Что значит частичка в недвижимости

Что значит частичка в недвижимости

Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира. Земля в муниципальной собственности. Пристройка (около 12 кв.м) сделана в 2005 году на месте ветхого сарая, который вплотную примыкал к дому. Изначально пойти законным путем не было возможности по объективным причинам. Как можно узаконить такой вариант? И можно ли продать жилье с неузаконенной пристройкой?

Ответы на вопрос:

Юлия,добрый день!Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Таким образом, продать не сможете, а для узаканивания имеются 2 варианта, либо документы оформляете через жилищное управление либо в судебном порядке.

Желаю удачи. При необходимости обращайтесь к юристу либо к адвокату.

Источник

Госдума ввела в России новые категории жилья. Что это значит

Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла закон, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, сообщается на сайте нижней палаты парламента. В законодательстве появятся две новые категории жилья — «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

До вступления нововведений в силу (намечено на март 2022 года) в законодательстве остаются только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд.

Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта.

«Создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, это будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков», — прокомментировал новый закон глава Госдумы Вячеслав Володин.

Мнение участников загородного рынка

«Требования закона — минус для застройщика»

Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family:

— Законодатель закрепляет требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса (МЖК) только в составе МЖК. Это требование закона является минусом для застройщика, так как готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК (или этапа), возможно, без, например, отопления, что может губительно сказаться на состоянии домов.

Важный момент — и то, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только:

«Закон стимулирует рынок загородного жилья»

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Я приветствую данную инициативу и считаю, что принятие законопроекта простимулирует рынок загородного жилья. Отсутствие четкой законодательно определенной нормы в отношении таунхаусов останавливало от их строительства многие компании, и нашу в частности.

У населения нет возможности тратить большие суммы на строительство дома, а потребность в собственном доме есть, и она значительна. Средний располагаемый бюджет клиента сейчас составляет около 10 млн руб. Именно поэтому люди обращаются к ипотеке на строительство, так как приобретение готового дома требует большего бюджета.

Четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права. Закон расширяет и стимулирует рынок загородного жилья. При четком определении дома блокированной застройки мы сами выйдем на рынок таких объектов.

В конце ноября председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить в программу расселения аварийного жилья дома блокированной застройки. По его мнению, это сделает условия расселения аварийного жилья в стране более справедливыми.

Источник

Что такое частичка в недвижимости

Жить в городе. Краснодарская вторичка: хрущевки, частички, сталинки

На каждую категорию жилья есть свой покупатель. Юга.ру вместе со специалистом компании «АЯКС-Риэлт» обсудили особенности покупки на вторичном рынке.

Центр города, район Тургеневского моста. Общие дворы попадаются и в других районах, например, в Черемушках. Но масштабное их сосредоточение — старый центр, Покровка.

Частички — самый недорогой, самый старый фонд. Его специфика такова: это большой двор, в котором всегда есть некоторое количество сособственников жилья. Некоторые из них дружат между собой, некоторые ведут маргинальный образ жизни. Со всеми нужно как-то контактировать, все они очень разные. Земля, чаще всего, муниципальная. Поэтому иногда бывают конфликтные ситуации — как делить дворик, где кому разбить палисадник. В общих дворах удобства обычно на улице, дома часто построены из самана или глины, хотя встречаются и кирпичные постройки. Стоимость частички — от 800 тыс. за небольшие объекты. Бывает частичка, выходящая фасадом на проезжую улицу. Ее можно переоформить под коммерческую деятельность, такие частички стоят дороже. Цена зависит от материала постройки, это определяющий фактор. Также на стоимость влияет расположение туалета — в доме или на улице.

Риски приобретения частички — в необходимости постоянного ухода и ремонта старого фонда. Соседи могут быть проблемными, хотя с этим можно столкнуться практически везде. Но в частичках это чаще, причина — большие семьи, аренда частичек гастарбайтерами.

