Что значит по договору социального найма
Что значит по договору социального найма
ЖК РФ Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 67 ЖК РФ
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Понятие, стороны, предмет и форма договора социального найма
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения ГЖФ или МЖФ (действующий от его имени уполномоченный ГО или ОМСУ) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ).
Договор является одним из видов договора найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 ГК РФ. В ГК РФ определен порядок и последовательность правового регулирования этого вида договора. В первую очередь, на него распространяется ряд положений главы 35, перечисленных в ст. 672 ГК РФ, остальные вопросы регулируются положениями жилищного законодательства, а именно: Разделом 3 ЖК РФ, иными законами и подзаконными нормативными актами.
В частности, Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»; Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Договор консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный, договор заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору СН, не является основанием расторжения договора. Ранее заключенные договоры не переоформляются (п.2 Типового договора)
Стороны договора: Наймодатель – публичное образование в зависимости от вида ЖФ в лице соответствующих органов или управомоченное им лицо: ЖЭУ, ЖКО и пр.
Наниматель – гражданин, в отношении которого принято решение ОМСУ о предоставлении жилого помещения, или вселившейся впоследствии в установленном в законе порядке. Жилые помещения по договорам СН не предоставляются иностранцам, лицам без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное.
Предметом договора согласно ст.61 ЖК РФ выступает жилое помещение, отвечающее требованиям ст.57-58 ЖК РФ. Не может быть самостоятельным предметом договора неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает также право пользования общим имуществом в этом доме.
Форма договора простая письменная, несоблюдение формы не влечет недействительности договора.
Что значит по договору социального найма
О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. № 1318
МОСКВА
О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1454)
Во исполнение части 6 статьи 911 и пункта 2 части 1 статьи 912 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 7 статьи 5529 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 261 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;
перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить:
форму декларации о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утвержденным настоящим постановлением;
форму декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
3. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых осуществляется или планируется предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, образовать общественные советы с участием представителей заинтересованных социально ориентированных некоммерческих организаций в целях организации общественного контроля за деятельностью наймодателей по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, проведения независимой оценки качества работы таких наймодателей и обращения при необходимости в орган государственного жилищного надзора по вопросу о дополнительной проверке деятельности таких наймодателей.
4. Пункт 9 требований, утвержденных настоящим постановлением, вступает в силу с 1 мая 2015 г.
Председатель ПравительстваРоссийской Федерации Д.Медведев
УТВЕРЖДЕНпостановлением ПравительстваРоссийской Федерацииот 5 декабря 2014 г. № 1318
ТИПОВОЙ ДОГОВОРнайма жилого помещения жилищного фонда социального использования N ___________
(место заключения договора)
«__» ________________ 20__ г.(дата, месяц, год)
(органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования,
находящегося в собственности ________________________________________________
на основании _______________________________________________________________
(наименование документа, которым организация уполномочена собственником жилого помещения выступать наймодателем жилого помещения)
от «___» _________ 20___ г. N ____________1, в лице _____________________________ ___________________________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество должностного лица)
действующего на основании __________________________________________________
реквизиты документа, которым установлены
полномочия должностного лица действовать от имени органа (организации), являющегося (являющейся) наймодателем)
именуемый в дальнейшем наймодателем, с одной стороны, и гражданин (гражданка)
(фамилия, имя, отчество)
_________________________________________________ серия _______ N __________
выдан «___» ____________ 20__ г. _____________________________________________,
(дата, месяц, год)
(наименование органа, выдавшего документ)
именуемый в дальнейшем нанимателем, с другой стороны, именуемые в дальнейшем сторонами, на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения от «___» _____________ 20___ г. N ____________ заключили настоящий договор о нижеследующем:
I. Предмет договора
1. По настоящему договору наймодатель обязуется передать нанимателю во владение и пользование для проживания на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим договором, ___________________________________________________________________________
(наименование населенного пункта, улица, проспект, переулок, проезд и др.)
