Что такое noi в недвижимости
Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации
ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»
Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.
Ставка капитализации
В основе метода лежит формула капитализации дохода:
CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:
Расчет стоимости объекта
В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).
В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами. Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:
Прогнозное использование
Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).
Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)
Источник: Schroders, Bloomberg
Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).
Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)
Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management
Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.
Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)
Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics
Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.
Недостатки метода
Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.
Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.
В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.
Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.
NOI против EBIT: в чем разница?
Опубликовано 06.07.2021 · Обновлено 06.07.2021
Чистая операционная прибыль (NOI) в сравнении с прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT): обзор
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку предприятия или собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, износ или амортизационные расходы. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из доходов за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов, но это делает принять амортизации и амортизационных расходов в счет. EBIT – это показатель прибыльности компании.
Ключевые выводы
Чистая операционная прибыль (NOI)
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от аренды, платы за парковку, обслуживания и обслуживания. У собственности могут быть операционные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, плату за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание вне помещений, а также на расходные материалы.
Эмпирическое правило состоит в том, чтобы классифицировать расходы как операционные, если не расходование денег на эти расходы может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты не влияют на способность компании или инвестиций в недвижимость зарабатывать деньги, поэтому они не включаются в NOI.
Уравнение NOI: валовая выручка за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли. NOI также определяет ставку капитализации или доходность собственности. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления годового NOI на его потенциальную общую продажную цену.
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и ее операционных расходов из ее выручки. EBIT также может быть рассчитана как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что выручка компании ABC составила 50 миллионов долларов, а COGS – 20 миллионов долларов, амортизационные расходы – 3 миллиона долларов, внереализационная прибыль – 1 миллион долларов и расходы на техническое обслуживание – 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Таким образом, итоговая EBIT составила 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов (выручка) плюс 1 миллион долларов за вычетом 10 миллионов долларов (расходы на обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов (стоимость проданных товаров), что составляет 21 миллион долларов.
Пример NOI и EBIT
Предположим, инвестор покупает многоквартирный дом за наличные. Недвижимость приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Эксплуатационные расходы многоквартирного дома составляют 5 миллионов долларов, а расходы на амортизацию стиральных машин – 100 000 долларов.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается, потому что EBIT учитывает амортизационные расходы. Таким образом, результирующая прибыль EBIT, генерируемая этим многоквартирным домом, составляет 14,9 миллиона долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов минус 100 000 долларов).
Операционный денежный поток и чистый операционный доход: в чем разница?
Операционный денежный поток по сравнению с чистым операционным доходом: обзор
Чистая операционная прибыль и операционный денежный поток – это разные показатели, используемые для измерения финансовой жизнеспособности инвестиций или компании.
Ключевые выводы
Чистый операционный доход
Чистая операционная прибыль (NOI) – это показатель прибыльности, обычно используемый в сфере недвижимости для измерения потенциальной прибыли объекта недвижимости. Чистая операционная прибыль измеряет сумму денежного потока, который генерируется недвижимостью после вычета или оплаты всех расходов.
Инвесторы используют NOI, чтобы определить, является ли недвижимость хорошей инвестицией, в то время как кредиторы используют NOI, чтобы определить, является ли недвижимость хорошим кредитным риском. Чистый операционный доход включает доход от аренды, а также любые другие источники дохода, включая плату за парковку и услуги, такие как торговые автоматы и стиральные машины.
При расчете NOI операционные расходы вычитаются из общего дохода объекта недвижимости. Эти расходы могут включать в себя расходы на эксплуатацию и содержание здания и территории, такие как страхование, плата за управление имуществом, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и уборку.
Операционный денежный поток
Операционный денежный поток рассчитывается путем вычитания операционных расходов из общей выручки. Короче говоря, он измеряет, какой денежный поток генерируется от основного бизнеса компании, исключая любые другие источники дохода, такие как прирост капитала от инвестиций. Денежный поток от операционной деятельности важен, потому что он показывает, насколько успешно работает основной бизнес компании.
Операции по инвестированию и финансированию, такие как заимствования, покупка основного оборудования и выплата дивидендов, исключаются из операционных денежных потоков и отражаются отдельно.
Особые соображения
Расчет чистого операционного дохода также можно назвать просто операционным доходом, когда речь идет об определении финансового состояния компании.
Операционная прибыль – это прибыль компании после вычета операционных расходов из общей выручки. Операционная прибыль показывает сумму прибыли, которую компания получает от своей деятельности без учета процентных или налоговых расходов. Операционная прибыль рассчитывается путем вычитания валового дохода и операционных расходов, которые включают коммерческие, общие и административные расходы (SG&A), износ и амортизацию.
Поскольку операционная прибыль не включает налоги и процентные расходы, ее часто называют прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT). Однако бывают случаи, когда операционная прибыль может отличаться от EBIT.
Talkin go money
Calling All Cars: History of Dallas Eagan / Homicidal Hobo / The Drunken Sailor (Декабрь 2021).
Table of Contents:
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку от собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. NOI не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, расходы на амортизацию и амортизацию. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) определяет рентабельность компании и является выручкой за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов. Однако этот показатель учитывает затраты на амортизацию и амортизацию.
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданной продукции (COGS) компании и операционных расходов из ее выручки. EBIT также рассчитывается как операционная выручка и внереализационные доходы за вычетом операционных расходов.
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности дома или здания получать доход. Недвижимость может получать доход от аренды, оплаты парковки, обслуживания и обслуживания. Собственность может иметь операционные расходы по страхованию, комиссии по управлению имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество и уборку помещений.
