Что значит пузырь на рынке недвижимости

Квартирный пузырь лопнет, оставив ни с чем ипотечников

В России назревает кризис на рынке недвижимости, но банкам и риелторам наплевать

Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в среднем выросла в октябре на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а заёмщиков, способных тянуть ипотеку не осталось.

Сперва матчасть. «Сбербанк» сообщил, что в октябре 2021 года медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 65 тысяч рублей. В октябре 2020 года она была на 19% ниже — чуть дешевле 55 тысяч рублей.

В столице России квадратный метр «вторички» подорожал на 24,5%. В октябре прошлого года он стоил в среднем 190 тысяч рублей, в октябре нынешнего — уже 237 тысяч рублей.
Возьмём для примера среднего продавца в московском сетевом магазине вроде «Пятёрочки» или «Галамаркета» со средней зарплатой в 35 тысяч рублей. Теперь, чтобы приобрести скромную однушку на вторичном рынке, ему потребуется отработать на три года дольше (при условии, что всю свою зарплату он откладывает на покупку квартиры). Довольно безрадостная перспектива, однако!

Что касается российских регионов, то в некоторых из них просматривается тенденция к снижению цен на вторичное жильё. По причине его низкого качества. И это, скажем прямо, не радует.

Да ещё аналитики отмечают, что ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» сокращается за счет замедления роста цен на первичном рынке. При этом средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке, если верить данным ЦИАН, выросла на 34%.
Ещё важная деталь: инвесторы, вкладывавшие деньги в столичные новостройки на этапе котлована, начали перепродавать квартиры, не дожидаясь окончания строительства. В этом году за девять месяцев количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2%. Аналитики считают, что на такой шаг решаются те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья.

При этом доходы наших сограждан из-за пандемии не только не выросли, а даже упали. По оценкам Росстата, число людей, живущих за чертой бедности, только за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их уже почти 20 миллионов человек. В первом квартале 2021 года спад доходов населения ускорился в четыре раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

К тому же ставки по ипотеке растут, так что позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Риелторы отмечают, что число просмотров квартир падает.

Этого следовало ожидать, считает экономист и политолог Михаил Делягин.

— Во-первых, сказывается господдержка строительного комплекса. Во-вторых, это фактор инвестиционных вложений. Потому что, когда масса людей беднеет, некоторая часть, наоборот, богатеет. Где-то убывает, а где-то — прибывает. Соответственно, те, кто обогащается на погружении десятков миллионов людей в нищету, имеют денег столько, что куры не клюют.

На Западе сейчас вкладывать деньги сложно по понятным причинам. И они инвестируют в России, прежде всего — в недвижимость. И это продолжается уже долгое время.

Старт удорожанию недвижимости дала льготная ипотека, когда никто не ограничивал произвол монополий, а спрос увеличивался. Как в 2009 году, когда ввели программу «Доступное жильё». Так и сейчас мы получили разгон цен. Дальше этот процесс будет усугубляться, потому как в стране некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость, — объясняет Михаил Делягин.

Президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич предполагает, что проблема с высокими ценами на жильё лежит в сфере макроэкономики и может обернутся для государства сильнейшей головой болью.

— Рост цен на недвижимость не имеет отношения к строительной отрасли. Она как раз процветает. Построят столько, сколько нужно. Вопрос в макроэкономических условиях и проблемах экономического роста.

Если экономика не растёт, доходы стагнируют или падают, то рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Она ведь не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна. Экономического роста нет из-за ограничений нынешней экономической модели. Она требует изменений, но этого не происходит.

Кроме того, у нас еще и финансовая система слабая. Нет нормального рынка капитала, нет достаточной конкуренции в этой сфере, она не диверсифицирована, поэтому сами хозяйствующие субъекты не могут сейчас перестроить направления своей деятельности; отсутствуют нормальные механизмы межотраслевой конкуренции, перелива капитала, частных инвестиций в перспективные сектора. Отсюда и задержка в развитии.

Эксперт заострил внимание на том, что банки сейчас получают колоссальные прибыли, они сейчас не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях.

Ведь если заёмщик не сможет её выплачивать, они отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несёт никакого. Потому что, пока её вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет. Тогда у банка возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей.

— Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили, — предостерегает Андрей Бунич.

Источник

Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки

Программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до июля 2021 года. За время ее существования (с апреля 2020 года) было выдано 230 тыс. кредитов на 670 млрд руб. (большая часть пришлась на сентябрь — 60 тыс. ссуд). Сбережения граждан на 100 млрд руб. оказались в экономике в качестве первоначального взноса. Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов, а экономика получит еще 300 млрд руб. личных сбережений.