2. Наймодатель подтверждает, что жилое помещение:
а) отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и пригодно для постоянного проживания граждан;
3. Неотъемлемой частью настоящего договора является передаточный акт, подписанный сторонами. В случае если в передаточном акте указаны недостатки жилого помещения, за которые отвечает наймодатель, такие недостатки устраняются наймодателем за его счет в согласованный в передаточном акте срок, после чего стороны составляют новый передаточный акт без указания на недостатки, который также является неотъемлемой частью настоящего договора.
4. Совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать следующие члены его семьи:
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
II. Обязанности сторон
5. Наниматель обязан:
а) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
б) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем санитарном состоянии;
г) соблюдать санитарные правила при пользовании __________________________
(помещениями общего пользованияв наемном доме социального
а также земельным участком, на котором расположен наемный дом социального использования, и объектами благоустройства, расположенными на таком земельном участке;
д) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно сообщать об этом наймодателю, принимать возможные меры по устранению последствий неисправностей, создающих угрозу возникновения аварийной ситуации и требующих принятия безотлагательных мер4;
е) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;
ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора;
з) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия сдать по передаточному акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг5;
и) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия, за исключением случая заключения нанимателем договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении жилого помещения, освободить жилое помещение в течение _________ дней со дня расторжения или истечения срока действия настоящего договора. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 9112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
л) информировать наймодателя о возникновении у нанимателя и (или) у членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, права пользования другими жилыми помещениями на территории ___________________________________________________________________________,
предоставленными им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо в ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащими им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и указанных членов его семьи превышает установленную норму предоставления жилого помещения по договору социального найма, которая на дату заключения настоящего договора составляет ____________ кв. метров на 1 человека, не позднее 2 месяцев со дня возникновения указанного права;
6. Временное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, не влечет за собой изменение их обязанностей по настоящему договору.
7. Наймодатель обязан:
а) обеспечить надлежащее содержание, текущий и капитальный ремонт ___________________________________________________________________________;
б) осуществлять содержание, текущий и капитальный ремонт жилого помещения. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного (расположенного внутри квартиры или являющегося наемным домом социального использования жилого дома) инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения). К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как замена дверных створок, коробов и наличников, оконных переплетов, замена полов, замена внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения)6;
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта наемного дома социального использования не позднее чем за 3 месяца до начала работ;
г) по требованию нанимателя составить акт причинения вреда в случае причинения вреда жилому помещению и имуществу нанимателя с указанием в нем подробного описания вреда жилому помещению и имуществу нанимателя, причин причинения такого вреда (если возможно установить такую причину). Акт должен быть подписан сторонами, а также представителями специализированных организаций, работниками ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб в случае их участия в осмотре жилого помещения и имущества нанимателя;
д) обеспечивать предоставление нанимателю и совместно проживающим с ним гражданам коммунальных услуг, указанных в пункте 1 настоящего договора, качество которых должно соответствовать правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
е) принять в соответствии с подпунктом «з» пункта 5 настоящего договора жилое помещение у нанимателя по передаточному акту после расторжения или прекращения настоящего договора;
ж) по заявлению нанимателя принять (с приложением необходимых документов) и передать в орган регистрационного учета документы, необходимые для регистрации или снятия с регистрационного учета нанимателя и членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, по месту жительства в жилом помещении или временных жильцов, указанных в подпункте «г» пункта 9 настоящего договора, по месту пребывания в жилом помещении, и предоставить нанимателю документы, подтверждающие произведенную регистрацию или снятие с регистрационного учета;
з) сообщать нанимателю не позднее 1 рабочего дня об изменении указанных в пунктах 60 и 61 настоящего договора сведений об организации, отвечающей за управление наемным домом социального использования, и диспетчерской службе, отвечающей за прием сообщений о ненадлежащем качестве содержания и ремонта жилого помещения, наемного дома социального
Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Комментарии к ст. 67 ЖК РФ
1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.
Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).
Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).
Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).
3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.
4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:
— переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
— при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;