичность архитектурного облика, который признан во всем мире эстетической ценностью!
В Петербурге уже есть Лахта-центр, высотка на 40 этажей на площади Конституции, а также несколько десятков жилых высоток в районах новой интенсивной застройки. Но высотки и массовая застройка ими наносит вред здоровью и социальным отношениям жителей.
Но экономически это выгодно.
Владимир Линов: Экономически такие здания целесообразны при дефиците земельных участков в деловых центрах городов. Они позволяют получать доход от сдачи в аренду деловых площадей в местах наибольшего скопления людей.
А в Петербурге много пустующих или слабо используемых участков и в историческом центре, и вокруг него, на старых промышленных территориях.
Зоя Рюрикова, председатель правления Нижегородского отделения Союза архитекторов России:
У Нижнего Новгорода тоже есть свое историческое лицо. И не стоит гнаться за Москвой. Делать ставку на дома выше 75 метров, когда есть куда расти вширь. Тем более что многоэтажная жилая застройка быстро деградирует.
Это становится понятно, когда войдешь в подъезд дома, построенного в 1980-х годах. Нужно искать новые типы особенно социального жилья, понимая, как оно будет жить во времени.
Сергей Дядченко, член правления Саратовского отделения Союза архитекторов России:
В мире есть примеры городов, которые построены под одну высоту, Париж, допустим. Есть города, которые характеризуются разновысотной, в том числе высотной застройкой.
Александр Ложкин, главный архитектор Новосибирска:
Где предпочитаете жить: в обычном доме или башне
Если бы у вас был выбор, где предпочли бы жить: в обычном доме или в высотном?
Сергей Дядченко (за высотки в городе): Давайте я скажу не свое мнение. Проводилось социологическое исследование в Саратове. Примерно 40 процентов граждан желают жить в индивидуальных домах или таунхаусах. А остальные готовы жить в многоэтажках. Вопрос, в обычном многоэтажном доме или в высотном, для большинства не столь важен.
Владимир Линов: Я живу в квартире, находящейся в трехэтажном доме в центре Санкт-Петербурга. И это мой выбор, который меня устраивает.
Кстати, большинство жителей, опрашиваемых в разных странах мира (от 40 до 80 процентов), предпочитают жить в городе, но в односемейном доме на собственном участке от 400 квадратных метров.
Самым комфортным и востребованным жильем во всем мире является квартальная застройка в 5-8 этажей. Но у горожанина обязательно должен быть выбор: жить в пятиэтажке или в высотке.
Кстати, недавно в России провели любопытный опрос. Для начала поинтересовались, хотят ли люди, чтобы в городе появились небоскребы. Половина ответила утвердительно.
Но когда их спросили, какой этаж они бы выбрали, лишь несколько процентов отдали предпочтение высоте.
Зачем городам нужны небоскребы: 5 ответов эксперта
«Московский скайлайн меняется каждую минуту», — рассказывал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на конференции АРХ Москвы, посвященной высотному строительству в столице. Как девелоперы выбирают площадки для развития высотного строительства, можно ли построить модный небоскреб и насколько сложнее строить высотные объекты в сравнении с классическими многоэтажками?
Редакция «РБК Недвижимости» поговорила с Михаилом Хвесько, исполнительным директором Capital Group — одной из компаний — лидеров небоскребостроения в Москве.
1. По каким параметрам и причинам девелопер определяет высоту будущего проекта? Как принимается историческое решение — здесь будет небоскреб?
— Первое, на что мы смотрим, — это контекст места. Если говорим о пределах Садового и Бульварного кольца, исторической части города, то здесь небоскребы наименее уместны. Хотя в мире есть и такие примеры, когда в окружении малоэтажной застройки в процессе реконструкции какого-то уже существующего объекта из него «вырастает» башня, — тот же The Shard в Лондоне или штаб-квартира Европейского центрального банка (Europäische Zentralbank).
Другой случай — когда площадка уже развивается в типологии небоскребов как отдельное городское образование с высотным строительством, как, к примеру, Canary Wharf в Лондоне, «Москва-Сити» в Москве или La Défense в Париже. В таких случаях концептуально будет правильно в этой же типологии продолжать развитие территории.
Вообще, контекст при выборе этажности решает очень многое. Всем понятно, что на берегу моря или крупного водоема небоскреб не будет интересным: в таких местах людям важно быть ближе к воде, чувствовать свежесть ветра, бриз. В этих проектах важны террасы и балконы — внутреннее пространство как бы должно перетекать в наружное. Небоскребы для таких архитектурных решений приспособлены плохо. В ситуациях же, когда очевидных территориальных или исторических ограничений для небоскреба нет, при визуально-ландшафтном анализе и анализе объемно-планировочных решений мы взвешиваем все потребности и возможности продукта и тогда думаем, какую типологию лучше применять.
