Что строят на теплом стане вместо рынка
Новая жизнь «Теплого стана»: что появится на территории промзоны
В Москве набирает обороты программа комплексного развития территорий (КРТ). Одна из важных задач, которые она решает – застройка промышленных зон, так называемого «ржавого пояса» столицы, которые занимают огромные территории и практически не используются. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся столичные промзоны в ближайшие годы. Сегодня мы расскажем о редевелопменте промзоны «Теплый стан» на юго-западе Москвы.
Новые рабочие места
Осенью 2020 года градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы приняла решение о комплексном развитии территории производственной зоны № 62 «Теплый Стан». В ближайшие годы территория площадью 16,78 гектара в районе Ясенево на юго-западе столицы, на границе с районом Теплый Стан, будет полностью реорганизована.
По данным городских властей, в результате редевелопмента здесь появятся производственные и общественные объекты, будет создано почти 4000 рабочих мест, а ежегодный планируемый бюджетный эффект для города превысит 1,4 миллиарда рублей.
Сегодня на территории промзоны «Теплый стан» расположены склады, стоянка автотехники, а часть площади не используется.
Как сообщил руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров, на их месте появятся объекты производственного и общественного назначения общей площадью почти 205 тысяч квадратных метров. В частности, производственная застройка займет более 56 тысяч квадратных метров, а на долю общественных объектов придется около 150 тысяч «квадратов» территории бывшей промзоны.
Впрочем, пока конкретные планы по застройке промзоны «Теплый Стан» городом не озвучены. Мы спросили экспертов, какие объекты здесь будут наиболее перспективны.
Хорошая транспортная доступность
Большой потенциал промзоны «Теплый стан» связан с тем, что эта территория будет иметь прямые выезды на МКАД и Профсоюзную улицу, что означает хорошую транспортную доступность, считает директор направления «Сопровождение строительных проектов» Группы компаний SRG Алексей Ефанов.
Инициативу по реновации промозоны поддерживает и коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Он отмечает, что «Теплый стан» имеет очень удачное расположение и хорошую транспортную доступность – рядом Профсоюзная улица, МКАД и станция метро «Теплый стан».
Перспективы для жилой застройки и реновации
По мнению опрошенных РИАМО экспертов, часть промзоны вполне подходит для жилой застройки, так как почти со всех сторон она окружена зелеными зонами – Битцевским лесом и Голубинским парком.
«Район «Теплый стан» благодаря ландшафтному заказнику является одним из наиболее озелененных в Москве. Жилая застройка, сформированная в 1980-х годах, обрамляет лесной массив по периметру, представляя собой микрорайоны преимущество из стандартных панельных многоэтажек», – комментирует партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Он уверен, что у района есть большой потенциал для полифункциональной реновации. Так, микрорайонная застройка может быть заменена на более привлекательную и современную квартальную типологию.
«При этом необходимо максимально сохранить площадь заказника. При должном уровне работы с его благоустройством и сохранением уникальных природных ландшафтов в перспективе можно существенно повысить привлекательность жилья и качество среды в данной локации в целом», – уверен Стариков.
Однако тем, кто ищет спокойное место для жизни, эта территория вряд ли понравится, из-за соседства МКАД и крупных ТРЦ вроде «Меги».
«Впрочем, это все решаемо с учетом современных подходов к застройке. Закрытые дворы, дома с подземными парковками – все это позволяет совместить преимущества соседства с крупными торгово-развлекательными комплексами и спокойную приватную территорию, не затронутую огромными потоками людей», – считает Алексей Ефанов.
Много шума и высокая конкуренция
Плюсы промзоны «Теплый стан» тесно связаны с ее минусами. Так, Стариков выделяет из негативных моментов близость данной территории к МКАД.
С одной стороны, кольцевая автодорога является источником техногенного шума и вредных выбросов, но одновременно с этим обеспечивает хорошую транспортную доступность району, что крайне важно в столичных реалиях, уверен эксперт.