Аналитики рассказали, существуют ли риски возникновения ипотечного пузыря из-за продления программы и роста цен на жилье.

«Пузырь наблюдается в отдельных регионах»

Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА»:

— Пузырь наблюдается в отдельных регионах — например, дальневосточная ипотека сильно вынесла вверх рынок в крупнейших городах и их ближних пригородах в Дальневосточном федеральном округе. В целом же есть рост, вызванный одновременным снижением ставок, расширением программы маткапитала (частый источник первого взноса) и появлением льготных ипотечных программ. О пузыре говорить пока нельзя — подобный рост при снижении ставок по всем ипотечным продуктам дело естественное.

«Если действие программы закончится, то пузырь может схлопнуться»

Марина Дяченко, основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт»:

— Вероятность того, что на рынке жилья надувается ценовой пузырь, приближается к 100%. Цены поднимаются, и этот тренд сохранится даже в стандарт-классе. Процент по ипотеке низкий, есть программы между банками и застройщиками на беспроцентный год, что и обеспечило высокий спрос на эти программы. Довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.

«Предпосылки возникновения ипотечного пузыря отсутствуют»

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— На сегодняшний день предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России нет. В США в преддверии кризиса 2008 года была распространена ипотека с нулевым взносом и плавающей ставкой. По сути, это «плохие кредиты», поскольку такие заемщики часто объявляют дефолт. Под эти кредиты выпускались ипотечные облигации. Когда ставки в экономике стали расти, «плохие заемщики» не смогли платить по кредитам, начались массовые дефолты, продажи заложенных домов и падение цен на недвижимость. Получилось, что другим заемщикам стало невыгодно обслуживать свои кредиты — за те же деньги можно было купить дом побольше. Началась вторая волна неплатежей, которая перетекла в другие сегменты финансового рынка. В нашей стране практически отсутствуют кредиты с нулевым первоначальным взносом, ставка по ипотечным кредитам фиксированная, значит, на заемщиках не лежит риск роста ипотечных ставок. По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ». Благодаря этому доля просроченных ипотечных кредитов (более 90 дней) в России очень невелика — около 1,5%, по другим кредитам населению — около 8%.

«Пузырь, действительно, надувается»

Алексей Гальцев, основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste:

— Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее «надувать» для комфорта большинства населения.

«Пандемия может ускорить наступление масштабного кризиса»

Наталья Тарасова, адвокат:

— Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования. Соответственно, сейчас, несмотря на наличие льготной программы, стоит оценить свои возможности перед тем, как оформлять ипотеку.

«Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю. В нашем случае в 2020 году еще до пандемии начал наблюдаться ежемесячный рост цен на рынке новостроек Москвы. В итоге на конец сентября 2020 года средняя стоимость 1 кв. м выросла на 10,6% к прошлому году. Этот рост выше, чем инфляция (3,67% на сентябрь в годовом исчислении), но все равно не взрывной. На первичном жилом рынке наблюдались и более высокие темпы роста, скажем, в 2014–2015 годах. Один из ключевых факторов повышения активности покупателей и, соответственно, роста цен — программа льготной ипотеки. Но она не является однозначным проводником к пузырю и перегреву рынка. Снижение ставки по ипотеке позволило выйти на жилой рынок той части потенциального спроса, которая ранее не могла этого сделать, а также покупателям, чьи доходы снизились из-за пандемии. Несмотря на рост количества сделок в последние три месяца, квартиры покупаются по-прежнему, в основном, для собственного использования, для улучшения жилищных условий. То есть случаи, когда человек покупает третью или четвертую квартиру ради инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен, крайне редки.

Источник

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Падение купли-продажи жилья в 2019 году на 3,3 % и кризис, вызванный COVID-19, снова усилили страх перед предстоящим кризисом недвижимости. Существует ли опасность пузыря на испанском рынке недвижимости в 2021 году?

Есть различные прогнозы по цене жилья в 2021 году. Большинство профессионалов рынка недвижимости считали еще до пандемии, что Испания находится в фазе стабилизации, но не в новом кризисе недвижимости в 2021 году. Тем не менее, чтобы устранить сомнения, проанализируем различия между пузырем на рынке недвижимости, который был в Испании несколько лет назад, и текущим моментом.

Содержание статьи:

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда цена активов на недвижимость растет непрерывно и намного выше, чем зарплаты и остальные товары и услуги. В Испании цены на рынке жилья росли в 2001–2007 годах.

