Что такое built to suit
Что такое склады Build-to-suit?
Build-to-suit или built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.
Кто использует склады build-to-suit?
Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:
Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.
Преимущества методики BTS
Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?
Стандарт build-to-suit в России
В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.
Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.
Build-to-suit
Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.
Развитие схемы build-to-suit?
Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.
Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:
— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;
— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;
— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.
Build-to-suit в России
В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба. Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.
Какое помещение формата BTS?
Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.
При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:
— основное предназначение будущей постройки;
— главные цели компании-резидента;
— особенности земельного участка.
Особенности разработки проектов по схеме BTS
Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:
1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;
2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;
3. Детальная проработка единой концепции проекта;
4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;
5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.
Достоинства BTS
Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:
Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.
Недостатки схемы BTS
Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.
НОВОСТИ И СТАТЬИ
За годы своей работы международная Конференция «Женщина-лидер», инициатором проведения которой в 2015 году стала вице-президент Ленинградской областной ТПП Елена Дюкарева, стала неотъемлемой частью программы мероприятий на полях Петербургского Международного Экономического Форума. В рамках глобальной инициативы по поддержке женского предпринимательства, карьерного продвижения женщин и обеспечения равных возможностей для развития в бизнесе идея проведения Конференции была активно поддержана Правительством Ленинградской области и Торгово-промышленной палатой Российской Федерации.
Участников «Аллеи Бизнеса» встречали 25 краснолистных кленов, посаженных в прошлом году, юбилейном для «Делового Петербурга». Но в Пулковском парке еще достаточно много места для новых деревьев, да и для газеты, которая выходит на бумаге, восстановление природных ресурсов по-прежнему актуально.
Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д.50
лит. А
Технология Build-to-suit в России — риски и перспективы
Проект build-to—suit, или BTS, — это метод строительства, реконструкции и модернизации объектов, который предполагает обязанность арендатора по оплате работ, включающих в себя возведение или доработку возведенного объекта, а также заключение договора аренды.
Механизм действия системы
Роль инвестора заключается в том, чтобы своими силами осуществить возведение объекта с учетом планировки, размеров здания и возможной инфраструктуры. Девелопер осуществляет реализацию представленного проекта. Методика build-to-suit дает возможность проводить строительство объектов, которые будут быстро окупаться. Эта технология позволяет владельцам зданий экономить значительные финансовые средства, которые могли быть затрачены на развитие проекта.
Так, компании в кратчайшие сроки получают готовые постройки, имеющие необходимые инженерно-технические параметры, но и закладывают метраж, который в будущем позволит расширить границы их бизнеса. Свободные площадки собственник может предоставлять в аренду, извлекая при этом прибыль.
Откуда пришла технология?
Этот метод возведения складских комплексов давно используется в прогрессивных западных странах. Ряд государств отметили, что популярная схема build-to-suit полностью вытеснила неэффективные спекулятивные проекты. Итоговая экономия иностранных арендаторов, применяющих схему, достигает до 20% в год.
Условия развития build-to-suit за рубежом
Развитию BTS в Европе способствовали следующие факторы:
Применение технологии built-to-suit в России
В нашей стране проекты в рамках BTS развиты крайне слабо. Этому поспособствовали следующие негативные условия:
Проекты не нашли широкой реализации в России, поскольку build-to-suit считается полезной технологией только для бизнесменов, работающих с нестандартными площадями, например, с холодильными складами, совмещенными площадями или помещениями для хранения негабаритной продукции.
Российский вариант BTS
Отечественный компромисс включает зарубежные технологии, адаптированные под реалии современного российского рынка недвижимости. Так, готовые помещения содержат дополнительные возможности преобразования под потребности арендатора. Однако, даже такие помещения не пользуются особой популярностью, а скорее являются исключением из общепринятой практики.
Перспективы развития схемы build-to-suit
Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для формирования BTS-технологий. Девелоперские компании присутствуют на рынке и обладают достаточно широкими ресурсами, они способны воплотить профессиональную реализацию качественного объекта. Однако крупные организации, желающие минимизировать затраты на аренду складских помещений, еще не готовы доверять работы по развитию проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Мониторинг рынка недвижимости показывает, что в перспективе возникнет дефицит предложения, что спровоцирует увеличение арендных ставок.