Она напоминает, что, согласно опубликованным правительством Москвы данным, реорганизуют не всю промзону. Это, по ее мнению, безусловный минус, ведь жилые дома будут соседствовать с промышленными зданиями, что вряд ли обрадует местных жителей.
«Относительно объектов, которые пошли бы промзоне на пользу, можно сказать, что отрезанная от окружающей жилой застройки локация будет нуждаться в социальной инфраструктуре: школах, детских садах, поликлиниках», – поясняет Коркка.
По мнению Ивана Татаринова, данная локация не подходит для размещения торговой недвижимости, поскольку там уже есть несколько крупных ТЦ, включая «Мегу», а значит, и высокая конкуренция.
Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Реорганизация промзоны «Тёплый Стан» даст городу 4 тыс. рабочих мест
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Решение о внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы для обеспечения комплексного развития территории производственной зоны №62 «Тёплый Стан» принято в четверг на заседании Градостроительно-земельной комиссии города.
«В Москве активно реализуются проекты комплексного развития территорий, которые существенно преображают облик города. На месте невостребованных промзон появляются новые высокотехнологичные предприятия, бизнес-центры, современная инфраструктура. Объем инвестиций на реализацию проекта составит 13,6 млрд руб. В результате будет создано почти 4 тыс. рабочих мест, а ежегодный планируемый бюджетный эффект для города превысит 1,4 млрд рублей», – прокомментировал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, передает «Интерфакс».
Промышленные зоны, которые планируется реорганизовать, – это заброшенные территории, которые уже давно не используются по назначению. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в хаотичные склады и свалки.
В Москве насчитывается 196 производственных и промышленных зон. Их предлагается использовать в интересах горожан и развития экономики. 
Реорганизация промзон дает возможность обеспечить горожан дополнительно жильем, рабочими местами, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками.
Москва не просто использует промзоны для градостроительного развития, но и меняет функционал некоторых предприятий, ориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки на своей территории.
В основе работы с промзонами лежит правильная организация функционального зонирования территории. Для создания качественной городской среды специалисты Стройкомплекса предусматривают в составе проекта полноценный инфраструктурный каркас, включающий транспортное развитие, общественные и зеленые зоны, социальные объекты.
Сейчас ведутся работы по редевелопменту порядка 50 промзон, включая:
В реорганизуемых промзонах за десять лет введено 890 объектов капитального строительства общей площадью 27,7 млн кв. метров. Из них 355 объектов – это жилье. Также построили 74 социальных объектов, 461 здание административно-делового, коммунально-складского и промышленно-производственного назначения.
Интересные и удобные общественные пространства объединяют людей и создают новый комфортный климат. Например, в промзоне «Варшавское шоссе» на юге столицы помимо жилой застройки планируется разместить офисный центр, физкультурно-оздоровительный и развлекательный комплексы. Кроме того, выделены участки под открытые площадки для игр в волейбол и баскетбол, скейтпарк, скалодром и теннисные корты.
Еще один важный аспект редевелопмента промзон – восстановление прежних и создание новых природных озелененных территорий общего пользования, образующих природный каркас.
Например, на всем протяжении бульвара в промзоне «Грайвороново» на юго-востоке столицы высадят около тысячи кустарников и деревьев. Бульвар станет точкой притяжения жителей нового района, общественным пространством, где жители смогут встречаться, гулять и проводить досуг.
Еще больше проектов реоганизации промзон — в разделе «Редевелопмент промзон».
По его словам, в результате редевелопмента территории промзоны здесь появятся производственные и общественные объекты.
Руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров добавил, что в рамках проекта будет реорганизована территория площадью 16,78 га.
«Сейчас здесь расположены склады, стоянка автотехники, а часть территории не используется. На их месте появятся объекты производственного и общественного назначения общей площадью почти 205 тыс. кв. метров. Производственная застройка займет более 56 тыс. «квадратов», а на долю общественных объектов придется около 150 тыс. кв. метров», – уточнил он.