При покупке-продаже частички могут возникнуть и юридические риски. Часть ветхого фонда юридически оформлена как квартиры без земли — в таком случае все в порядке. А часть оформлена как доля — то есть у собственника доля жилья и доля земельного участка. А этих сособственников может быть 15 человек. Допустим, ты надумал продать частичку, нашел клиента, получил задаток. И вдруг кто-то из сособственников умирает, вступление родственников в наследство затягивается на полгода. А ведь для сделки необходимо согласие всех собственников, этот документ называется отказ от права преимущественной покупки. Притом кто-то из этих людей может жить за пределами города или страны, кто-то может быть немного сумасшедшим.

Если двор или квартал идет под снос, людям вместо старого жилья предоставляется новое хорошее жилье. Но точно не в центре — обычно это район Восточно-Кругликовской, Гидрострой. Многие не хотят там жить после центра, впрочем, расселение частичек сейчас не носит массового характера.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Частички — это, как правило, выбор пожилых людей, привыкших жить на земле, сажать цветы и зелень, заводить собачек и кошек. Здесь надо смотреть, из чего построена частичка, чтобы конструкция была достаточно крепкая и с удобствами внутри. Люди старшего возраста любят, чтобы рынок был рядом».

Это всегда красивые дома, большинство из которых прошли внешнюю реконструкцию. В районе улиц Красной–Мира есть дома с лепниной, на перекрестке Орджоникидзе–Седина есть очень красивая сталинка. Большая часть дворов сейчас изолированы, чужим попасть туда сложно. В сталинках толстые стены, железобетонные перекрытия, высокие потолки, большие окна. Когда дом отреставрирован снаружи, подъезд отремонтирован, это многих привлекает. Тем более когда не слышно соседей за стеной.

Сталинки сосредоточены в историческом центре Краснодара — это улицы Красная, Ленина, Гимназическая, Офицерская.

Этот жилой фонд недешев. Однокомнатная квартира здесь стоит от 2,5 млн рублей и выше, двухкомнатная — 2,9–3 млн, в зависимости от дома. В некоторых домах очень редко продаются квартиры: люди либо живут там постоянно, либо сдают квартиры под коммерцию. Однокомнатные квартиры в сталинках вообще редко выставляются на продажу, двух- и трехкомнатных чуть побольше.

За трехкомнатную квартиру в сталинке с хорошим ремонтом при продаже хотят уже порядка 8–10 млн рублей, а за эти деньги можно купить квартиру на Кубано-Набережной. Сталинки — вариант для людей, которые по-своему хотят прикоснуться к истории. Это фонд капитальный, серьезный, все постройки из кирпича.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Сталинки покупают люди, у которых это уже не первое жилье. Это дома на ценителя. Они часто продаются в уставшем состоянии, но если есть возможность сделать хороший ремонт — можно сделать уникальную, ни на что не похожую квартиру. На Красной в одной квартире сделали надстройки над 4-м этажом, мансарду — второй уровень в квартире. То есть если у вас ограниченный бюджет — сталинки, соответственно, не ваш вариант».

Относительно недорогой сегмент, дома в котором намного моложе частичек. Главные преимущества — зеленые дворы, транспорт в шаговой доступности, рынки, магазины, школы, детские сады. И в этом хрущевки в более выигрышном положении по сравнению с новостройками — ты покупаешь себе жилье в том районе, где уже все есть. Однокомнатную квартиру можно найти от 1,55–1,6 млн рублей. Однокомнатная с ремонтом может стоить уже 2,2–2,3 млн рублей. При этом двушку без ремонта можно купить от 1,8 млн рублей, около 2,5 млн рублей будет стоить двушка с ремонтом. Трехкомнатные квартиры — от 2,3 до 3–3,5 млн рублей. Все зависит от месторасположения дома. Есть районы, в которых инфраструктура более развита — те же Черемушки, Димитрова. А есть дома в районе улицы Воронежской: там инфраструктура вроде бы и есть, но соседство не очень удачное — СИЗО, промзона. В Славянском микрорайоне есть дома ближе к транспорту, а есть — относительно дальше, они котируются ниже.

Черемушки, район улиц Индустриальной, Станкостроительной, Славянский микрорайон, район Сочинского рынка на МХГ, Фестивальный микрорайон.

