Что значит при строительстве позиция
Минстрой представил законопроект об эскроу для ИЖС. Что это значит
Минстрой России разработал законопроект о строительстве индивидуальных жилых домов при использовании счетов эскроу. Соответствующий документ размещен на официальном портале правовых актов.
Документ должен урегулировать отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для строительства малоэтажного жилья. Привлекать средства граждан застройщики индивидуальных жилых домов смогут по тем же правилам, что и при долевом строительстве новостроек. Все расчеты в связи с привлечением средств девелоперы и покупатели домов обязаны будут проводить через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов.
Таким образом, если закон будет принят, то дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. Распространение эскроу на комплексные малоэтажные проекты сделает рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и привлекательным для девелоперов.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Услуги по открытию счетов эскроу оказывают банки. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности.
Как отмечается в пояснительной записке к документу, новый закон позволит обеспечить к 2030 году объем ежегодного ввода объектов малоэтажного жилищного строительства до 50 млн кв. м.
В законопроекте речь идет о введении стандартных правил оформления земель и участков для ИЖС по аналогии с многоэтажным строительством, а также об оформлении прав на построенные объекты, пояснил председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. По его словам, переход ИЖС на проектное финансирование с использованием счетов эскроу обсуждается давно, но для того чтобы перейти к работе застройщиков индивидуальных домов с кредитными организациями, сначала необходимо привести этот сегмент рынка в соответствие с требованиями банков.
«Долгое время сегмент индивидуального жилья в России считался сложным для стандартизированного проектирования и домостроения — непрозрачным и условно ликвидным. Системное развитие ИЖС включает в себя стандартизацию рынка, обеспечение проектов необходимой инфраструктурой, распространение ипотечных госпрограмм на рынок индивидуального жилья, а также обеспечение доступности земельных ресурсов под комплексное строительство», — пояснил Гарипов.
Законопроект Минстроя касается лишь индивидуальных домов в составе малоэтажных жилых комплексов, строящихся специализированным застройщиком. «То есть если вы частное лицо, приобрели земельный участок и решили построить на нем частный дом, то для вас этот законопроект значения не имеет, вы как и прежде либо получаете разрешение на строительство либо строите без него (при определенных законом условиях)», — объяснил адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Данная законодательная инициатива конкретизирует реализацию проектов ИЖС с использованием механизма эскроу-счетов, считает руководитель аналитического отдела ЦИАН Алексей Попов. Он подчеркнул, что и сейчас ничто не мешает девелоперам продавать комплексы таунхаусов или коттеджные поселки таким способом.
«Единичные проекты по эскроу уже продаются (в частности, в Московском регионе на примерно 500 многоэтажных ЖК приходится около 15 ЖК из сегмента ИЖС). Реализуемые через такой механизм проекты должны будут оформлять стандартную проектную документацию, что потребует от девелоперов закрепления обещаний по размещению объектов инфраструктуры, особенностям благоустройства территории, сроков строительства, конструктивных параметров строений и т. д. Это увеличит их привлекательность в глазах покупателей (для многих действительно важен критерий надежности). Одновременно это упростит и сделки с привлечением ипотечного кредитования», — пояснил Попов.
Вместе с тем проект Минстроя в моменте не решает проблемы с дефицитом доступного предложения в этом сегменте, считает эксперт. «Цена загородного дома, обладающего всей инженерией городской квартиры, остается заметно выше цены лота в комфорт-классе, и при всем возросшем интересе к загородному образу жизни этот сегмент не станет массовым в обозримом будущем. Загородное жилье (в большей степени, чем городское) ориентировано на семьи с детьми, которым в пригородах по-прежнему непросто решить проблемы с доступностью к объектам социальной инфраструктуры», — пояснил аналитик ЦИАН.
В законопроекте также уточняется, что будущие жильцы будут владеть имуществом на праве общей долевой собственности и оплачивать его содержание. «Собственники домов будут своими силами обеспечивать обслуживание и ремонт водонапорных башен, элементов транспортной инфраструктуры, а также платить за содержание детских площадок, тротуаров и прочих элементов благоустройства. По сути, граждане будут платить за свой комфорт, поддержание чистоты и состояния общего имущества», — комментирует аналитик, руководитель агентства недвижимости Kobaladze realty Ярослав Кобаладзе.
Интерес к загородному рынку проявляют и застройщики городского жилья. За последнее время о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных столичных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолет».
Журнал Домклик
Недвижимость
На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке
Часто при выборе квартиры в новостройке решающим фактором является цена. В первую очередь, она зависит от этапа строительства дома.