Что строят на теплом стане вместо рынка
Откуда: Несложно догадаться
Появился: 05.01.2015
Сообщения: 1290
_________________
Не будь жлобом, поставь минус
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
На продажу выставлено помещение Сбербанка у метро Теплый Стан
Торги по помещению будут проведены 17 сентября Российским аукционным домом (РАД) по поручению ООО «Сбербанк Капитал». Всего в разных районах Москвы на продажу выставлено 29 помещений под стрит-ритейл и офисы. Начальная цена лотов варьируется от 9 миллионов до 71,5 миллиона рублей. Ранее в помещениях были расположены отделения банка.
Забавно. что-то новенькое появится.
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Проект
Адрес: На улице Теплый Стан, владение 1Б, стр. 1-7
Компания «Интеко» разрабатывает проект жилого комплекса в районе Теплый Стан Юго-западного административного округа столицы. Расположится комплекс по адресу: улица Теплый Стан, вложение 1Б, стр. 1-7.
Я так понимаю, это на месте маленького рынка? На том самом месте, где планировали строить небоскреб.
Всё возвращается. Все те проекты, которые не нашли поддержки по реализации в прошлом, с лихвой реализуются сейчас.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
| Ирина писал(а): |
| Я так понимаю, это на месте маленького рынка? |
Нет, не похоже.
Скорее, это про ЖК у МКАД, между гидрохранилищем и зданиями СУ-155.
Потому что вот:
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Появился: 19.06.2013
Сообщения: 670
| Antah писал(а): |
| на волейбольной площадке за ПТУ. |
А места не маловато? Да еще в охраняемой зоне?
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Сегодня увидела, что снесли часть павильонов у станции метро Теплый Стан, вдоль ул. Профсоюзная.
Ту, что после туалета была.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 14.07.2008
Сообщения: 12970
| Ирина писал(а): |
| И чего там будет? |
Скорее всего новые павильоны. Не в первый и не во второй раз же сносят эти палатки у метро.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 30.07.2008
Сообщения: 2018
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
На данном этапе нет никакого разрешения. Как, собственно, и постановления о строительстве этой ветки метро.
Просто другой возможности сказать что-либо у нас уже не будет. Почему-то.
Готовый и окончательный проект с нами уже не собираются согласовывать.
Откуда: Теплый стан
Появился: 19.10.2010
Сообщения: 4348
Появился: 27.11.2013
Сообщения: 530
— Вы будете меньше строить?
— Мы будем меньше кушать?
Нет, это вы будете меньше врать 
Что строят на теплом стане вместо рынка
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Странно, неужели не было открыто тем про этот рынок?
Не нашел. Ну да ладно.
Наш рынок попал в категорию «реконструкция».
Появился: 27.08.2012
Сообщения: 1236
Откуда: Теплый Стан, дом 4
Появился: 24.12.2008
Сообщения: 34710
Откуда: Москва, Тёплый Стан, корпус 80
Появился: 03.04.2011
Сообщения: 2879
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Не снесут.
Иначе, не продлили бы разрешение новое.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Дальше договор новый, вероятно должен быть.
Не могу, действительно, найти на форуме все свои предыдущие рассказы про этот рынок.
Помню, что писала об окончившиеся сроки разрешений и какие-то отказы были по реконструкции.
Не знаю где искать.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
| Ирина писал(а): |
| Не могу, действительно, найти на форуме все свои предыдущие рассказы про этот рынок. |
Я тоже не смог найти. Но не особо усердствовал, каюсь.
А надо все бы собрать в одну тему. Место достаточно знаковое.
Может быть, в теме про небоскреб?
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Короче, согласно постановлению Правительства Москвы от 17 октября 2012 г. N 564-ПП
Разрешение на право организации розничного рынка для некапитальных зданий (строений, сооружений) при наличии действующего договора аренды земельного участка либо при наличии договора аренды земельного участка, срок действия которого истек, но который продолжает действовать в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, — выдается сроком на 3 месяца.
У нас, как раз такой случай.
Появился: 27.08.2012
Сообщения: 1236
Хозяйка мясной палатки сказала что договор подписали до 2015 г.