Например, предположим, что инвестор покупает многоквартирный дом в сделке с наличными деньгами. Собственность выделяет 20 миллионов долларов на аренду и обслуживание. Жилой дом имеет операционные расходы в размере 5 млн. Долл. США и амортизационные издержки в размере 100 000 долл. США для его стиральных машин.
Как я могу избежать уплаты налогов на мой доход по социальному обеспечению?
Узнайте, как рассчитать процент пособий по социальному обеспечению, которые могут облагаться налогом, и найти стратегии по сокращению всех уплаченных налогов.
Почему для инвесторов полезно рассчитать чистую операционную прибыль после уплаты налогов для компаний с избыточным использованием?
Понимают, почему инвесторам полезно вычислять чистую операционную прибыль после налогообложения (NOPAT) для компаний, занятых на сверхприбыли, вместо того, чтобы смотреть на прибыльность.
Как чистая операционная прибыль после уплаты налогов дает более четкое представление об эффективности работы компании?
Понимают, как чистая операционная прибыль после налогообложения дает более четкое представление об эффективности работы компании в отношении ее чистой прибыли.
Расчет NOI
Вы будете перенаправлены на Автор24
Определение NOI
NOI или чистый операционный доход – это валовый доход на конец года за вычетом всех операционных расходов до начисления амортизации.
В данном случае, под операционными расходами понимаются все виды затрат, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта имущества. То есть, такой его эксплуатации, которая позволит извлекать доход.
Под действительным доходом за год понимается прогнозируемый доход предприятия за вычетом всех факторов, способных оказать воздействие на получение прибыли субъектом хозяйствования. Расчет осуществляется по формуле:
Действительный валовый доход = Потенциальный доход + Дополнительный доход – Недополученный доход
Потенциальный доход предполагает прогнозирование прибыли в условиях сто процентной эксплуатации имеющегося имущества. В этот показатель не включаются возможные расходы и потери. Как правило, этот показатель зависит от площади эксплуатируемого помещения, а также от установленной ставки арендного платежа. Расчетная формула выглядит следующим образом:
Потенциальный доход = Арендная площадь в квадратных метрах • Арендная ставка за 1 квадратный метр
Например, при сдаче площадей торгового центра или бизнес-центра основной доход будет формироваться из арендной платы, а дополнительный доход принесут платежи за пользование инфраструктурой центра. В этом случае недополученная прибыль будет зависеть от загруженности центра, наличия свободных площадей.
Таким образом, общая формула вычисления показателя чистого операционного дохода составит:
$NOI$ = Потенциальный доход + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – Операционные расходы
Расчет NOI при эксплуатации имущества
NOI или чистый доход за год представляет собой рассчитываемую устойчивую величину. Этот показатель рассчитывается как доход от имущества за вычетом операционных затрат и резервов, но до момента выплат ипотечного кредита и начисления амортизации. Кредит по ипотеке, как правило, выплачивается из прибыли, так же закладывается в себестоимость продукции. Амортизация полностью включается в себестоимость. Если оценивается недвижимость, сданная в аренду, то расчет производится за первый год сдачи в эксплуатацию имущества, со дня проведения оценки.
Готовые работы на аналогичную тему
Для расчета NOI необходимо соблюдать следующие этапы:
Постоянные затраты предприятия не связаны с его производительностью и степенью загруженности. К ним относят обязательные страховые взносы или налоги. Операционные или эксплуатационные расходы включают в себя расходы, связанные с обслуживанием помещения, порядком предоставления имущества в пользование арендаторам, обеспечением потока доходов. Примером операционных расходов может послужить плата за коммунальные услуги, управление недвижимостью, зарплата и налоги на нее наемным рабочим, уборка помещения и близлежащей территории, оплата услуг аутсорсинговых служб, расходы на ремонт, содержание недвижимости, представительские расходы.
Практическое применение показателя NOI
Показатель чистого операционного дохода часто используется предприятиями для определения влияния операционных расходов на итоговый показатель прибыли. С его помощью, руководство может отследить сферы деятельности предприятия, которые не приносят желаемый доход или не рентабельны.
Большинство современных субъектов хозяйствования стремятся к реализации собственной экономики таким образом, чтобы максимально увеличить доход в существующих условиях. При этом снизить свои постоянные и переменные издержки до уровня, позволяющего сохранить приемлемый уровень качества продукции. Расчет показателя NOI позволяет понять, работает ли компания на максимально эффективном уровне. Если показатель не устраивает руководство, то необходимо предпринимать изменения в работе предприятия, которые позволят повысить эффективность и снизить операционные расходы. В итоге это приведет к росту NOI, а значит, позволит компании покрывать и неоперационные расходы, например, проводить своевременную выплату процентов по заемным средствам и другое.
NOI позволяет отследить тренд, характерный для компании. Его снижение от одного исследуемого периода к другому, свидетельствует о том, что необходимо изучить причину этой тенденции. Анализ слабых сторон позволит сохранить функционирование компании, ее платежеспособность и финансовую независимость. Некоторые компании пользуются трендами, чтобы исказить реальное положение дел компании для разных целей. Например, с помощью манипулирования чистым операционным доходом появляется возможность снизить обязательные платежи в бюджет, либо предоставить инвесторам искаженные данные. Подобное манипулирование обычно укладывается в рамки действующего законодательства, но противоречит этике предпринимательства.
Таким образом, показатель чистого операционного дохода позволяет не только прогнозировать работу предприятия, рассчитывая его планируемую прибыль, но и вычленять текущие проблемы компании. Определение слабых сторон позволяет предпринимать шаги по увеличению эффективности эксплуатации имущества, а значит, снижению текущих операционных расходов.