О том, какие преимущества и недостатки есть у каждого этапа, и как при этом меняется ценовая политика, рассказывают специалисты ГК «Арсенал-Недвижимость».
В среднем, строительство жилого дома занимает около 2-х лет. Первым и очень важным этапом, является получение застройщиком всех необходимых документов и разрешений. Только после этого он имеет право официально объявлять старт продаж и начинать оформление ДДУ.
Стоимость «на котловане» отличается от варианта на завершающей стадии в среднем на 30-40%. Также на ценовую политику влияют другие немаловажные факторы, такие как локация, транспортная доступность, особенности ЖК и развитость социальной инфраструктуры.
Хорошо видна промежуточная динамика цен на примере ЖК Modum. В начале года минимальная стоимость за квадратный метр была 100 000 рублей, а сейчас, на втором этапе строительства (устройство каркаса зданий), уже 165 000 рублей.
Надежда Толмачева, специалист ГК «Арсенал-Недвижимость»
Нулевой этап или этап « на котловане »
✅ Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир.
⛔️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.
Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д.
Промежуточные этапы
✅ Преимущества: все еще доступная цена, возможность оценить ход строительства и качество работ.
⛔️ Недостатки: ждать готовности нужно еще минимум год, существенно сокращается выбор доступных квартир.
На втором этапе строительства начинается возведение корпусов. Появляются этажи, стены, перекрытия, окна. Квартиры дорожают на 10-15%.
Из плюсов покупки на этом этапе можно выделить возможность оценить ход работ и соответствие прогресса строительства заявленным срокам. Следующим шагом является подключение дома к инженерным коммуникациям и внутренняя отделка. Соответственно, стоимость вновь увеличивается и приближается к финальной цене за квадратный метр.
Завершающий этап
✅ Преимущества: возможность практически сразу заехать в квартиру или сдать ее в аренду, а также фактически оценить качество постройки дома и благоустройство территории.
⛔️ Недостатки: высокая стоимость.
Завершающий этап — благоустройство территории и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Стоит отметить, что повышение цены зависит не только от динамики строительства, но и от уровня спроса и общеэкономической ситуации. Однако одно можно утверждать абсолютно уверенно — цена неуклонно движется вверх.
Возможные риски
Одним из самых острых вопросов при покупке квартиры на начальном этапе строительства является риск. Покупатели находятся в ожидании и стрессе: будет ли вообще построено мое жилье?
Еще одним вариантом обезопасить себя от заморозки строительства и срыва сроков — доверить свои деньги и время только аккредитованным застройщикам с хорошей и надежной репутацией. ГК « Арсенал-Недвижимость » осуществляет свою деятельность с 1997 года и за более чем двадцатилетнюю историю все дома были сданы точно в срок.
Подведем итоги
На каком этапе строительства приобретать жилье зависит от потребностей дольщика. Покупка на стадии « котлована » позволит значительно выиграть в цене и выбрать наиболее интересный вариант из полного ассортимента. В то же время придется поступиться временем и отложить переезд на пару лет — до окончания строительства.
Промежуточный этап хорош тем, что цена не достигла самой высокой отметки, сроки сдачи объекта в обозримом будущем, а жилой квартал уже приобрел осязаемые формы. Кроме того, на изменении цены можно неплохо заработать, если вложиться на начальном или промежуточном этапе стройки с целью дальнейшей продажи.
Покупка квартиры на высокой стадии готовности тоже имеет свои плюсы. Это возможность почти сразу въехать в готовое жилье, минуя дополнительные издержки на аренду в период строительства. Данный вариант также хорош для тех, кто планирует покрывать ипотечные платежи, сдавая новую квартиру.
Реконструкция или новое строение
Определение самовольной реконструкции и самовольного строения
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
Последствия самовольной реконструкции
Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).
В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».
Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.
Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.
Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Разъяснения Минстроя России по применению Методики определения сметной стоимости строительства (от 4 августа 2020 г. № 421/пр)
К сожалению, предыдущая Методика (МДС-35) уже определенное время не обновлялась. Законодательство (бюджетное, налоговое и др) претерпело изменения. Данные изменения были положены в основу новой Методики. Для единого понимания между контролирующими органами, заказчиками и подрядчиками Минстрой России разработал данную методологию с учетом современных изменений в законодательстве, включил все полномочия и все затраты, которые государственные заказчики и подрядные организации могут включать в стоимость строительства объекта капитального строительства в рамках законодательства.
Методика вступила в действие с 5 октября 2020 года.
Вопрос. В МДС-35 был порядок учета «возвратных сумм» при разборке конструкций или сносу зданий и сооружений по конструкциям, материалам, пригодным для повторного применения. Методика 421 ни как данный вопрос не регулирует. Это стало не важно?