Хрущевки, как и чуть более поздние брежневки (строились до 1975 года), бывают и кирпичные, и панельные, и блочные. На стоимость это не влияет, как, впрочем, и на звукоизоляцию тоже. Все они приблизительно равноценны. Единственный момент — в брежневках встречаются кухни 7 и 7,5 м.

В Краснодаре иногда попадаются так называемые сочинки, хотя они у нас и не очень распространены. Они расположены в районе улиц Клинической, Айвазовского, КубГУ. У сочинок вход в дом и подъем на этаж с торца, а вход в квартиры — с общего балкона. Они ценятся меньше хрущевок из-за своего странного вида, деревянных перекрытий и маленьких кухонь.

Есть еще дома возрастом не моложе хрущевок, но которые строились по спецпроекту, у них улучшенные планировки. Пример — дом по адресу: ул. Ведомственная, 8. Здесь потолки 2,8 м, дом приятно смотрится внешне. В таких домах в однокомнатных квартирах вообще нет балконов, зато кухни большие — 9 м, толстые кирпичные стены. В одном подъезде могут быть только двухкомнатные квартиры.

Ирина Дробот, «АЯКС-Риэлт»: «Хрущевки подходят абсолютно всем. Однокомнатные квартиры — хороший вариант для молодой семьи, родители покупают такое жилье детям-студентам. Жители хрущевок понимают, что живут в удобном районе, все у них под боком. Единственный момент — небольшие площади. Однокомнатная здесь будет в районе 30 кв. м с кухней 6 кв. м (стандартный размер кухни в хрущевке). Двухкомнатная квартира обычно бывает площадью 44–45 квадратов, трехкомнатная — от 50 до 60 кв. м. Равноценные по стоимости квартиры многие выбирают в Музыкальном районе. Но тут кому что интереснее: кто-то хочет непременно новое жилье площадью побольше, а кому-то нужен зеленый двор рядом со всеми благами цивилизации. Такие квартиры подходят для семей и для старшего поколения (кроме, пожалуй, верхних этажей)».

Купеческие двухэтажные дома с коваными балконами есть на Рашпилевской, Пашковской в старом центре, в районе Сенного рынка. Некоторые из них отреставрировали под офисы, другие стоят обшарпанные, иногда квартиры в них продаются. Они не очень котируются, даже не на уровне хрущевок — ближе к частичкам. Потолки там высокие, но площади маленькие, состояние ветхое.

Загадочное слово «частичка»

Это один из распространённых на юге России видов недвижимости, представляющий собой часть дома в общем дворе. То есть, на одном земельном участке может быть расположено несколько домовладений, с различными пристройками и двориками. А в каждом доме может быть к тому же ещё и несколько хозяев с отдельными входами.

Если вы приобретаете долю, то это нотариальная сделка, и чтобы ее совершить, в первую очередь нужно получить отказы соседей остальных владельцев от права преимущественной покупки этой доли, а в дальнейшем оформить сделку у нотариуса.

Вы сталкивались с «частичками»? Что думаете? Буду рада вашим комментариям!

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Юристам в сфере недвижимости часто приходится сталкиваться с документами на объекты недвижимости, фактически представляющие из себя часть жилого дома и прилегающий земельный участок, а по документам зарегистрированные как:

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.

10 принципов идеальной планировки квартиры

Сейчас в нем живут квартираны. В 100 метрах от дома находится остановка трамвая. Так же до школы и детского сада 50 метров. В шаговой доступности продуктовый магазин, магнит, пятерочка. Рядом центральный парк с каруселями и Дино и Зоо парками «Солнечный остров» до которого можно доехать на общественном траспоте за 15 минут. Удобная транспортная развязка.

Для вашего отдыха от суеты большого города растут плодовые деревья создавая благодатную тень в жаркие летние дни, а так же есть возможность организовать зону барбекю и беседки. В ограде кирпичное строение для хоз. инвентаря с большим накопительным баком и повысительным насосом, для увеличения постоянного напора холодной воды. Место сухое, дом на возвышенности, неподтапливается.

Многокомнатные квартиры – возможность жить нормально или роскошь?

Если свитер можно купить, поддавшись импульсу, то когда дело доходит до покупки недвижимости (дома или квартиры), выбор требует спокойных размышлений.