Если решение принимается в пользу небоскреба и мы определяемся с его высотой, то дальше уже подхватываем технические условия и требования. И здесь отталкиваемся также от функционального назначения объекта. Если мы говорим о формате МФК внутри одной башни, то офисы, конечно, нужно располагать в нижней части здания. Но бывают и другие задачи. К примеру, в случае с офисами, имея возможность построить две башни высотой по 200 метров вместо одной 400-метровой, более рациональным будет первый вариант. Почему? Потому что офисный функционал очень сильно зависит от вертикального транспорта, то есть большое количество людей нам необходимо быстро доставлять на разные этажи. В современном офисе класса А за пять минут мы должны иметь возможность перевезти 15% пользователей башни. При этом среднее время ожидания лифта должно составлять около 30 секунд, и нужно еще заложить в расчеты правильное количество лифтов, их скорость, размер кабины.
Если мы строим супервысокий офисный небоскреб, то в какой-то момент рискуем упереться в неэффективность — запроектировать слишком много лифтов или создать очень больше ядро здания. Это, в свою очередь, приводит к неэффективности выбранной высоты объекта. Тогда появляются новые решения — транзитные лифты, которые перевозят людей группами до середины небоскреба, где им нужно выйти и распределиться в другие лифты. Де-факто для пользователей создается ситуация, когда две башни будто стоят друг на друге. Вот этого при строительстве небоскребов лучше избегать.
2. Насколько сложнее построить небоскреб в сравнении с обычной многоэтажкой?
— Небоскреб — это на сегодняшний день один из самых сложных с технологической точки зрения видов гражданского строительства, его возведение на 30–40% дороже, чем многоэтажного проекта аналогичного класса. Кроме того, при строительстве небоскреба нельзя ошибиться. Для нас как для девелопера это всегда непростая задача, потому что горизонт реализации высотного проекта может составить до шести лет. Строительство небоскреба — это, как я уже говорил, выстрел, и нужно хорошо прицелиться. Все линии работы над проектом сходятся к одному очень сложному инженерному объекту, который должен соответствовать массе требований: с точки зрения и техники, и продукта для будущего потребителя. 50–60 тыс. кв. м соприкасаются с землей в одной точке площадью всего 0,8–1 тыс. кв. м.
В типовой застройке, где строительство ведется корпусами, риски существенно ниже, в том числе финансовые. Даже если те же 60 тыс. кв. м разбить на десять домов по 6 тыс. кв. м, то после возведения двух-трех корпусов, потратив треть инвестиций и пройдя треть рисков, уже можно оценить, как поменялся рынок, что-то улучшить. Есть время и возможность при строительстве последующих домов внести необходимые изменения. Каждый раз в этом случае ты рискуешь на треть. В небоскребостроении вся сумма — одна большая инвестиция, и если ты ошибся с продуктом или квартирографией, то рисковать придется совсем иными суммами, фактически всем бюджетом проекта. Любая ошибка или недоработка могут создать изъян в этом продукте и дисконтировать инвестиции. Поэтому в целом небоскребы строит очень мало компаний — экспертизы хватает не всем.
В небоскребах повышенное внимание и требования уделяются буквально всему. Главное — это безопасность. Нужно правильно смоделировать эвакуацию людей, рассчитать пределы огнестойкости здания — как долго здание может гореть и не разрушаться, чтобы люди могли безопасно эвакуироваться, а пожарные службы — потушить объект. Помимо всех противопожарных мер, мы постоянно боремся в вопросах инженерии с аспектами гидравлики: воду для снабжения, пожаротушения, охладительную жидкость поднимаем уровнями через каскады. В этих процессах очень много физики и применяются нетипичные решения — перепускные этажи, накопительные баки, специальные насосы. Конструктив, форма здания и его посадка — все играет краеугольную роль и должно соответствовать в том числе требованиям по устойчивости и деформации — то есть колебаниям верхней точки здания. Иногда мы, напротив, можем упираться в вопрос комфорта, а не выполнения нормативов: если, например, понимаем, что нормам все соответствует, но колебания окажутся слишком большими для того, чтобы людям на верхних этажах было комфортно находиться.
Другой важный аспект при строительстве небоскреба — это фасады. Мы всегда стараемся требовать от них большего и получать максимальную функциональность. Изначально основная функция фасада состоит в том, чтобы отсечь внутренний контур здания от погодных воздействий. Но появляются архитектура, инженерия, которая не должна «резать» фасад полосами, подсветка, желание или потребность в проветривании помещений. При строительстве Capital Towers мы, предъявляя эти требования, нашли решение-симбиоз: у нас на фасаде нет инженерии, которая портит внешний вид оконных проемов решетками. Системы интегрированы в сечение белых архитектурных ламелей, которые становятся не только элементом декора, но и приобретают функциональное назначение. На жилых этажах мы спрятали полноценные окна, которые можно открыть и впустить свежий воздух. Таким образом создается архитектурное решение небоскреба, которое не существует само по себе, а функционально связано со зданием.
