Что значит стройка заморожена
Чем грозит замороженное строительство?
Сам термин «замороженное строительство» ни в одном законе не определён, это просто слова, вошедшие в обиход. Под ними подразумевается остановка строительных работ до лучших времён. Заморозка строительства – головная боль для всех его участников: генподрядчика, подрядчиков и инвестора. Причём для последнего – в наибольшей степени, ведь именно он теряет деньги.
Замороженное строительство опасно как финансовыми, так и правовыми проблемами. С финансами всё более-менее ясно: срок сдачи объекта откладывается, причём неизвестно, до каких времён, а это значит, что прибыль инвестор будет получать неизвестно когда, есть вообще будет. К тому же сама заморозка стоит денег, ведь оставленное строительство нужно укрыть от непогоды, охранять. Всё стоит денег.
Заморозка, или, более точно, консервация строительства должна быть оформлена надлежащим образом. Инвентаризация – неотъемлемая часть заморозки. В документ об инвентаризации вносятся материалы, оставленные на объекте: леса строительные, материалы, оборудование, если оно также оставляется на месте.
Оформляется консервация посредством распоряжения застройщика (инвестора), в которое вносятся все необходимые данные: дата начала консервации, его окончания, сотрудники, ответственные за сохранение порядка на объекте и другое.
Возможны правовые коллизии. Например: вдруг стало ясно, что на замороженном объекте необходимо провести какие-то работы. Для этого привлекается подрядчик, он выполняет работу, получает деньги. Но налоговые органы отказываются считать расходы застройщика на эти действия, аргументируя это тем, что эти расходы неоправданны, ведь они связны с объектом, который в настоящее время не используется. Официальной позиции по подобным случаям нет, и приходится обращаться в арбитраж, где нужно отстаивать свою позицию, подкрепляя её необходимыми документами.
Когда можно прервать строительство дома
Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность
Постройка дома с нуля: с чего начать и как построить своими руками, пошаговая инструкция
Идеи планировки частных домов: схема расположения комнат, примеры, фото
На продолжительность строительства жилого дома влияют такие факторы как общая площадь, архитектурная сложность, форма, применяемые технологии, которые предусматриваются проектными документами. Задача каждого застройщика – завершение цикла всех строительных работ за один сезон. Зачастую на весну планируются работы по рытью котлованов для обустройства фундамента, а уже зимой счастливые новоиспеченные хозяева могут заселиться в свой новый дом. Однако нередко мечты расходятся с реальностью. Вас могут подвести строители или погода. 
Стройматериалы могут доставляться с большими задержками. Существует много ситуаций, которые невозможно предвидеть. Из-за этих ситуаций строительство не удается завершить вовремя. Важно заранее подумать над таким важным этапом как перерыв в строительстве.
Еще перед началом планирования, нужно предусматривать вариант с консервацией строительства на зиму. На определенных этапах строительства, заморозка стройки требует немалых инвестиций. Рассмотрим, когда можно экономно прервать строительство дома.
Когда можно прервать строительство?
Если нужно прервать возведение постройки, то строители рекомендуют делать это в самом начале строительных работ. Чаще всего, работы прерываются после:
В случае с участками расположенными на возвышенностях, проводить дополнительные мероприятия по отводу воды зачастую не нужно. В такой ситуации достаточно нескольких профилактических мероприятий. Строители советую выполнить засыпку пленки грунтом, что обеспечит эффективную защиту основания от ветра. Также Вы создаете защиту плит пенополистирола от воров.
Особенности консервации строительства дома на этапе закладки фундамента
Закладка фундамента – самый благоприятный этап для прерывания строительства. При этом, по проекту коттеджа не должно предусматриваться подвальное помещение. Строители считают, что прерывание строительства дома на этом этапе даже напротив, является полезным для будущего сооружения. За зиму основание наберет максимальную прочность, а также пройдет естественная усадка. Успешная консервация постройки на этом этапе возможна при выполнении следующих условий:
Для каждого типа фундамента предусматривается своя технология консервации. Если при строительстве по проекту предусмотрен подвал, то производятся мероприятия по защите подвала за счет перекрытия.
Прерывание строительства на этапе общестроительных мероприятий
Особенность этого этапа – конструкция уже возведена:
В качестве защитного покрытия крыши может использоваться рубероид. Он относится к категории дешевых стройматериалов, непривлекательных для воров. Поэтому, если нет возможности следить за объектом зимой, то можно беспокоиться, что кто-то захочет снять рубероид. Покрывать крышу черепицей – плохая идея, так как ее демонтаж можно выполнить за 1-2 часа. Строители считают, что зима – удачный период для прерывания строительных работ. 