Как правило, этот чрезмерный рост стоимости происходит по спекулятивной причине: рост цен на жилье заставляет людей думать, что так будет всегда, и они покупают недвижимость, тем не менее цены продолжают повышаться. Со своей стороны, застройщики строят больше этажей, чтобы удовлетворить растущий спрос, что еще больше подпитывает эту спекулятивную спираль. Наряду с ложным представлением о том, что жилье никогда не упадет в цене, а также с последующей покупательской эйфорией, была еще и легкость в предоставлении кредитов банками, которые понизили риски для своих клиентов в погоне за экономической выгодой.

В Испании освобождение рынка земли также сыграло огромную роль. Это привело к созданию большого числа рабочих мест и экономическому росту, соответственно продажи жилья увеличились и цены повысились. Ослепленные растущей стоимостью недвижимости, многие покупатели влезли в долги выше своих возможностей.

Все эти факторы в сочетании с повышением процентных ставок в конечном итоге привели к неустойчивой ситуации и к взрыву пузыря на рынке недвижимости, к одному из крупнейших экономических спадов в истории. Многие покупатели столкнулись с кредитами, которые они не могли погасить. С другой стороны, квартиры, которые раньше быстро продавались, перестали быть привлекательными для инвесторов, а застройщики были вынуждены заморозить многие свои проекты.

Какие последствия имел пузырь на рынке недвижимости?

Испания еще не оправилась от некоторых последствий кризиса в сфере недвижимости, разразившегося в конце 2007 года. Сектор зафиксировал резкое снижение продаж и цен на недвижимость, нескольких компаний-застройщиков обанкротилось.

Рынок недвижимости был одним из главных двигателей испанской экономики, и кризис имел фатальные последствия: безработица значительно возросла, а экономика домашних хозяйств ослабла, что привело к сокращению потребления большинства товаров и услуг и усугубило ситуацию в стране.

Сегодня ситуация иная: кризиса с недвижимостью в 2021 году не будет

Существует 4 аспекта, которые доказывают, что нового кризиса в сфере недвижимости или пузыря на рынке недвижимости Испании в 2021 году не будет. Два аспекта являются структурными (цены и производство), два других – общими (экономический рост и регулирование). Начнем с последних.

По прогнозам Банка Испании, ВВП во втором квартале 2021 года сократится до 16–21,8 % после падения на 5,2 % в первом квартале. По данным Еврокомиссии, в этом году ВВП снизится до 10,9 %, по оценкам ОЭСР, – на 14,4 %, по оценкам МВФ, – на 12,8 %.

Это падение приведет к тому, что усилия семей по покупке жилья еще больше отойдут от уровня 2007 года. Например, в Мадриде потребуется 8,2 года зарплаты, чтобы купить недвижимость по сравнению с рекордным максимумом в 14,9 лет. Что касается процента семейного дохода, выделенного на оплату жилья, по данным Банка Испании, в 2019 году он был на уровне 31,6 %.

Следует отметить вступление в силу нового ипотечного правила, которое увеличивает защиту покупателя, но в то же время более строго относится к заемщикам с более высоким коэффициентом риска, а также новые требования банка от застройщика при финансировании недвижимости.

Все эти факторы сильно затрудняют появление нового пузыря на рынке недвижимости в 2021 году.

Разумные цены и строительство до COVID-19

Что касается эволюции цен на недвижимость в течение этого года, нет единого мнения среди профессионалов отрасли. Однако до кризиса, вызванного коронавирусом, большинство из них уже делали ставку на сдержанность из-за этапа стабилизации рынка (некоторые даже указывали на то, что в некоторых местах может произойти спад). Заметим, что международное рейтинговое агентство Мудис (Moody’s) сделало ставку на увеличение стоимости жилой недвижимости на 5,5 %. Со своей стороны, (сюда надо написать, что это? в интернете я не нашла) Funcas считал, что рынок вырастет в среднем только на 2,5 %.

Также не было консенсуса по вопросу строительства недвижимости. По данным Ассоциации застройщиков и строителей Испании (APCE), Испания нуждается в 120 000 домов в год до 2030 года. Со своей стороны мадридская Ассоциация застройщиков Асприма (Asprima) напоминает, что к этому прогнозу необходимо добавить иностранный спрос.

Мнение экспертов: нельзя говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году

А что говорят эксперты о возможном появлениия еще одного пузыря на рынке недвижимости в Испании? Они четко указывают, что нет оснований говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году. Алехандро Бельчи, старший научный сотрудник Института анализа недвижимости Евровал (Euroval), считает, что хотя некоторые показатели указывают на сдвиг в сторону восходящего тренда накопления нового жилья, а также сохранение восходящего тренда начатого и завершенного жилья последних лет, нельзя говорить о новом пузыре недвижимости.