После развода и раздела имущества жене досталась Квартира а мужу участок земли на котором находится недострой, суд не смог поделить недостроенный дом поскольку он построен с нарушениями и не введён в эксплуатацию, но его цена значительно превышает стоимость Квартиры.

Ну зависит от многого, удобства. Бывают такие квартиры на земле, практически как частные дома. Дом на двух хозяев к примеру, и у одного и у второго большой двор. А бывают не очень, у меня подруга живет в старом городе, так у них не очень. Общий двор большой, соседей куча со всех сторон.

Изначальные проекты, созданные в начале прошлого века, предполагали наличие просторных площадей (вплоть до 200 метров).

В Швейцарии – квартал города. В Англии – четверть (учебного года, луны, часа). В геральдике это четвертая часть гербового щита, рода.

Порядок альтернативной сделки

Чаще всего альтернатива бывает двух типов:

Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную. Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется. Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области. Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс. Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры. А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.

Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки. Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости. Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 дней

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.

В чем преимущества покупки дома у банка?

Иногда при коротких продажах создается враждебная ситуация, когда владельцы коттеджа не хотят его покидать, но вынуждены сделать это. Если это так, то потенциальные покупатели при осмотре могут обнаружить беспорядок в доме и столкнуться с другими незначительными проблемами.

В миролюбивой или враждебной атмосфере покупатели должны проверить некоторые вещи в коттедже, прежде чем принимать предложение владельца. Во-первых, важно убедиться, что короткая продажа одобрена банком, так как теперь дом будет стоить меньше, чем при ипотеке. Если одобрения нет, то может возникнуть некоторое недопонимание в отношении стоимости коттеджа.

Во-вторых, покупатели предварительно обязаны получить одобрение от банка для получения кредита, по крайней мере, на ту сумму, которая необходима для приобретения дома. Это покажет банку, что вы серьезно относитесь к покупке коттеджа. У вас также должна быть необходимая сумма, которой вы можете закрыть расходы на сберегательном счете.

Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира.

Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира. Земля в муниципальной собственности. Пристройка (около 12 кв.м) сделана в 2005 году на месте ветхого сарая, который вплотную примыкал к дому. Изначально пойти законным путем не было возможности по объективным причинам. Как можно узаконить такой вариант? И можно ли продать жилье с неузаконенной пристройкой?

Ответы на вопрос:

Юлия, добрый день! Статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Таким образом, продать не сможете, а для узаконивания имеются 2 варианта, либо документы оформляете через жилищное управление либо в судебном порядке.

Придать кухне более стильный и красочный вид

Несмотря на то, что полностью белое пространство комнаты выглядит красиво и эффектно, однако не всегда это привлекает к себе внимание. Некоторые считают такое оформление слишком официальным.

Оживить кухню можно при помощи красивой и яркой краски или обоев со стильным принтом. Эффектно выглядит пространство, оформленное в стиле ретро.

Чтo тaкoe пepвичнoe жильe

Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.

Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.

Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

👍 Нecкoлькo вapиaнтoв oплaты пoкyпки — нoвocтpoйки пpoдaют в paccpoчкy, ипoтeкy, ycлoвия кpeдитoвaния oт зacтpoйщикoв выгoднo oтличaютcя oт пpeдлoжeний бaнкoв. Кpoмe тoгo, мoжнo кyпить гoтoвoe жильe пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию, или cэкoнoмить дo 30% и влoжить дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa.

👍 Bыcoкoe кaчecтвo — пpи cтpoитeльcтвe нoвыx дoмoв иcпoльзyют coвpeмeнныe мaтepиaлы, тexнoлoгии, pyкoвoдcтвyютcя нoвыми cтaндapтaми пpи paзpaбoткe пpoeктa. B нoвocтpoйкax вышe пoкaзaтeли тeплoизoляции, нoвaя пpoвoдкa, cиcтeмы вeнтиляции, для кaждoй квapтиpы пpeдycмoтpeнa индивидyaльнaя cиcтeмa тeплocнaбжeния, нeт пpoxoдныx кoмнaт, a вce пoмeщeния пpocтopнee. Кoличecтвo пapкoвoчныx мecт зaвиcит oт кoличecтвa квapтиp, ecть вoзмoжнocть выкyпить и зaбpoниpoвaть coбcтвeннoe мecтo нa cтoянкe.