Указанные процессы не позволят предприятиям экономить на складских помещениях так, как они делают это в настоящее время. Таким образом, принятие в РФ договоры аренды по низким ставкам будут выгодными исключительно в краткосрочной перспективе.
Экономия будет долгосрочной и выгодной только при внедрении технологий build-to-suit. Она позволит создавать складские помещения, максимально точно отвечающие потребностям заказчика, и снабжать их всеми необходимыми инженерными инфраструктурами.
Арендатор сможет соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях, в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. Все перечисленные обстоятельства позволят арендатору экономить до 10-20% своих расходов.
Каким должно быть BTS-помещение?
На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что складские помещения для уважающих себя компаний должны соответствовать технических запросам арендатора и отличаться высоким уровнем строительства и отделки. Высококлассный объект, построенный в соответствии в западной технологией build-to-suit должен способствовать достижению главной цели коммерческой организации – это привлечение дополнительной прибыли и экономия расходов.
Помещения, создаваемые по BTS-проектам, должны быть рассчитаны на длительный период эксплуатации. Интеллектуальное здание может быть предназначено для последующей продажи, поэтому подрядчикам следует позаботиться о качественности готового проекта.
Что учитывать при проектировании и строительстве
При реализации плана строительства важно учитывать следующие немаловажные особенности:
Правила разработки проектов
Специалист, которые работают по технологии build-to-suit, опираются на систему основных принципов, которые всегда важно учитывать при планировании и строительстве. К ним можно отнести:
Преимущества BTS
Среди основных положительных сторон применения технологии build-to-suit можно отметить следующие:
комплексность и надежность этой методики. Строительство осуществляется с помощью девелоперов, которые разрабатывают проект. Однако клиент вправе вмешаться на любой стадии работы, он может выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по ключевым вопросам строительства. Готовые постройки будут в точности соответствовать запросам заказчика, исключается наличие каких-либо несоответствий с предложенными заказчиком параметрами;
доступность системы обусловлена тем, что банковские организации заинтересованы выделять кредитные средства на цели, связанные со строительством. Именно поэтому разработчики BTS-проетов всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае недостатка денежных средств.
Недостатки проектов
Слабой стороной проектов, выполненных в рамках методики BTS, до сих пор остается повышенная невостребованность таких складских помещений на вторичном рынке недвижимости. Помещению, которое адаптировано для конкретных узких целей, сложно найти нового владельца.
Порой собственники обустраивают свои складские помещения таким образом, что они приобретают ряд специфических характеристик, не пользующихся спросом на рынке недвижимости. Эти неликвидные помещения могут оставаться без покупателя на протяжении нескольких лет.
На данном этапе развития рынка недвижимости указанная проблема решаема. Создаются каталоги недвижимости, банки информации о продаваемых помещениях расширяются, покупатели получают больше сведений о продаваемых зданиях, поэтому подобрать специфические помещения становится проще и дешевле. Кроме этого не следует забывать о долгосрочной перспективе использования подобных зданий, которые помогут своим владельцам сэкономить денежные средства.
Индустриальные парки и технопарки России
ПОРТАЛ ПРЕДЛАГАЕТ:добросовестный подбор земельных участков в проверенных индустриальных парках РФ со всеми коммуникациями
Что такое build—to—suit* на практике?
Россия была и остается одним из самых перспективных и привлекательных рынков для ведения бизнеса. Как отечественные, так и многие западные корпорации ведут постоянную борьбу за ведущие позиции на этом рынке. Нарастающая конкуренция заставляет отечественных производителей вкладывать средства в развитие новых конкурентоспособных производств, а западных инвесторов инвестировать в создание промышленных предприятий на территории России.
Вложение средств в собственное производство является для каждой компании весьма ответственным шагом. Как правило, это абсолютно новый опыт для компании, который в условиях российских реалий сопряжен с целым рядом рисков, которые могут привести к существенным убыткам для компании.
Эти риски могут быть во многом элиминированы за счет размещения производства в индустриальном парке.
Так, в индустриальных парках DEGA, компании-резиденты могут приобрети земельные участки, полностью подготовленные к застройке: категория и назначение земельных участков позволяет размещать объекты производcтвенно-складского назначения, к участкам подведены все необходимые коммуникации, сразу выдается полный пакет необходимых технических условий.