Представители компании Aedas Homes утверждают: «С 2016 года жилищный сектор пережил очень значительный рост. 2021 станет годом зрелости нового сектора недвижимости, который будет продолжать расти и стабилизироваться. Мы сталкиваемся с фазой умеренного роста, которая создаст устойчивый сектор во времени, вдали от больших колебаний».

Со своей стороны Национальная федерация ассоциаций недвижимости (FAI) добавляет: «… мы не считаем, что находимся в сценарии пузыря на рынке недвижимости. Хотя цены на недвижимость восстанавливаются (с минимума 2014–2015 годов), в этом цикле рост оправдан рациональными ожиданиями рентабельности инвестиций в недвижимость. К тому же, отмечается очень низкий уровень строительства новых объектов, даже ниже необходимого, на многих площадях, из-за скептицизма инвесторов, застройщиков и финансовых организаций».

Последствия COVID-19 делают невозможным появление пузыря на рынке недвижимости

Ко всем этим факторам следует добавить одну непредвиденную причину, которая появилась несколько месяцев назад, – глобальный кризис, вызванный COVID-19. Это экономическое торможение еще больше мешает появлению нового пузыря на рынке недвижимости Испании.

Различное поведение рынка в зависимости от района страны

Хосе Антонио Перес Рамирес, профессор рынка недвижимости и директор школы бизнеса недвижимости (REBS), утверждал до пандемии, что мы можем говорить о частичных пузырях недвижимости в зависимости от района. «Мы сталкиваемся с очень неоднородным рынком, в котором не все зоны восстановились одинаково с минимальной точки, достигнутой в первом квартале 2014 года. В то время, как цены в наиболее экономически динамичных районах, привлекающие таланты и население, такие как Мадрид, Каталония, средиземноморское побережье и Страна Басков, значительно увеличились с минимумов (45 % – в Мадриде и 35 % – в Каталонии), в Галиции и Кантабрии было зафиксировано всего 5 %».

«В районах, где спрос значительно ниже предложения, цены не растут, а в районах с высоким спросом цена сохраняет умеренный восходящий тренд, который будет сдерживаться только в том случае, если в финансовом секторе произойдут существенные изменения, чего не ожидается в краткосрочной-среднесрочной перспективе», – заявляют эксперты.

По словам сотрудника Euroval, хотя цена квадратного метра в Испании была оценена в среднем на 12,9 % (с 1459 до 1647 евро), в 2014–2019 годах она была очень неравномерной по всей территории страны. В отчете InmoCoyuntura делается вывод о том, что в Испании есть жилой рынок, работающий на трех скоростях, и за последние пять лет только семь провинций зафиксировали рост выше среднего по стране.

Некоторые цены высоки, но не тревожны

Хотя Мадрид выглядит дорогой зоной по индексу пузыря на рынке недвижимости швейцарского банка UBS (цена на жилье завышена на 0,61 пункт), его уровень был далек от уровня пузыря на рынке недвижимости в таких городах, как Мюнхен (2,01), Амстердам (1,84) или Париж (1,54).

Согласно индексу пузыря, на рынке недвижимости UBS, средний профессионал должен работать шесть лет в Мадриде, чтобы купить себе квартиру площадью 60 квадратных метров, по сравнению с 21 годом, необходимым в Гонконге, 15 лет – в Париже и 14 – в Лондоне. Еще один фактор, который исключает опасность кризиса в сфере недвижимости в 2021 году.

Подводя итог, мы можем сказать, что испанский сектор недвижимости не находится в сценарии, подобном 2007 году, по нескольким причинам:

Источник

Ипотека бьет рекорды. Есть ли риски появления пузыря — мнение экспертов

Ипотечный рынок России оправился после пандемии и ставит рекорды. В августе сумма ипотечных выдач достигла абсолютного максимума. По данным «Дом.РФ», в последний месяц лета было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб. По сравнению с августом прошлого года объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном.

По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб., что станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.

Ситуация с ипотечными кредитами создала ажиотажный спрос на жилье. В Сбербанке отметили локальный перегрев на рынка недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки.

Некоторые эксперты высказывают опасения появления ипотечного пузыря. Ранее об подобных рисках заявляли в Минфине. Однако в Минстрое причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.

«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов, может ли на ипотечном рынке образоваться пузырь из-за льготной ипотеки и какие риски таит в себе рекордный рост.

