Что значит под авансом
Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее
Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.
Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.
Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.
Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.
Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Аванс или задаток: что выгоднее
По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.
Предоплата (аванс или задаток) и залог при покупке квартиры
Что такое предоплата?
Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи.
Предоплата указывает на серьезность намерений сторон, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке.
Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.
Существует два типа предоплат: задаток и аванс.
Похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей. Эти способы очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий.
Нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:
1) данные о сторонах сделки;
2) размер предоплаты и дата внесения платежа;
3) ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;
4) тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);
5) дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;
Что такое аванс?
Аванс – это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты.
Аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).
Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.
Размер аванса не регламентирован законодательно, но на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.
Что такое задаток?
Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом). Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции. Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.
Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.
Что такое залог?
Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки.
В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, автомобили), а также сама квартира (в таком случае договор залога называется ипотечным).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк.
Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.
В чем отличия аванса, задатка и залога?
Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную.
Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.
Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:
1) если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается.
3) Если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.
Что лучше: задаток, аванс или залог при покупке недвижимости?
1) Если покупатель твердо решил купить квартиру и у него нет проблем с деньгами, то рекомендуется составлять соглашение о задатке. Таким образом снижается вероятность аннулирования основного договора купли-продажи, и, даже если это произойдет, то несостоявшийся покупатель получит справедливую компенсацию.
2) Если в свою очередь продавец решил продать квартиру и доверяет своему партнеру, то также рекомендуется составлять соглашение о задатке. Если основная сделка сорвется по вине покупателя, то продавец также получит справедливую компенсацию.
3) Если какая-либо из сторон не уверена в своих силах или не доверяет партнеру, то имеет смысл ограничиться передачей аванса. Такой договор можно в любой момент разорвать, а аннулирование не приведет к наложению штрафа.
4) Договор залога при покупке квартиры заключается достаточно редко, поскольку аванс и задаток удобнее. Единственное исключение из этого правила – ипотечные соглашения.
Нужно ли письменное оформление?
Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или соглашение о задатке при покупке квартиры не является исключением из этого правила.
Соглашения о предоплате должны быть подписаны всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.
Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.
Следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.
Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства.
Что не возвращается: задаток или аванс?
Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключалось соглашение о задатке и виновником отмены договора является сам покупатель.
Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.
Если же стороны использовали аванс, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.
«Квартира под авансом»: что это значит?
Во время выбора жилья покупатель может столкнуться с термином «квартира находится под авансом». Это означает, что по данной квартире кто-то уже внес аванс или задаток. Значит ли это, что покупатель не может сделать продавцу более выгодное предложение? Возможно несколько ситуаций.
Если в соглашении о задатке или авансе явно прописано, что факт передачи денег налагает на продавца определенные ограничения, то в ряде случаев покупатель действительно не может внести свое предложение. Здесь все будет зависеть от того, какие обязательства указаны в тексте договора.
Допустим, что в тексте договора указано, что после передачи денег продавцу запрещается показывать и предлагать квартиру каким-либо другим людям – в таком случае другой покупатель действительно не может внести свое предложение.
Другая ситуация: в тексте договора указано, что после передачи денег продавец обязывается удалить объявление о продаже квартиры с сайта агентства – в таком случае возможность внесения своего предложения сохраняется.
Если же в соглашении не прописаны ограничительные меры, то покупатель имеет полное право внести свое предложение.
Следует помнить, что наличие или отсутствие ограничительных мер в договоре никак не влияет на правила возврата обеспечения. Иными словами, продавец может разорвать со старым покупателем договор передачи денег, однако, предоплату он все равно должен вернуть в стандартном (если получал аванс) или двойном объеме (если заключалось соглашение о задатке).
Заключение
На начальном этапе покупки квартиры покупателем может вноситься предоплата для обеспечения основного договора купли-продажи. Предоплата может осуществляться в форме аванса и задатка, а главное отличие между ними заключается в том, что в случае аннулирования основного договора аванс должен быть возвращен продавцу, но в случае заключения договора задатка виновник отмены соглашения будет оштрафован. Если покупатель уверен в своем решении, а продавец ему доверяет, то рекомендуется заключать соглашение о задатке, поскольку оно более надежно.
Аванс и задаток: что выбрать, заключая сделку
В чем разница между авансом и задатком? Что выгоднее для продавца и покупателя? Как правильно заключить и расторгнуть сделку и как избежать штрафных санкций?
Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.
Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.
Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.
Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.
Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.
Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.
Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»
Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.
Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.
Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.
Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.
Что выгоднее для продавца и покупателя?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.
Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.
Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях. Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще. Слабая сторона вряд ли сможет «продавить» свои условия и должна тщательно взвесить свои возможности. Не сумев выполнить свои обязательства, можно потерять деньги.
Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.
Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»
При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.
Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.
Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»
Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.
Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.
Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.
Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»
Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.
При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.
Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка. Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия. Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.
Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.
Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.
Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.
Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»
Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.
К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).
В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.
Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.
Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.
В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.