Откуда: ЮЗАО
Появился: 14.01.2009
Сообщения: 46778
Откуда: Москва, Тёплый Стан, корпус 80
Появился: 03.04.2011
Сообщения: 2879
| Наталья1111 писал(а): |
| Ну как раз в постройке 20 этажного дома я ничего страшного не вижу))) аллею и так загадили, а так будет дом нас от шумной эстакады отделять. А вот ТЦ или парковки не хотелось бы. |
Ну уж. скажите то же. Аллею можно привести в надлежащий вид, а если будет домище огромный то уж ничего не светит положительного для нас. Прикроет свет окончательно для 156 го дома ну и все вытекающие из этого неприятности для жителей 5 и 4 микрорайонов.
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Откуда: Москва, Тёплый Стан, корпус 80
Появился: 03.04.2011
Сообщения: 2879
Откуда: Теплый Стан
Появился: 06.12.2006
Сообщения: 56984
Паркомолл
Начинается масштабная модернизация торгового центра «Мега Теплый Стан» стоимостью 29 млрд рублей. Проект крайне нетипичен, учитывая его концепцию, стоимость и сложное положение на рынке торговой недвижимости
Начинается масштабная модернизация торгового центра «Мега Теплый Стан» стоимостью 29 млрд рублей. Проект крайне нетипичен, учитывая его концепцию, стоимость и сложное положение на рынке торговой недвижимости
Владелец торговых центров «Мега» Ingka Centres, которая отвечает за развитие и управление недвижимостью IKEA в России, начинает самую масштабную модернизацию в истории российского рынка торговой недвижимости. Кардинальной реконструкции подвергнется «Мега Теплый Стан». Около комплекса появится парк, а площадь магазинов вырастет на треть за счет нового строительства. Это будет один из крупнейших проектов по реконструкции торговых центров в мире. Бюджет проекта составит 29 млрд рублей.
Проект разворачивается на фоне сложной ситуации на рынке торговой недвижимости: этот сегмент, наряду с гостиничным, считается одним из наиболее пострадавших от коронакризиса. Посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на четверть. На 20–25% снизились средние ставки аренды.
И парк над парковкой
«Мега Теплый Стан» — старейший и успешнейший девелоперский проект шведского концерна IKEA в России. Комплекс был построен в 2002 году. Для Москвы это был революционный формат: огромный торгово-развлекательный центр за МКАД, выстроенный по схеме «гипермаркет + галерея магазинов + большой магазин DIY + кинотеатр + фуд-корт». «Мега» поражала восьмиметровыми потолками и пальмами в широченных коридорах, сочетанием разнообразных магазинов и катком с искусственным льдом. Новый торговый центр открыл эру шопинга как досуга и предложил новый сценарий проведения времени. В «Мегу» ездили на целый день: закупиться в IKEA и «Ашане», пройтись по галерее магазинов, пообедать, сходить в кино и покататься на коньках.
Спустя почти двадцать лет после открытия «Мега Теплый Стан», конечно, уже не поражает. Видно, что торговый центр «устал». Хотя и сказать, что «Мега» в плохом состоянии, нельзя, шведы постоянно проводили мягкую модернизацию: что-то меняли, обновляли состав арендаторов.
Новый проект кардинальной модернизации включает в себя не только капитальный ремонт здания с заменой инженерных коммуникаций и новым дизайном, но и ряд радикальных изменений. Будет выстроен еще один крупный торговый корпус площадью порядка 50 тыс. квадратных метров, в нем будет 130 магазинов и зона кафе-ресторанов. В центре комплекса появится площадь со сценой. Будут созданы и 19 пространств нового типа, в Ingka их называют «места для встреч». В этих общественных пространствах будут работать арт-студия, танцевальный класс и так далее.
Наиболее радикальное изменение: парковка перед торговым центром станет подземной. Над ней будет разбит парк площадью 15 тыс. квадратных метров с зимним садом, дорожками и кафе. Скрещивание парка и торгового центра — один из главных трендов в развитии девелоперских проектов. Такой же концепт будет у нового подземно-надземного торгово-развлекательного центра на площади перед Павелецким вокзалом, который должен быть достроен во второй половине этого года.