👍 Низкиe pacxoды нa coдepжaниe oбъeктa. Oтдeлкa жилья и кoммyникaции нoвыe, пoэтoмy пpocлyжaт бeз peмoнтa и зaмeны 10-15 лeт. Дoмa дoпoлнитeльнo yтeпляют yжe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoэтoмy пoтepи тeплa из пoмeщeний и pacxoды нa oтoплeниe мeньшe.

👍 Meньшe pacxoды нa oфopмлeниe cдeлки. Нe нyжнo плaтить pиэлтopaм — мнoгиe зacтpoйщики пpoдaют чepeз coбcтвeнныe цeнтpы пpoдaж или caми oплaчивaют ycлyги пocpeдникoв.

👍 Чиcтaя пpoдaжa — нe coбcтвeнникoв, кoтopыe мoгyт ocпopит cдeлкy. Пpoвepки тpeбyeт тoлькo peпyтaция и дoкyмeнты зacтpoйщикa.

👍 Bыгoднaя инвecтиция. Co вpeмeнeм, зa cчeт paзвития paйoнa, cтoимocть квapтиpы мoжeт выpacти.

🔹 Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м 2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.

🔹 Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Иcключeниeм cтaнoвятcя кpyпныe жилыe кoмплeкcы — кpoмe мнoгoквapтиpныx дoмoв иx пpoeкты включaют дeтcкиe caды, cпopтивныe кoмплeкcы, мaгaзины, caлoны кpacoты. Кpoмe этoгo, cтpoитeльныe кoмпaнии зapaнee yтвepждaют нoвыe мapшpyты oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa и ocтaнoвки в пeшeй дocтyпнocти oт кoмплeкca.

🔹 Пpи дoлeвoм yчacтии — ecли вы вклaдывaeтe дeньги нa этaпe cтpoитeльcтвa пepвичнoгo жилья, cyщecтвyeт pиcк тoгo, чтo дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo и зeмeльный yчacтoк были oфopмлeны нeвepнo. Из-зa тaкиx oшибoк oбъeкт нeвoзмoжнo cдaть в экcплyaтaцию, пoдключить к cиcтeмe цeнтpaльнoгo вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, a знaчит в дoмe нeвoзмoжнo жить. Eщe oднa кaтeгopия pиcкoв — зaдepжки или зaмopoзкa cтpoитeльcтвa из-зa нeдoфинaнcиpoвaния или мoшeнничecкиx дeйcтвий зacтpoйщикa. Чтoбы нe cтaть жepтвoй нeдoбpocoвecтныx кoмпaний, экcпepты coвeтyют пoкyпaть пoкyпaть в ипoтeкy. Пpи paзpaбoткe кpeдитнoй пpoгpaммы бaнки caмocтoятeльнo пpoвepяют дoкyмeнты и peпyтaцию cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Интepecнo! B Poccии пpи пoкyпкe нoвocтpoйки в paccpoчкy нyжнo внecти вcю cyммy дo зaвepшeния cтpoитeльcтвa или зa eщe бoлee кopoткий cpoк. Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax дeйcтвyeт дpyгaя cxeмa pacчeтa, кoтopaя зaщищaeт дoльщикa oт вoзмoжныx зaдepжeк и пoтepи влoжeнныx cpeдcтв. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.

Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния

Cтoимocть 1 м 2 нa пepвичнoм pынкe зaвиcит oт pacпoлoжeния дoмa и клacca жилья — экoнoм, бизнec или cтaндapт. B цeнy зaклaдывaютcя pacxoды нa пoкyпкy yчacткa, мaтepиaлы и cтpoитeльcтвo, a тaкжe пpибыль кoмпaнии. Итoгoвaя cтoимocть квapтиpы зaвиcит oт плoщaди и дoпoлнитeльныx ycлyг: пoкyпaтeль мoжeт зaкaзaть y зacтpoйщикa чиcтoвyю oтдeлкy пoмeщeний или peмoнт пoд ключ.