Однако приобретение такого участка в индустриальном парке снимает лишь риски начального этапа.
На следующем этапе компания сталкивается со сложностями строительства.
Этот процесс в России настолько забюрократизирован и непрозрачен, что нередко заставляет вообще отказаться от идеи строительства собственного производства. В этом случае, компании часто довольствуются арендованными площадями, которые никак не соответствуют ни задачам производства, ни планам компании.
BUILD—TO—SUIT FOR SALE OR LEASE предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка в индустриальном парке вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется девелопером.
При этом проектирование и строительство осуществляется в соответствии с техническим заданием и требованиями клиента. Это позволяет клиенту полностью исключить риски и получить именно тот объект, который нужен для его производства. По факту готовности объекта, клиент выкупает его у девелопера по заранее согласованной цене или берет в аренду на длительный срок.
Схема BUILD—TO—SUIT FOR SALE OR LEASE, предлагаемая в индустриальных парках DEGA, имеет и целый ряд финансовых преимуществ для клиента:
Таким образом, реализация проекта BUILD—TO—SUIT в индустриальных парках DEGA позволяет клиенту создать абсолютно без рисков то производство, которое требуется именно ему, при минимальном вложении собственных средств.
BUILD—TO—SUIT— распространенный формат девелопмента на западных рынках.
В России, к сожалению, такие проекты встречаются довольно редко. Во многом это связано с нежеланием девелоперов вкладывать значительные средства в строительство нестандартных объектов с низкой ликвидностью и длительным сроком окупаемости.
Кроме того, такие проекты требуют консолидации усилий целого блока компаний, которые смогут реализовать проект «под ключ», в то время как большинство девелоперов индустриальных парков пользуются услугами разных подрядчиков, каждый из которых не отвечает за конечный результат.
В индустриальных парках DEGA этой проблемы не существует. Обращайтесь, господа!
Благодаря огромному опыту и разветвленной структуре компании наши клиенты получают пакет услуг «из одних рук» в полном соответствии с их высокими требованиями и всегда точно в заданный срок.
Рябченко Наталия
Head of Marketing Department
DEGA Group / EPS/ DEGA Market
Что такое built to suit
Офисы уже никогда не будут прежними: как работает модель built-to-suit и что её ждет на российском рынке
Компании массово покидают привычные офисы, а свои помещения сдают в субаренду или отказываются от них вовсе. Изменения на рынке породили новый формат — «офисы в лизинг». Сооснователь built-to-suit компании MANUFAQTURY Андрей Кулагин рассказал Inc. о перспективах новой ниши на рынке офисной недвижимости.
— Некоторые эксперты действительно прогнозировали, что отрасль офисной недвижимости скоро умрёт, потому что офлайн-пространства никому не будут нужны. Их прогнозы сбылись лишь отчасти: всего освободилось более 100 тыс. кв. м офисной недвижимости, но арендодатели не ощутили сильного падения спроса и не стали снижать средние ставки аренды.
Была и другая точка зрения — компании разочаруются в удалёнке и вернут сотрудников в офисы, но сам офис изменится. За время пандемии родилось достаточно много концепций того, каким будет офис будущего. Например, что он после 2021 года будет состоять на 80% из Zoom-переговорных и зон для нетворкинга, и лишь на 20% — из рабочих мест. При такой концепции обсуждалась и гибридная организация работы — привычные 5/2, возможно, будут меняться на 3/2/2 (3 дня — в офисе на незакреплённом рабочем месте, 2 дня — дистанционно и 2 дня выходных).
Сейчас появились уже вполне осознанные концепции организации труда, такие как remote first (дистанционная работа) и hybrid model (например модель 3/2/2).
Преимущественно компании выбирают именно гибридную модель. А это значит, что и требования, предъявляемые к офисам, изменятся, а старая модель отойдёт на второй план.
Что изменилось на российском рынке офисной недвижимости за этот год?