Еще один элемент проекта — модернизация транспортного узла, прилегающего к торговому центру. На это шведская компания выделит миллиард рублей. По словам регионального менеджера Ingka Centres в России Оксаны Козловой, модернизацию завершат за три года, при этом торговый центр целиком закрываться не будет.
Главная цель трансформации — превращение «Меги Теплый Стан» из торгового центра в городское общественное пространство. Синергия торговых площадей и развлекательно-образовательных пространств должна привлечь новых посетителей, которые теперь смогут не только покупать и есть, но и отдыхать и учиться.
Закат эпохи загородных моллов
Начиная масштабную модернизацию, IKEA пытается ответить на несколько вызовов. Первый: давление со стороны e-commerce. Только за последний год оборот интернет-торговли в нашей стране вырос на 59%. Поскольку доходы населения не растут, рост онлайн-торговли и дальше будет происходить за счет классического ритейла. «Стимул поехать в торговый центр становится все более слабым с переходом шопинга из офлайна в онлайн. Почему молодая семья с ребенком должна поехать в крупный ТЦ? Что они ожидают получить от похода, кроме приобретения вещей? — размышляет управляющий партнер архитектурного бюро External Reference Алексей Мартынцов. — Мой ответ: новый опыт и новые эмоции. В последние годы получил распространение так называемый эмоциональный дизайн: оформление офлайновых площадок с расчетом на то, чтобы посетитель получил новые ощущения и максимум приятных эмоций. Трансформация “Меги Теплый Стан”, появление нового парка и общественных пространств следует этому тренду».
Вызов второй: конкуренция со стороны небольших торговых центров. «Мега Теплый Стан» как крупный суперрегиональный центр многие годы был очень сильным магнитом, привлекавшим поток посетителей с юга, юга-запада и юго-востока Москвы. Но сейчас зоны охвата у всех торговых центров резко сокращаются: люди уже не хотят тратить время на дальние поездки. Районные торговые центры вполне удовлетворяют потребности большинства людей: там можно поесть, купить продукты, воспользоваться сервисами, посмотреть кино. «Суперрегиональные центры, действительно, пострадали в коронакризис сильнее, чем небольшие объекты», — соглашается управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Вызов третий: ослабление загородных торговых моллов. Действительно, столичные суперрегиональные торговые комплексы, такие как «Авиапарк» и «Метрополис», гораздо меньше пострадали от спада, чем «Мега Теплый Стан». Все дело в том, что они расположены в городской черте — около станций метро и жилых районов.
Огромные загородные моллы теряют свою популярность, и это не российский, а глобальный тренд. «Бизнес-модель IKEA родилась благодаря автомобильной революции. А теперь у многих молодых людей даже нет прав. Несмотря на то что люди знают и любят IKEA, горожанам все труднее добираться до нас, — объяснял несколько лет назад изменение стратегии компании гендиректор холдинга Йеспер Бродин. — Доля городских жителей растет, к 2030 году в городах будет жить 60 процентов населения. У нас большие планы на внутригородской рынок». В последнее время компания все активнее развивает формат IKEA City — не такие большие, как прежде, но зато расположенные в городе магазины.
Модернизация «Меги Теплый Стан» должна помочь увеличить охват торгового центра. IKEA смиряется с тем, что через полгорода к ним ездить не будут, и делает акцент на людей, живущих в близлежащих районах. Для местных жителей будут работать образовательные студии. Парковая зона и сцена с концертами и мероприятиями — это тоже инструменты в борьбе за сердца людей, которые живут недалеко.
«Уставшим» торговым центрам нужна перезагрузка
Тема реконцепции становится все более актуальной для российских ТЦ. Главная причина — большой физический износ. «Многие торговые центры в России находятся сейчас в “уставшем” состоянии и требуют реконструкции. Особенно это заметно на примере объектов, перешагнувших десяти-пятнадцатилетний рубеж», — говорит партнер бюро Blank Architects Магда Кмита. «В Москве половина действующих торговых центров нуждается в реконцепции разной степени, а иногда и в серьезной модернизации, — уточняет Денис Колокольников. — Срок жизни концепции любого торгового центра — пять–десять лет. После этого собственникам комплекса пора задумываться о реновации объектов».
