Каким видят наш город проектировщики и эксперты? NG72.ru изучил генеральный план развития Тюмени до 2040 года и выбрал самые интересные пункты
– Но благодаря использованию современных технологий реконструкции завод удастся сохранить на прежнем месте, – отметил заместитель руководителя департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Николай Черепанов.
– Тюмень будущего будет наполнена многоуровневыми развязками. Уже скоро планируется внести коррективы для последующего внедрения в город интеллектуальной транспортной системы, – рассказывает завкафедрой «Эксплуатация автомобильного транспорта» ТИУ Дмитрий Захаров.
Дмитрий Захаров,
заведующий кафедрой «Эксплуатация автомобильного транспорта»
– Генеральный план города – это большой документ. Транспорт там – один раздел из большого количества, далеко не самый главный и важный, – говорит Дмитрий Захаров.
Человеку, который не имеет отношения к составлению чертежей и никогда не занимался градостроительным планированием, очень трудно разобраться в этой схеме, поделенной на секторы и раскрашенной в разные цвета:
Новые мосты, трамвайные пути, снегоплавилки: тюменцам представили обновленный Генплан
По условным обозначениям на картах можно заглянуть в будущее.
Тюменцам предлагают ознакомиться с изменениями в Генплане развития города. В течение этой недели можно прийти в городской департамент земельных отношений, ознакомиться с проектом и высказать свои пожелания. Изучить планы застройки областного центра можно не выходя из дома. Все документы размещены на сайте городской администрации. В частности, по картам можно понять, что в Тюмени собираются плавить убираемый с улиц снег.
Снегоплавилки планируют разместить на окраинах города по всем четырем направлениям: на Федюнинского за ТЭЦ-2, за районом Быкова (здесь будут две снегоплавилки), в районе полигона ТБО (твердых бытовых отходов) по Велижанскому тракту и в районе Московского тракта за окружной дорогой.
Генпланом предусмотрены очистные сооружения на ливневых стоках. В частности, очистные появятся перед стоком дождевой воды в речку Гилевку, по берегам Туры в центральной части города и так далее.
Жителям Лесобазы можно позавидовать — рядом с прудом Чистый у микрорайона Тура появится свой парк культуры и отдыха.
Что касается развития транспортной инфраструктуры, то в Тюмени могут появиться трамвайные линии. В плане они проходят по улице Республики, Широтной, Чаплина, где собираются сносить торговый центр «Европа». Трамвайные пути размечены даже по улице Калинина с выходом на Тюменскую слободу через объездную. Дорога проходит через двухуровневую развязку. А вдоль второй окружной дороги с южной стороны города проложат еще и железную дорогу в обход Тюмени с выходом на Транссиб.
Под улицей Осипенко на пересечении с Челюскинцев появится подземный переход в сторону ДК «Нефтяник» и новой набережной. Переход должен соединить улицу Дзержинского, которую хотят сделать пешеходной, с набережной.
Жилая застройка домами высотой в 9 этажей и более планируется в районе ДОКа. Его соединят с заречными микрорайонами мостом через Туру. Еще один мост через реку будет в центре, где улица Пристанская, но его собираются сделать пешеходным.
Построят высотные дома в районе улиц:
— 2-й Луговой — Береговой — Газовиков,
— Первомайской — Товарного шоссе,
— Самарской — Орловской — Герцена,
— Червишевского тракта — Владимира Бахарева.
В Березняках планируют построить дома высотой до четырех этажей, включая мансардный. А вот в районе улиц Колхозная — Революции — Южная — Сибирская сохранится индивидуальная застройка.
Зоны отдыха планируют разместить:
— в логу речки Тюменки,
— в районе оз. Песьяное,
— в районе ул. Вишневая — Вознесенская — Родниковая,
Застройщики и власти рассказали о самых перспективных районах Тюмени
Программа комплексного развития территорий (КРТ) призвана преобразить город. Тюменский застройщик стал одним из первых в России, кто выиграл тендер на реализацию программы КРТ и приступил к работе. На организованном РБК Тюмень круглом столе «Создание комфортной среды как драйвер развития территорий» застройщики, представители власти, риелторы, архитекторы и сотрудники Росреестра рассказали, какие районы города будут полностью изменены, удастся ли сделать это в срок и кто будет решать вопрос пробок на выезде из новых жилых комплексов.
«На 2021 год планировалось ввести 1 560 000 кв. м. жилья. На 1 ноября введено 1 111 000 кв. м, при этом большую часть занимают индивидуальные жилые дома: 600 тыс. – это ИЖС, порядка 500 тыс. – многоквартирные дома. По статистике, к концу года большой объем ввода многоквартирных домов, поэтому цифры вырастут», – рассказал Александр Фролов, начальник управления градостроительной политики главного Управления строительством Тюменской области.