— Если говорить о рынке Москвы, то количество сделок по покупке и аренде офисов достигло минимума за 14 лет в третьем квартале 2020 года. Например, в столице общий объём поглощённых площадей за тот же период 2019 года составил 400 тыс. кв. м, а в этом году — уже 150 тыс. кв. м, из них 12% пришлось на коворкинги. Для сравнения — в 2019 году коворкинги занимали всего 2,5% от общего объёма рынка поглощения. Получается, что относительный спрос на коллективную офисную недвижимость вырос в 5 раз, а в абсолютном смысле (по числу квадратных метров) — примерно в 2 раза.
Давайте разберёмся в терминах. Чем коворкинг отличается от built-to-suit? Как работают эти модели?
— В целом существует четыре способа организации офисов.
Первый вариант — аренда помещения в shell & core (под отделку. — Прим. ред) и самостоятельный его ремонт. Это очень дорого и отнимает много человеческих ресурсов. Эксплуатировать офис придется также самостоятельно.
Второй вариант — аренда уже готового офиса, после того как его оставил прошлый арендатор. Вы вносите небольшие изменения, нанимаете администратора и самостоятельно эксплуатируете офис. Это чуть дешевле, но тоже трудоёмко. К тому же вы въезжаете в чужой офис, который создавался под задачи другой компании.
Третий вариант (самый быстрый) — аренда мест в гибком (сервисном) офисе. В 2018—2020 гг. эта модель привлекла корпоративных арендаторов и каждая вторая или третья сделка на рынке коворкингов закрывалась крупной компанией. Чем это привлекло корпоративных арендаторов? Въехать в офис можно в течение нескольких дней, ремонтировать ничего не нужно, офис полностью декорирован и меблирован. Но тем не менее это не ваш офис.
И, наконец, четвёртый формат — built-to-suit (B2S). B2S-партнёр строит современный офис под конкретного клиента за свой счёт, а клиент заранее подписывает долгосрочный договор аренды. Цена сопоставима со стоимостью аренды гибкого офиса, только пространство сделано исключительно для клиента: B2S-компания выбирает здание, которое подходит компании по всем параметрам (цене, локации, этажности, особым требованиям с точки зрения корпоративного устройства). Затем разрабатывает проектную документацию, современный дизайн, делает ремонт по требованиям законодательства и с учётом нормативов. B2S-партнёр также меблирует и декорирует помещение, включает в цену аренды мебель, клининг, интернет, охрану, отвечает за эксплуатацию офиса на всём сроке аренды. Клиент ни за что из этого не платит, а заранее подписывает договор аренды с фиксированной ценой аренды.
А в чём всё же ключевая особенность формата built-to-suit?
— Ключевая особенность B2S — отсутствие инвестиций и капитальных затрат на старте.
Компании не приходится бесконечно отвлекать ресурсы на контроль ремонта, проведение тендеров по корпоративным процедурам, нести ответственность за ремонт и сталкиваться с дополнительным налогообложением при введении улучшений. Экономически для арендатора CAPEX превращается в OPEX (поэтому модель иногда называют офисом в рассрочку или «офисом в лизинг»): клиент ничего не платит на старте — он лишь оплачивает аренду каждый месяц. Это похоже на микс моделей традиционной аренды и гибкого офиса.
Модель Built-to-Suit объединила в себе преимущества коворкинга и гибкого офиса — с одной стороны, клиент платит только за аренду, а все вопросы по ремонту и обслуживанию на всем горизонте контракта берёт на себя оператор. В то же время компания может кастомизировать пространство, оборудовать дополнительные зоны и в целом оформить офис по собственному ТЗ.
То есть одно из главных преимуществ — возможность кастомизации? А если компания расторгнет договор и съедет, как тогда переоборудовать офис под другого клиента?
— Главное преимущество заключается скорее не в кастомизации, а в возможности создать офис исключительно под задачи компании и не иметь на старте затрат на его реализацию.
Мы не создаем типовые офисы в надежде, что после того как съедет одна компания, помещение можно будет кому-то сдать в аренду. Мы заключаем договоры сроком не менее трёх лет и за этот период успеваем окупить все наши вложения и получить прибыль. Соответственно, жизненный цикл Built-to-Suit сделки — от 3 до 10 лет, в среднем получается 5 лет.
То, что такая модель появилась на рынке сейчас, как-то связано с пандемией? В целом, это временный тренд или новая норма?