Другая причина реконцепции — изменившиеся запросы арендаторов. Например, сейчас идет процесс сокращения арендуемых площадей. Площади магазинов Zara за последние годы в среднем сократились более чем в два раза: с 4000 тыс. квадратных метров до 1500. В торговых центрах место гипермаркетов все чаще занимают супермаркеты. Уменьшение площадей магазинов требует новой нарезки помещений. Третья причина — растущие требования посетителей. Вырос запрос на точки общепита и детские комнаты, развлечения и разнообразные сервисы. Торговые центры двадцатилетней давности выглядят в таких условиях не так привлекательно.
Коронакризис и экономическая нестабильность «заморозили» целый ряд проектов по модернизации торговых центров. Однако в нескольких комплексах, напротив, владельцы рискнули и использовали локдаун для того, чтобы безболезненно провести реконцепцию. Из локдауна обновленными вышли «Дисконт-центр» на улице Орджоникидзе и «Вегас» на Каширской. «За время локдауна наиболее прогрессивные игроки пересмотрели свои концепции и к моменту открытия предстали уже обновленными. Один из примеров — торговый центр «Весна» на Алтуфьевском шоссе: за время локдауна инвестор решил обновить фуд-корт, мягкие зоны ожидания, атриумы. Трафик покупателей благодаря изменениям вырос», — говорит Магда Кмита.
«Сегодня на серьезные реконцепции способны только сильные западные игроки, такие как шведская IKEA или турецкая ENKA», — считает директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько. Наиболее радикальным владельцем считается ENKA. Девелопер уже дважды сносил торговые комплексы, построенные им в 1990-е, чтобы возвести более крупные и современные. В частности, так появились «Каширская плаза» и «Кунцево плаза».
«Российские игроки обычно занимаются реконцепциями или когда сильно ослаб финансовый поток от торгового центра, или когда можно сравнительно безболезненно исправить ошибки в планировке. Например, если в комплексе были “мертвые” непроходимые зоны, — продолжает Марина Малахатько. — Почему российские владельцы не занимаются реконцепциями? Многие торговые центры сильно закредитованы, и сейчас их владельцы не могут дополнительно в них инвестировать. И тем более они не могут на время закрыть торговый центр, потому что в таком случае прекратится арендный поток, с которого и гасится кредит».
Не символ оптимизма
Является ли масштабный проект модернизации «Меги» признаком оптимизма на рынке торговой недвижимости России? Вряд ли. Это глобальный проект компании Ingka по модернизации торговых центров, он реализуется по всему миру. В частности, в Китае в модернизацию одного из моллов инвестируется миллиард долларов. Программа была запущена задолго до коронакризиса, и сейчас Ingka просто размораживает российский проект. Но это не столько вопрос веры в российский рынок, сколько реализация глобальной стратегии.
Показатели рынка торговой недвижимости не располагают к оптимизму. По данным Watcom Group, посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на 25%. На 20–25% снизились средние ставки аренды. По прогнозу компании CBRE, возвращение арендных ставок к докризисному уровню возможно не ранее 2023 года. Впрочем, «средняя температура по больнице» не совсем корректна. На рынке резко усилилось дифференциация: лучшие комплексы удерживают позиции и востребованы, но под сильным ударом торгцентры с плохим местоположением и те, кому не повезло открыться в 2020 году. Последние не успели ни заполниться арендаторами, ни сформировать потока посетителей.
Оборот торговых центров в среднем сократился на 30–50%. И это одна из причин того, что на рынке не происходит инвестиционных сделок. Потенциальные покупатели оценивают моллы, исходя из нынешних, крайне невысоких арендных финансовых потоков. А владельцы живут прошлым и хотели бы продать по докризисным ценам. Есть попытки купить торговые центры по гибридной схеме: покупатель платит, исходя из текущего положения, но доплачивает, если торговый центр в этом году показывает хорошие результаты. Однако такие схемы слишком сложны, чтобы превращаться в сделки.