Дополнила коллегу начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий № 1 филиала Кадастровой палаты по Тюменской области Людмила Безгодова:
«За 10 месяцев 2021 года зарегистрировано 15 470 земельных участков, возведен 38 781 объект капитального строительства. За этот же период 2020 года было 5 тыс. земельных участков и 7800 объектов капитального строительства».
КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ
Какие территории в Тюмени попадают под программу комплексного развития, пояснил Александр Фролов:
«Тюменская область уже год работает по программе комплексного развития территорий (КРТ). Основной задачей программы является решение вопроса с аварийными домами и депрессивными территориями, то есть участками с неработающими заводами, недостроями, промзонами и прочим. В городе под программу попали несколько зон. Одна из них – ул. Камчатская на Лесобазе – будет преображена силами застройщика «Энко». По второй – территории из трех смежных участков по ул. Жуковского и Ставропольской (и оз. Песьяное. — Прим. ред.) – торги пройдут 13 декабря. Территории отдаются застройщику для развития, то есть он не просто реализовывает свои планы по строительству жилья, а выполняет и все социальные задачи, в том числе по расселению аварийных домов, возведению соцобъектов, обустройству инженерно-транспортной инфраструктуры».
При этом одной из первых в России, кто выиграл тендер на реализацию программы КРТ и приступил к работе, стала группа компаний «ЭНКО». Об этом рассказал коммерческий директор ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский:
«Мы займемся развитием территории в 24 га на Лесобазе. В договоре с администрацией есть несколько пунктов, которые касаются как раз социальных объектов. Первостепенная задача – расселить семьи, которые там живут. Это порядка 300 квартир. Вторая задача – мы хотим показать, что та территория – не какая-то окраина. У этого района богатая история, которую мы планируем вплести и в название, и в архитектуру».
Сроки реализации проекта уже установлены – два квартала жилых домов и соцобъекты по документам должны быть возведены в течение восьми лет, но застройщик планирует выполнить план за пять. Здесь будут дома высотой от 9 до 15 этажей.
ДоРОГИ ДОРоГИ
При больших объемах строительства у жителей региона появляется широкий выбор, и при приобретении квартир теперь смотрят не только на планировку, стоимость и благоустройство дворов, но и поднимают вопрос транспортной доступности, пропускной способности дорог.
«В формуле протяженности дорог на площадь застройки говорится, что на 1 квадратный километр должно быть 4 км дорог. И с учетом роста мобилизации эта норма только растет. У нас в Тюмени – 1,5-2 км. И если вы сейчас в любой микрорайон, который по периметру расположен, попытаетесь заехать, вы обнаружите, что там всего 2 заезда-выезда, внутриквартальные проезды заняты парковками и прочим. Пока норма не будет выполняться, мы всегда будем видеть по утрам и вечерам на выездах из микрорайона большие пробки. То же касается и КРТ, сначала должна быть подготовка: выполняется снос домов, проводятся дороги, строятся детские сады и школы, а потом заходят и строят жилье. Это общемировая практика, она применяется даже в Ханты-Мансийске, где проживают более 100 тыс. человек», – прокомментировал Нурланбек Сапаров, член регионального отделения Союза архитекторов России, доцент кафедры архитектуры и градостроительства ТИУ.
По словам начальника управления градостроительной политики главного Управления строительства Тюменской области Александра Фролова, все дороги проектируются в соответствии с градостроительными нормативами, при этом учитывается их пропускная способность. Внутриквартальные проезды прокладываются в основном силами застройщика, а вот улицы и дороги – в ведении органов местного самоуправления. При этом практика показывает, что дороги в чистом поле никто не строит, потому что тяжелая техника, используемая при возведении жилых микрорайонов, разрушит их в первый же сезон. А строительство социальных объектов планируется, исходя из заявленных сроков ввода жилья.
«По факту так и происходит. Но бывает, что застройщик планировал построить все за 8 лет, а сделал за 5. Но у органов власти в планах заложено обустройство дорог к концу изначально заявленного срока. Тут уже возникают определенные проблемы, мы стараемся их решать в рабочем порядке», – пояснил Фролов.