В предыдущей Методике учет затрат «возвратных сумм» предусматривался за итогом сводного сметного расчета, которые не влияли на величину сметной стоимости строительства.
Учет данных затрат предусмотрен законодательством (налоговым, бухгалтерским). Так как эти затраты не имеют никакого отношения к формированию сметной стоимости, они не предусмотрены этой Методикой. Их учет ведется в бухгалтерском учете.
Решение о дальнейшем использовании данных материальных ресурсов принимает заказчик и отражает это в условиях контракта. Это обычный гражданский оборот имущества, принадлежащий заказчику.
Вопрос. Начально-максимальная цена контракта формируется с учетом налога на добавленную стоимость. Вправе ли заказчик в рамках заключенного контракта с твердой договорной ценой не выплачивать подрядчику сумму, в размере НДС, если последний находится на упрощенной системе налогооблажения?
Данный вопрос уже не является предметом Методики.
Т.е. Приказ 841/пр (Порядок определения начальной максимальной цены контракта и методики составления сметы контракта) является инструментом при определении НМЦК. Порядок достаточно гибкий. Он учитывает максимально возможные вариации планирования НМЦК на основе проектно-сметной документации.
Заказчик может проводить торги не только на весь комплекс работ по смете, которая получила положительное заключение государственной экспертизы, но и на отдельные виды работ, в том числе на закупку оборудования.
Поэтому, в зависимости от того на какие виды работ заказчик в данном случае планирует провести торги, предполагая, что может прийти организация с упрощенной системой налогооблажения, он может прописать это в проекте контракта.
В случае, если в условиях контракта не прописаны условия изменения цены контракта из-за подрядчика с упрощенной системе налогооблажения, цена должна оставаться твердой.
Вопрос. Весь мир столкнулся с коронавирусом. В Методике достаточно оперативно появились указания на то, что эти затраты можно компенсировать. НОСТРОЙ дважды проводил мониторинг по фактическим затратам строителей. Сумма затрат варьируется, но в среднем она составляет в районе 300 рублей в сутки на одного человека.
Что, по Вашему мнению, строительные компании могли бы включать в сводно-сметный расчет из этих затрат? Мы ориентируемся на рекомендации Роспотребнадзора или на другие документы? И как быть с данными затратами, если контракты заключены до 5 марта 2020 года (до вступления новой Методики)?
Минстроем России подготовлен проект распоряжения Правительства Российской Федерации, где будет указана стоимость таких затрат на одного работающего.
Минстроем России анализируются все затраты, необходимые не только в рекомендациях Роспотребнадзора по профилактике новой коронавирусной инфекции среди работников строительной отрасли, но и главного санитарного врача. Изучается специфика регионов, так как есть разовые мероприятия дорогостоящие и постоянные затраты, но не дорогостоящие. Т.е. перечень затрат, которые будут включаться в определение цены по затратам по короновирусу, а какие затраты будут включаться дополнительно к этой стоимости (те затраты, которые есть не во всех строительных организациях, но они дорогостоящие) еще до конца не определен. Данный вопрос находится в процессе работы в Минстрое России.
Такая цена составляет около 300 рублей на одно работающего в сутки.
В настоящее время законодательством (часть 65 статьи 112 Федерального закона № 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), установлено, что по соглашению сторон возможно заключение дополнительных соглашений к уже действующим контрактам, в том числе для включения данных затрат.
Вопрос. Как в локальных сметных расчетах (сметах) должны округлятся результаты вычислений? Допускается ли погрешность в округлении при использовании разных программных комплексов? В программных комплексах отсутствуют рекомендованные в приложении № 2 Методики формы локальных смет.
Этот вопрос меньше всего должен интересовать сметчиков, так как уже давно сметы вручную не составляются. Существуют множество программных комплексов, где такие округления уже зафиксированы. Поэтому при использовании различных систем ни каких погрешностей быть не может.
Вопрос. Планируется ли разработать примеры заполнения рекомендуемых форм, которые включены в Методику?
Минстрой России планирует провести работу по разработке таких примеров в начале 2021 года. Так же, возможно, будут откорректированы уже предложенные формы с учетом пожеланий и вопросов, которые поступили от строительного сообщества.
Вопрос. В соответствии с Методикой стоимость материальных ресурсов в базисном уровне цен определяется путем деления текущей стоимости, принятой по прайс-листам или счетам поставщика на индекс пересчета стоимости из базисного уровня в текущий. Можно ли определять цену МТР по прайс-листу от декабря 2019 года?