Единственная опасность кроется в риске оседания и высыхания стен. Но если обеспечить их надежную консервацию для минимизации образования трещин, то недостроенный дом «переживет» зиму без проблем. Даже если на поверхности штукатурки возникнут дефекты, при возобновлении строительства, они легко устраняются.
Когда лучше отказаться от замораживания строительства
Существуют определенные этапы, на которых по возможности лучше отказаться от консервации строительных работ. Первый такой этап – подготовка основания стен. Многие неопытные строители нередко принимают решение оставить основание под стены зимовать без защиты. Из-за такого необдуманного подхода, между основанием стены и полистирольной прослойкой может образоваться влага или вода, которая зимой замерзнет и расширится в стене. В результате этого изоляционный материал разрушится, а иногда происходит разрыв фундаментных блоков.
Не рекомендуется замораживать строительство, если готовое перекрытие на первом этаже не имеет защитной прослойки. В такой ситуации, покрытие подвергается агрессивному воздействию воды и низких температур. При попадании воды в пустотелые изделия перекрытия, происходит пропитка жидкостью этих элементов. При замерзании воды велика вероятность разрушения пустотелых блоков, основания из бетона.
Этап, когда на первом этаже нет перекрытия, примечателен отсутствием армопояса, который дает дополнительную защиту конструкции стен. В результате насыщения пустотелых блоков, кирпиче водой, накапливания конденсата между слоем прослойки утеплителя и стенового материала, нарушается их целостность.
На каком этапе не стоит прерывать строительство?
Строители не рекомендуют прерывать строительство на этапе подготовки котлована под основание сооружения. Если вода попадет в грунт и замерзнет, то ее объем увеличится. На глубине 0.5 метра почва ослабевает на уровне, ниже расположения котлована. Весной нужно будет удалять грунт и вместо него укладывать песчано-гравийную смесь. В результате таких работ увеличиваются инвестиции в строительство, которые не обязательны. Чтобы защитить котлован, на дно укладываются маты из соломы, которые покрываются при помощи плотной пленки. Даже при комплексной защите основания, предотвратить накапливание жидкости на 100% невозможно. Эффективный способ – засыпка котлована землей, но в таком случае сомнительной является целесообразность начала проведения земельных работ. 
Если Вы не уверены, что работы по обустройстве фундамента будут завершены до начала холодов, то лучше отложить работы. В этом случае важно учитывать грунт, на котором будет проводиться консервация строительства на зиму. Нежелательно проводить такие манипуляции на почве с высокой плотностью.
Также не рекомендуется проводить обустройство фундамента с большими перерывами. Грунт под фундаментной лентой будет открыт и незащищен. В такой ситуации опасностью для прерывания строительства является увеличение объема почвы. Весной, почва начнет оттаивать, из-за чего образуются просадки по уровню. Это приведет к растрескиванию основания. Вместо рыхлого грунта нужно использовать более плотный грунт. Речь идет о мероприятиях, которые направлены на укрепление фундамента. Учтите, что возведение жилого дома на почве, которая ослаблена влагой – это риск образования структурных трещин. Эти трещины могут распространяться по стенам и перемычкам.
Если стены первого этажа уже возведены, но у постройки отсутствует перекрытие, то вопрос прерывания строительства усложняется еще больше. В некоторых случаях, на почву настилается пол. В процессе таяния снега образуется вода, которая смачивает основание из бетона и проникает в пустотелые кирпичи. В случае последующего промерзания, происходит нарушение структурной целостности конструкций. При прерывании строительства можно столкнуться с промерзанием основания, неравномерной просадкой дома, расслоением между кладочными рядами, глубокими трещинами по стенам. Также могут возникнуть проблемы со снижением прочностных показателей конструкции, нарушением целостности архитектурных элементов (верхний слой), выпадением кирпичей в дверных или оконных проемах. Приостановка строительства на этой стадии является очень опасной. Сгладить негативные последствия можно за счет организации временной кровли с минимальным уклоном, но это также выльется в дополнительные расходы. Весной, такую крышу нужно будет демонтировать.
Что стоит учесть при сезонном строительстве?
Можно ли приостанавливать строительство? Можно. В некоторых ситуациях без приостановки и вовсе не обойтись. Возведение полноценного дома за один сезон – сложная задача, которая требует тщательной подготовки и больших усилий. Нужно помнить, что любой дом дает усадку, но необязательно, чтобы на стенах образовывались глубокие трещины.