По данным CBRE, за год вакантность в топовых торговых центрах Москвы выросла двое — до 9,3%. Визуально пустых магазинов намного больше, но все дело в методике подсчета. Брокерские компании считают вакантность по площадям, а пустуют в основном небольшие (до 150 кв. м) магазины, ритейлеры с крупными магазинами не стали покидать торговые центры. Впрочем, для некоторых торговых центров невысокая вакантность — обманчивый показатель. «Да, ритейлеры не съехали, но часть из них может платить только коммунальные платежи. Если владелец торгового центра не может поменять арендатора, он смиряется с такой ситуацией. Получает хоть какие-то деньги плюс торговый центр не выглядит пустым. К тому же ритейлер генерирует хоть какой-то трафик», — говорит руководитель одного из агентств недвижимости.
Индикатором неопределенности вокруг рынка торговых центров, в частности, является отсутствие передела рынка и массовых банкротств. В прошлые кризисы банки активно забирали девелоперские проекты и торгцентры у несостоятельных застройщиков, сейчас такого не наблюдается. «Даже для крупных банков девелоперская деятельность непрофильная, и они не стремятся получить проблемные активы. Сейчас банки идут навстречу девелоперам и готовы реструктурировать кредиты, предоставлять каникулы и рассрочки», — рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Иногда нынешнюю сговорчивость банков объясняют смягчением нравов и тем, что рынок цивилизовался, но это часть правды. Для банкиров ситуация на рынке торговых центров слишком неопределенная, и забирать токсичные активы они не хотят.
Американские моллы подешевели на 60%
«Идет быстрое расслоение: сильные становятся сильнее, а слабые пустеют. На триста лучших моллов приходится 80 процентов стоимости всех американских торговых центров. Только около половины из 1100 крытых торговых центров США имеют хорошие шансы на выживание», — говорит аналитик по недвижимости Compass Point Research & Trading Флорис Ван Дейкум.
Ряд операторов торговой недвижимости уже подали на банкротство. По данным рейтингового агентства Kroll Bond Rating Agency, уже понижен рейтинг сотен траншей облигаций, многие из которых относятся к долгам торговых центров, так как риски в этом секторе быстро растут. По словам старшего вице-президента исследовательской фирмы Real Capital Analytics Inc. Джима Костелло, сегодня цена ряда низкокачественных торговых объектов — это стоимость земли минус затраты на снос.
Есть ли риск, что в России сложится похожая ситуация? «В России принципиально другая ситуация с торговыми центрами», — считает Марина Малахатько. Во-первых, онлайн-торговля пока развита гораздо слабее, чем в США: ее доля в товарообороте примерно в двое меньше. Во-вторых, в США обеспеченность торговыми площадями в стране в целом более чем в три раза выше, чем даже в Москве. В-третьих, в США совершенно другая структура рынка. «Большая часть американских торговых центров была построена в 1970-е годы на дешевых землях за городом. В России моллы намного более свежие, и расположены они в основном в городах», — говорит Марина Малахатько. В Москве крупные торговые центры возводились не только в срединной части города, но даже в центре. Такие объекты могут быть частично перепрофилированы, но пустыми они вряд ли останутся.
Несмотря на сложности на рынке, строительство торговых центров в Москве продолжается. По данным Knight Frank, в 2021 году в столичном регионе будет построено примерно 550 тыс. квадратных метров торговых площадей. Профессиональные девелоперы ищут площадки для строительства районных центров, в пользу девелопмента говорят и исторически низкие кредитные ставки. «Потенциал для строительства новых торговых центров, безусловно, есть. На карте Москвы есть белые пятна — места с высокой концентрацией жителей и низкой обеспеченностью качественными торговыми центрами. Если в правильных местах размещать грамотные объекты, они вполне могут быть успешными. Но это должны быть торговые центры нового времени: с добавлением общественных пространств, образовательных, оздоровительных и развлекательных функций, спортивного кластера. Вокруг такого центра надо формировать комьюнити, и тогда он будет успешен, — говорит Денис Колокольников. — В московской агломерации есть потенциал для строительства торговых центров площадью порядка одного миллиона квадратных метров».