Согласно Методике документы, обосновывающие стоимость в текущих ценах должны быть получены в период, не превышающий 6 месяцев до момента определения сметной стоимости. Это оптимальный вариант.
Сейчас у нас рынок, причем такие условия, что цена не всегда соответствует той, которая должна быть. Минстрой России совместно с ФАС России и Минпромторгом России ведут ряд мониторингов в целях принятия превентивных мер, для исключения необоснованного роста цен поставщиков и производителей строительных ресурсов.
Цена должна быть текущей, но обоснованной. Для этого есть все инструменты, в том числе и мониторинг строительных ресурсов.
Вопрос. В случае, если:
Какая методика в таких случаях должна использоваться, если документ (МДС 81-35.2004) утратил силу?
Данный вопрос регулируется в рамках Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий), где четко прописано, что смета составляется и представляется на государственную экспертизу на дату принятия ее заказчиком. Лишь только изменения в эту смету (при повторной экспертизе) делаются на дату предоставления документов в экспертизу.
По договоренности сторон сметная документация, составленная по МДС-35, может быть пересчитана в рамках новой Методики.
Вопрос. По сборнику ФССЦ-2001 стоимость материала выше, чем рыночная стоимость по прайс-листу. В этом случае требования заказчика о пересчете по прайс-листу обоснованы?
Все цены, включенные в федеральный реестр сметных нормативов определены в уровне цен 2000 года. Сравнивать эти цены с ценами, определенными в текущем уровне цен не предоставляется возможным.
Индексы, которые Минстрой России выпускает ежеквартально, предназначены исключительно для определения стоимости строительства объекта капитального строительства в целом и не предназначены для расчета по статьям затрат.
В настоящее время Минстроем России совместно с ФАУ «Главгосэкспертиза России» ведется работа по разработке индексов для субъектов Российской Федерации по статьям затрат.
Вопрос. 1. Кто должен проводить конъюнктурный анализ (строитель, заказчик или проектировщик)? Не стоит ли это четко прописать в Методике?
2. Обосновывающие стоимость документы при проведении конъюнктурного анализа должны быть обязательно коммерческие предложения или прайс-листы, заверенные подписью и печатью? Не достаточно ли ссылки на «Интернет», где размещен этот прайс-лист?
Требования и порядок проведения конъюнктурного анализа установлены настоящей Методикой. Эти правила должны соблюдаться всеми.
Подпись обязательна, печать нет (законодательством предусмотрено, что печать не всегда обязательна).
Кто должен проводить конъюнктурный анализ зависит от условий договора. Если нет определенных расценок, сметных норм, то в рамках Приказа 2/пр их можно разработать, представить в Минстрой и в Главгосэкспертизу с обосновывающими документами.
Сметные цены в информационной системе должны быть сформированы в 2022 году. Чем больше организаций, которые относятся к строительному сообществу (поставщики и производители строительных ресурсов) будут в этом перечне, который размещен в данной системе, чем активней они будут предоставлять свои цены, тем быстрее она наполнится, что в свою очередь поможет отойти от проведения конъюнктурного анализа.
В целях наполнения достоверной информацией ФГИС ЦС, отражающей реальную номенклатуру, используемую строительными компаниями, Минстрой России проводит агитационную работу по включению в перечень производителей и поставщиков строительных ресурсов.
Вопрос. В ряде регионов региональные центры ведут свои сборники по стоимости строительных ресурсов. Можно ли данные материалы использовать, как один из источников для конъюнктурного анализа, так как эти центры при формировании своих сборников проводят тот же самый анализ в своем регионе?
В настоящее время в регионах созданы региональные центры, которые осуществляют мониторинг цен строительных ресурсов и свои сборники они создают на основании мониторинга.
Этот мониторинг предоставляется ежеквартально в ФАУ «Главгосэкспертиза России», в случае если регион принял решение рассчитать индексы расчетным методом (заработная плата, установленная в регионе (в каждой зоне региона) и мониторинг текущих цен).
Считаем, что данная информация может быть использована при обосновании цены строительного ресурса.
Вопрос. В федеральном реестр сметных нормативов (ФРСН) публикуются индексы к СМР. Какие индексы можно применять на отдельные виды работ, если контракт только на конкретный вид работ (ремонт кровли или усиление фундаментов)?
В методике расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденной Приказом Минстроя России № 326/пр от 05.06.2019 указана методология разработки любых индексов, которые могут применяться при определении сметной стоимости.
Установлено, что применяется тот индекс к объекту, как указано в проектной документации.