3. Как происходит выбор архитектора и проекта для небоскреба? На что в первую очередь обращает внимание девелопер? Бывает ли модная архитектура небоскребов?
— Я не верю в модную архитектуру небоскребов — я верю в функциональную. Хорошо, что именно сейчас модно быть функциональным и практичным. Что на самом деле модно — это когда решение выглядит непринужденно эстетично и красиво, но скрывает в себе мультифункциональность и эффективность. Вот это по-настоящему круто, в этом много и моды, и технологичности.
Проект Herzog & de Meuron 56 Leonard Street с первого взгляда кажется модным благодаря раздвижным блокам в конструкции. Но профессионал видит, что такая архитектура, прежде всего, решает много задач. Выдвигая блок, архитекторы выделяют определенный юнит. Благодаря такому решению создается возможность раскрытия видовых характеристик на три стороны из одного помещения — и это уже говорит о качестве внутреннего продукта. Благодаря смещению «пластин и блоков» появляются и террасы. На первый взгляд, такая архитектура может показаться «архитектурными излишествами», но на самом деле она решает множество функциональных задач.
Выбор архитектора очень сильно зависит от того, каким мы видим для себя будущий продукт вне зависимости от того, небоскреб это или нет. Нам приятно признавать, что мы работаем с разными архитекторами, но каждый из них объективно обладает уникальными компетенциями и опытом. Если в процессе работы над проектом мы стоим перед тяжелым выбором и понимаем, что достойное предложение для конкретного места и цели могут сделать сразу несколько архитекторов, то тогда создаем конкурс.
Отмечу, для того чтобы спроектировать и модный, и функциональный небоскреб, архитектор должен иметь опыт проектирования высотных зданий. В строительстве небоскребов есть масса прагматичных вещей, и если не подумать о них сразу, исходя из опыта, впоследствии они просто могут сильно видоизменить или даже испортить основную суть изначальной идеи. Многое зависит от функционального значения будущего небоскреба. Если мы строим монофункциональную офисную башню — значит меньше думаем про архитектуру и больше про функциональность. Если строим жилую башню, как, например, Capital Towers, приоритеты расставляются несколько иначе. При работе над этим проектом мы обратились к Сергею Скуратову, который имеет опыт проектирования жилых домов, который хорошо знает и понимает этот сегмент и имеет опыт как архитектор высотных зданий. Мы не ошиблись и получили по-настоящему узнаваемый и красивый архитектурный облик объекта, продуманные планировки и грамотную градостроительную композицию. Международное бюро SOM — это настоящая машина. Мы сделали с ними многофункциональный комплекс ОКО — очень сложное здание. Благодаря их экспертизе мы реализовали ряд решений и многому научились, применяя полученный опыт уже на следующих небоскребах.
4. Небоскреб занимает меньшее пятно застройки. Для города это полезно?
— При корректном применении этой типологии — полезно. Например, благодаря ей мы можем локально в зоне высокой транспортной доступности разместить большое количество людей, тем самым сконцентрировав потоки в одном транспортном узле. Где-то типология небоскребов полезна тем, что позволяет отдать больше территории под благоустройство, рекреацию. Мы это увидели на примере ЖК «Небо» на Мичуринском проспекте, где для жителей стала доступна территория для отдыха площадью больше 2 га. В ином случае типология небоскреба может создать определенную айдентику места и сформировать градостроительную доминанту, а где-то появится объект функционального назначения и инфраструктура общественного пользования, которая становится точкой притяжения и создает определенную активность в этом районе. Сама по себе типология может быть очень полезной для города, главное — правильно использовать ее и уместно применять.
5. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов говорил, что скайлайн Москвы будет меняться, городу необходимо расти вверх. Какой вы видите Москву будущего?
— На мой взгляд, в Москве есть два параллельных направления развития. Первое — это освоение крупных территорий, включая промзоны, ветхий жилой фонд и места, которые сейчас выключены из работы города. В таких случаях первичной становится задача градостроительного характера — создание правильного баланса территории, эффективной улично-дорожной сети, транспортной доступности, социальной инфраструктуры, парков. Здесь, безусловно, нет задачи и стремления к высокоплотной застройке: основная цель — включить место в работу города, активировать его, создав рабочие места и инфраструктуру.
И есть второе направление — это неизбежное и логичное для мегаполиса стремление к централизации. Практически во всех больших городах мира стоят одни и те же вопросы: как современная урбанистика будет решать запросы и что делать с необходимостью увеличения плотности центра городов. Если говорить про будущее развитие Москвы, то, я думаю, плотность застройки в любом случае будет расти. Вопрос состоит в том, как мы будем ее увеличивать, не теряя во всех составляющих, которые мы считаем обязательными для комфортного города — в рабочих местах, транспорте, парках, рекреации и многом другом. К слову, такие проекты, как наш проект на Бадаевском и небоскребы, развивают в том числе и эту дискуссию, что важно для города.
Будущее — в новых грамотных подходах с точки зрения урбанистики, градостроительства к решению именно этих задач.