Mинимaльнyю cтoимocть нoвoгo жилья oпpeдeляют зaтpaты нa cтpoитeльcтвo: ecли цeнa пpoдaжи бyдeт нижe зaтpaт, кoмпaния бyдeт нecти yбытки. Нa пepвичнoм pынкe peжe нaблюдaютcя peзкиe пepeпaды cпpoca и пpeдлoжeния пo нecкoльким пpичинaм:

🔺 нoвaя нeдвижимocть пoльзyeтcя бoльшим cпpocoм;

🔺 в cтpoитeльнoм пpoцecce зaдeйcтвoвaн pяд opгaнизaций, кoтopыe зaинтepecoвaны в peaлизaции cвoиx pecypcoв, нaпpимep, пoдpядчики, пoэтoмy в oдин мoмeнт пpeкpaтить cтpoитeльный пpoцecc нeвoзмoжнo;

🔺 нeвoзмoжнo и быcтpo yвeличить пpeдлoжeниe — paзpaбoткa пpoeктa и вoзвeдeниe нeдвижимocти зaнимaeт oт oднoгo дo нecкoлькиx лeт.

Документы для сделки

Пакет – все необходимые документы готовы и уже на руках.

Кривые – бумаги содержат юридические неточности, сомнительно, что по ним можно оформлять сделку.

Эксклюзив – договор, в котором закрепляется согласие собственника на то, чтобы его квартирой занималось только одно агентство.

Генералка – нотариально заверенная доверенность на все виды операций с недвижимостью.

Правоустановка – правоустанавливающие документы на недвижимость.

Почти даром

Ещё в интернете много ложных объявлений. То есть когда небольшие агентства недвижимости предлагают несуществующие квартиры по очень низким ценам.

О главном тренде онлайн-продаж в недвижимости или почему сделки с недвижимостью стали омниканальными

Окончил Уральский государственный технический университет имени Б.Н. Ельцина по специальности Управление качеством. Создал и 12 лет возглавлял федеральный ecommerce-проект. Специализируется на разработке программного обеспечения, интернет-маркетинге и автоматизации процессов. С 2018 года ー основатель и директор цифровой платформы Сделка.РФ. Выступает экспертом в части стратегического менеджмента и анализа рынка цифровых продуктов, customer development, онлайн-продаж, привлечения инвестиций на стартап-проекты

Омниканальность (от лат. omni 一 все) можно рассматривать как результат изменения клиентского опыта на разных рынках. И сегодня это трендовое явление даже в таких закоренелых сферах как строительство. Сам термин появился в маркетинге и означает интеграцию всех используемых каналов коммуникации компании с клиентом 一 физических и онлайн, в единую и непрерывную систему.

Какие признаки омниканальности можно выделить?

Итого: опыт взаимодействия клиента с компанией становится бесшовным: клиент получает удобный сервис, а компания 一 лояльность и возможность единой аналитики.

Отраслью, где раньше всего начали думать про омниканальность, стал ритейл. Высокая частота покупок и короткий срок принятия решения определяют значение клиентского опыта и делают его не менее важным, чем сам товар и его цена. При этом низкий чек товара только ставит качество клиентского опыта в приоритет.

В связи с этим именно в ритейле начала формироваться идея мультиканальных продаж, сводящаяся к созданию разнообразных возможностей для покупателя как заказать, оплатить и получить товар. В результате у большинства ритейлеров появились сайты, приложения, колл-центры, сервисы доставки.

Довольно быстро стало понятно, что просто тиражировать точки входа, то есть каналы коммуникации бренда, недостаточно. Ведь все они работают по-разному и создают разный клиентский опыт, который не усиливает предыдущий и не взращивает лояльность к компании. Так сформировался подход к омниканальныму маркетингу и продажам. Его основная идея 一 построение отношений между покупателем и компанией с использованием всех необходимых каналов взаимодействия по единым правилам с возможностью покупателя на любом этапе и в любой момент пользоваться тем каналом, который наиболее удобен. Тогда же возник термин 一 бесшовный клиентский опыт.