На сегодняшний день существуют индексы только к объектам. Приступили к работе по разработке индексов по статьям затрат. Минстрой России совместно с Главгосэкспертизой планирует разработку индексов на капитальный ремонт, но так как это достаточно трудоемкая и дорогостоящая работа Минстрой Росси просит принять участие в данной работе НОСТРОЙ.
Вопрос. Очень сложно получить информацию (прайс-листы, коммерческие предложения, счета) от производителей и поставщиков соответствующих строительных ресурсов. Методика требует обязательное наличие даты составления документа и сроков действия ценовых предложений, возможно ли внести изменения в Методику в части исключения даты в данных документах?
Согласно Методике документы, обосновывающие стоимость в текущих ценах должны быть получены в период, не превышающий 6 месяцев до момента определения сметной стоимости.
Данный пункт не может быть исключен из Методики пока не начала работать Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве в «полную силу», которая поможет отойти от проведения строителями конъюнктурного анализа.
Вопрос. Строитель покупает материалы у поставщика, который не хочет идти во ФГИС. Подрядчик использует документы этого поставщика в конъюнктурном анализе, дает информацию о нем, Главгосэкспертиза видит этого поставщика, но при этом сам подрядчик не может заставить поставщика зарегистрироваться во ФГИС ЦС. Существуют ли какие-то меры поощрения или принуждения?
Каждый производитель обязан включиться во ФГИС ЦС. Это предусмотрено Постановлением Правительства РФ № 1452 о мониторинге цен строительных ресурсов.
На сегодняшний день пока не предусмотрена административная ответственность, но в Плане мероприятий по совершенствованию ценообразования, который был и который новый (от 10.12.2020) разработка документов по внесению изменений в Кодекс об административных правонарушениях осталась. Это в планах. Сегодня она пока не установлена, но планируется, что, если такая потребность останется (при низкой наполняемости ФГИС ЦС), то работа по изменениям в Кодекс будет проведена.
Сейчас показатель наполняемости информационной системы поднялся на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Возможно такая ответственность и не будет введена.
Возможно будут внесены изменения и в Федеральный закон № 44-ФЗ, чтобы закупка осуществлялась у тех поставщиков, которые зарегистрированы во ФГИС ЦС.
Кроме того, Минстрой России, Главгосэкспертиза совместно с Минфином России гармонизируют классификаторы ведомств, которыми пользуются те, кто осуществляет закупку, т.е вся строительная продукция в последующем постепенно будет иметь одинаковую кодификацию. Если мы покупаем какой-то строительный ресурс, то все будут прекрасно понимать, что это один и тот же ресурс, который в каталоге Минфина и в нашем классификаторе.
Индивидуальность материальных ресурсов (нельзя купить, не стандартизировано, индивидуально, либо адаптировано), прописана в Методике 421.
Минстроем России готовятся предложения в Правительство РФ по индивидуальному оборудованию, которое по положительным результатам научных исследований НИОКР и ОКР будет включаться в сметную стоимость.
Вопрос. В Методике отсутствуют расшифровка понятий таких как: «Локальный сметный расчет», «Локальная смета», «Объектный сметный расчет», «Объектная смета». По тексту Методики указывается «Локальный сметный расчет (смета)». Данные понятия утратили свое значение?
Методика не устанавливает ни каких понятий.
Перечень документов, которые необходимо составлять для прохождения государственной экспертизы установлены Постановлением № 87.
Вопрос. В какую главу сводно-сметного расчета включаются затраты по единовременной очистке территории строительной площадки (рабочей зоны) от снега, если начало выполнения работ по строительству объекта капитального строительства определен по графикам (производства работ, финансирования), условиями контракта в зимний период?
Методика устанавливает единые правила и не определяет правила для конкретных случаев.
Минстрой России не трактует правоприменительную практику и не рассматривает каждый конкретный случай. Необходимо пользоваться тем законодательством, которое есть. И, в случае, если существуют вопросы по контракту у заказчика и подрядчика, то все регулируется Гражданским кодексом РФ.
А также, можно обратиться с конкретным вопросом в Минстрой России, где постараются его исследовать.
Вопрос. Подготовлены изменения в Методику 421. Что ждать кардинального в связи с этими изменениями?
В настоящее время Минстроем России подготовлены дополнения в существующую Методику 421. Самое главное и ожидаемое дополнение, это премия за ввод объекта капитального строительства досрочно, которое будет включаться в сметную стоимость на стадии планирования.
Данные изменения коснуться: Приказа 9/пр (типовые условия контракта), 841 Методики (составление НМЦК и сметы контракта) и 175 Методики (составление НМЦК и сметы контракта «под ключ»).
Такие коррелирующие взаимоувязанные изменения будут подготовлены в ряд актов.