Если имеются результаты геологических изысканий почвы, то можно предусмотреть усадку и рассчитать общее давление на грунт, который находится под фундаментом. Рекомендуем ответственно подходить к вопросу консервации строительства, только при таком подходе можно сэкономить деньги, а также возвести дом оперативно, с гарантиями.
Замороженное строительство: кто виноват и что делать?
По данным статистики, в Московской области каждый второй объект вводится в эксплуатацию с хотя бы незначительными, но отклонениями от оговоренных в рекламных проспектах сроков. А по мнению риэлторов, опаздывают со сдачей объекта все застройщики, разница только в масштабах опоздания. Почему это происходит, и как с этим бороться?Основных «виновников» задержки строительных проектов можно разделить на несколько групп в зависимости от их опасности или преодолимости. Рассмотрим каждую из групп отдельно.
Застройщики
Простой строительства по вине застройщиков — обычное на рынке явление. Нет, речь идет не о том случае, когда компания не предусмотрела, не отреагировала, не учла и т.д., и в итоге была вынуждена прийти к финишу с заметным опозданием. Заморозка строительства по вине застройщика, как правило, — попытка перераспределить средства, полученные от покупателей квартир, и пустить их часть на старт-ап нового объекта. Для этого старый объект «замирает», а застройщики проводят все необходимые для начала нового строительства работы. Мотивация застройщиков понятна — на этой стадии все деньги покупателей ими уже были получены, зачастую, банковские кредиты тоже выплачены, и остаются только обязательства перед будущими жильцами. А расплачиваться по долгам никто не любит. Вот застройщики и пытаются освоить бюджет и вложить деньги в начало проекта, которое принесет им доход прямо сейчас.
Иногда подобные махинации приводят к банкротству застройщика — намеренному или случайному. Чтобы не стать жертвой «вечной заморозки», не прельщайтесь низкими ценами на этапе планирования проекта, подождите до начала строительства, и только убедившись, что компания действительно строит этот дом, покупайте в нем квартиру.
Чем сложнее объект, тем больше шансов у застройщика столкнуться с нерешаемыми проблемами или же с такими проблемами, которые требуют долговременной и кропотливой работы над их устранением. Особенно ярко это можно «прочувствовать» при работе над небоскребами «нового поколения» — то строительная техника дает сбой, то импортные материалы не выдерживают испытания суровой российской погодой, то комиссия по безопасности в очередной раз не дает «добро», и строителям приходится откатывать проект и устранять проблему. Не меньше сложностей и с самими импортными материалами — иногда из-за сугубо договорных проблем поставки могут срываться или задерживаться, что также приводит к временной приостановке строительства.
При этом прогноз для покупателей жилья в таких домах, как правило, благоприятный — обычно с форматом и стройматериалами экспериментируют застройщики бизнес-класса или «элиты», а они обычно не замораживают строительство надолго, памятуя о возможной потере «лица» и претензиях по возмещению ущерба от покупателей элитной недвижимости.
Не меньшую проблему для застройщика составляет влияние сторонних лиц на процесс возведения объекта. Если дом строится в зоне плотной застройки, на скорость его строительства могут влиять жители соседних домов, как косвенно (запреты на проведение шумных работ в вечернее время никто не отменял, а стройке требуется значительно больше рабочего времени, чем один световой день), так и непосредственно. Пикеты, митинги протеста и судебные разбирательства могут надолго затянуть начальный этап строительства. Спрогнозировать такое развитие событий довольно трудно — обычно протесты горожан начинаются уже в то время, когда ведутся активные строительные работы.
Помимо горожан, немало хлопот могут доставить застройщику и городские власти. Судебные процессы по искам московской мэрии или Росприроднадзора длятся обычно куда дольше, чем разбирательства по искам горожан. И даже если победа останется за застройщиком, стройка может быть заморожена на полгода или год из-за одного иска со стороны московского чиновника.
Ещё совсем недавно такого понятия в словаре застройщика попросту не было, а сегодня оно стало одним из самых ходовых на рынке недвижимости. Заморозка строящихся объектов из-за нехватки финансирования — увы, печальная и неизбежная реальность, и предпринять что-либо по этому поводу покупателям вряд ли удастся.
Словом, как ни крути, а застраховаться от задержки строительства невозможно — шанс на своевременное вселение в новую квартиру выпадает немногим счастливчикам. Есть лишь два способа превентивной борьбы с опаздывающими строителями — покупка квартиры на завершающей стадии строительства (сделать это непросто, поскольку большинство квартир раскупается чуть ли не до стадии котлована) или на вторичном рынке, где квартира от вас уж точно «не убежит».
Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.