Ипотечный пузырь

Ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не могут вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 году в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис.

«Пока говорить об ипотечном пузыре не приходится»

Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку:

— Сейчас довольно быстрыми темпами растет объем выданных ипотечных кредитов и по их количеству, и по сумме. Некоторые эксперты выражают обеспокоенность, что это может привести к ипотечному пузырю. Но, с моей точки зрения, о пузыре говорить пока не приходится. Во-первых, доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. В США, например, она превышает 60%, а в России — не больше 10%. Соответственно, рынку есть куда расти. Во-вторых, банки очень аккуратно выдают ипотечные кредиты, тщательно анализируя платежеспособность заемщиков. Кроме того, требуется первоначальный взнос до 20%.

Таким образом, банки страхуют себя от возможных дефолтов в случае неплатежеспособности заемщика. Люди тоже взвешенно подходят к получению ипотечных кредитов. Они понимают, что если не будут платить по ипотеке, то потеряют и выплаченные деньги, и купленное жилье. Ситуация на рынке с просрочкой это подтверждает. Она составляет меньше 1,5%, что в разы ниже, чем в потребкредитовании. Поэтому пока говорить об ипотечном пузыре не приходится.

Сейчас на рынке жилья наблюдается всплеск спроса, который связан с ипотекой под 6,5% и с просадкой во время пандемии (отложенный спрос). Это дает возможность строительным организациям повышать стоимость. Здесь таится риск. Но повышение цен не будет критичным, поскольку спрос ограничен. Ипотечные кредиты — небольшая доля потенциального спроса на жилье, подавляющее число наших граждан не может взять ипотечный кредит. Поэтому нам нужно подумать о более активном строительстве арендного жилья с госучастием, чтобы решить жилищную проблему.

«О пузыре на рынке ипотеки речи не идет»

Ольга Ульянова, вице-президент — старший кредитный эксперт агентства Moody’s:

— О пузыре на рынке ипотеки речи не идет, ведь ипотечный портфель банков пока находится на уровне около 7% от объема российского ВВП. Тогда как, например, в странах Восточной Европы этот показатель превышает 20% ВВП. Банки по-прежнему предъявляют достаточно высокие требования к заемщикам, которые позволяют им отсекать неплатежеспособных клиентов. Так, по нашим оценкам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости не превышают трети всех выдач, а минимальный первоначальный взнос чаще всего устанавливается банками на уровне 15% от стоимости жилья.

Льготные кредиты под 6,5%, которые пользуются сейчас популярностью, также предполагают требования по минимальному первоначальному взносу. Признаки ипотечного пузыря — это массовая неспособность заемщиков обслуживать ипотеку, сейчас же просрочка 90 дней и более — менее 2% от портфеля.

«Многое будет зависеть от второй волны пандемии»

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Объемы ипотечного кредитования сейчас взлетели, и решающую роль в этом сыграла ипотека под 6,5%. Темп роста, который мы сейчас видим, обусловлен ограниченностью по времени льготной ипотеки. Люди стараются успеть оформить ипотеку до 1 ноября, пока это дешево. Тем более что ставки дальше понижаться, скорее всего, не будут. ЦБ в текущих условиях исчерпал маневр для понижения ключевой ставки, поскольку инфляция растет. Поэтому регулятор на заседании 18 сентября с большой долей вероятности сохранит ставку.

При этом растет число рискованных заемщиков, что отмечают все банки. Этот рост не критичный, но он есть. Часть заемщиков с низкой платежеспособностью ипотечные кредиты все же получают: кто-то использует маткапитал в качестве первого взноса, кто-то умудряется взять потребкредит и его внести как первоначальный взнос. Некоторые эксперты уже предрекают рост просроченной задолженности по ипотеке, что вообще нонсенс для рынка. Ипотечные кредиты всегда были самыми надежными. Но говорить о том, что на рынке надулся ипотечный пузырь, пока преждевременно. Объемы плохих выданных займов далеки от ситуации, которая может создать угрозу всей банковской системе, как было в США. Но отдельные небольшие банки могут испытать проблемы.

ЦБ держит ситуацию под контролем, гибко меняя требования по резервированию средств и по кредитам, и по просроченной задолженности. Поэтому, на мой взгляд, ситуация пока не вызывает опасений. Но многое зависит от того, наступит ли вторая волна пандемии, будет ли введен полный локдаун, как прошедшей весной. Это может привести к дополнительному росту безработицы и падению доходов. Тогда могут возникнуть трудности по обслуживанию ипотечных кредитов.

Источник