На строительном рынке подходы к клиентскому пути менялись гораздо медленнее, чем в ритейле и банковской сфере. Этому есть причины. Низкая частота покупки делает менее важным качество процесса. Продукт и его цена 一 в приоритете для клиента. Покупатель всегда долго думает, выбирает, часто принимает решение коллективно (вместе с семьёй или советуясь с близкими). Но после принятия решения покупатель уже вряд ли выйдет из процесса (читайте 一 воронки продаж). Он пройдёт его до конца, каким бы этот процесс не был. Квартира 一 важнее, она стоит на уровне жизненных целей.

Доступность технологий, высокая конкуренция, нестабильная экономическая ситуация стимулировали трансформацию клиентского сервиса и развитие инструментов продаж в строительной отрасли. Постепенно каналы и точки входа сращивались для получения сквозной аналитики и стратегического планирования будущего развития компаний. Застройщики наращивали компетенции в качественном клиентском сервисе и тренировались в онлайн-продажах, электронной регистрации, дистанционном открытии аккредитивов и эскроу. Пандемия коронавируса и самоизоляция стали точкой невозврата, когда девелоперы были вынуждены запустить продажи онлайн, чтобы остаться работать на рынке. Так в недвижимости появился новый клиентский опыт дистанционной покупки квартиры.

Не у всех компаний получилось сразу дать клиентам бесшовный опыт. Но он, безусловно, является целью, на которую ориентированы все девелоперы, внедряющие и тестирующие различные цифровые платформы. В отрасли уже есть положительные примеры, которые демонстрируют, что теперь для покупки квартиры человеку не нужно идти к застройщику, в банк и МФЦ. Потребуется только пакет документов, компьютер и доступ в интернет. С внедрением IT-решений в продажи, автоматизацией и цифровизацией процесс покупки квартиры постепенно становится более прозрачным и контролируемым.

На данном этапе развития строительной отрасли в большинстве компаний онлайн-сделки сильно ассоциированы с лидами, которые пришли исключительно с сайта или других диджитал-каналов. Если клиент обратился онлайн, ему доступна дистанционная покупка. Пришёл из офлайна 一 позвонил, зашёл в офис или обратился через риэлтора, покупай в обычном режиме. Бумажные документы, походы в банк, к застройщику и в Росреестр, многоступенчатость процесса 一 сделка проходит полностью офлайн. Клиентский опыт в таком подходе остаётся разорванным и рыхлым. Помните как одно время в банках было: «Идите в тот офис, где карту получали». Так и тут.

Надо помнить, что лид в недвижимости 一 мультиканален. Часто сложно отследить какое касание с компанией привело к покупке. Это всегда история про длительный цикл принятия решения. Да и какая разница как обратился клиент, проведение онлайн-сделки 一 это способ дать лучший сервис в моменте. Желательно, одинаковый для всех.

Чтобы процесс стал омниканальным, девелоперу нужно учесть ряд вещей.

В идеале покупатель может обратиться к застройщику как ему удобно ー позвонить, написать, прийти в офис, и при этом получит одинаковый цифровой сервис по покупке квартиры. Физический контакт должен перейти в онлайн и оставить там цифровой след, который можно проанализировать. Покупка становится доступна не только тем, кто может приехать в офис прямо сейчас, но и всем тем, кто хочет, но ограничен территориально или по времени. Застройщик расширяет свою воронку продаж, принимая больше клиентов в единицу времени.

Онлайн-сделки с недвижимостью ー это способ дать покупателям недвижимости новый и актуальный клиентский сервис в моменте. Погрузить и помочь пройти абсолютно бесшовный процесс сделки. Директорам по маркетингу и продажам застройщиков не стоит беспокоиться о том, что в итоге они не смогут разделить воронки и посмотреть прохождение лида из онлайна и офлайна. Современные цифровые платформы дают возможность разнообразной аналитики, достаточной для того, чтобы понять что происходит. Поэтому застройщикам, которые задумываются о цифровизации продаж, сейчас важно настроить единый процесс, который позволит продавать квартиры онлайн и клиентам с сайта, и пришедшим из офлайн-каналов.

Источник