Осенью 2021 года была открыта дорога в Тюменской слободе – новом районе города. Раньше жителям приходилось стоять в пробке на выезде из своего квартала по 40 минут. О важности своевременного обустройства подъездных путей рассказала Людмила Хорзова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Талан-Тюмень»:
«Пока дорог нет, невозможно работать с возражениями. Люди не покупают квартиры, потому что понимают, что их ждет. И никакие обещания, что вскоре все построится, не помогают. Как только произошло фактическое исполнение – спрос вырастает в разы. Так произошло и с Тюменской слободой. Это район, где проведены качественные изменения: появились школа, сад, запущена поликлиника. И теперь самый востребованный здесь формат квартир – это 2+, то есть для семей. Очень важно развитие, когда появляются рабочие места в районе, нет необходимости выезжать вообще из района: можно жить, гулять, посещать торговые центры, работать, в том числе удаленно».
Руководитель отдела маркетинга АО «Партнер-Строй» Юлия Шамшурина прокомментировала:
«Мы сейчас работаем по схеме, когда основные дороги строят город и органы местного самоуправления, а уже внутриквартальное распределение идет от нас. Всю дорожную сеть мы потом передаем городу, который будет их обслуживать».
КОНЦЕПЦИЯ 15-МИНУТНОГО ГОРОДА
Развитие областного центра происходит за счет частного сектора, устаревших районов, где малая плотность населения, слабая социальная инфраструктура. Сейчас работает концепция 15-минутного города, когда все в шаговой доступности. Это и комфортно, и пользуется спросом, об этом рассказал Илья Курбатов, руководитель проектов архитектурно-брендинговой компании DeVision.
«В Тюмени активный рынок недвижимости. Конкурируют жилые проекты, становятся более концептуальными. Благодаря этому идет развитие. Архитектура стала более функциональной, но с учетом экономической ситуации. Например, все фасады в городе штукатуренные, застройщики не могут использовать дорогие фасадные материалы, потому что это отразится на стоимости квартир. Но хороший пример у нас – когда первые этажи оформляются более дорогим материалом, за счет чего создается приятный внешний вид на уровне глаз», – пояснил Курбатов.
КУРС – НА «ЗАГОРОДКУ»
О смещении в сторону загородной жизни рассказал и Николай Бураков, заместитель генерального директора по работе с клиентами агентства недвижимости «Сова»:
«Несколько лет назад у нас не было квартир с террасами, а сейчас уже почти у всех застройщиков есть комплексы, которые предусматривают разноуровневую застройку, квартиры с террасами или загородные коттеджные поселки, которые идентичны комплексной застройке территорий. Так на спросе сказалась пандемия. Мы видим, что потребитель предпочитает перебираться за город. Опять же это коттеджные поселки – спутники населенных пунктов, в которых есть муниципальные образования, школы, детские сады».
Поддержала Николая и руководитель отдела маркетинга АО «Партнер-Строй» Юлия Шамшурина: «Есть те, кому важны близость к природе: чтобы можно было видеть восход и закат на уровне поднятой руки. Такие люди выбирают загородные поселки в отдалении от города и населенных пунктов. А кому-то важна близость к объектам социальной инфраструктуры, близость к городской среде, тогда фокус внимания переключается на спальные районы и ближайший загород».
О трендах загородной жизни рассказал коммерческий директор девелоперской компании «Новая Земля» Вячеслав Быков:
«Сегодня, на первое место в запросах жителей и потенциальных покупателей недвижимости, в том числе и загородной, выходит комфортная среда. Все больше людей уделяют внимание тому месту, где расположен их дом, где они смогу гулять с детьми, каким воздухом будут дышать, насколько комфортно смогут передвигаться по территории своего ЖК или коттеджного поселка, будет ли при этом слышен шум машин или пение птиц. Вот за что сегодня голосует житель и чему все большее внимание уделяет девелопер. Поэтому, сегодня при проектировании наших загородных поселков и жилых комплексов мы уделяем большое внимание комфортной загородной среде».
Также Вячеслав Быков дал ответ на вопрос, почему сейчас происходит сдвиг в сторону загородного жилья.
«Раньше «загородка» ассоциировалась со щебеночными дорогами, столбами, нерадивыми соседями, отсутствием магазинов и социальных объектов в шаговой доступности. Сейчас же на моменте проектирования мы подходим к площадке застройки комплексно. Помимо транспортных связей, учитываем общую территорию, а не только ту площадку, которую осваиваем сейчас: закладываем сети, проектируем улицы и тротуары, прогулочные и досуговые зоны, учитываем расположение школ и детских садов с перспективой на 10-15 лет. Такой подход исключает возникающие впоследствии нюансы, связанные с переносом сетей и «перекопкой» улиц. Мы учитываем инсоляцию работаем над ландшафтом – озеленяем, создаем водоемы и парковые зоны, интегрируем все это в естественную среду. Создаем сбалансированный продукт – уделяем внимание человеку, природе, экосистеме, и все это в содружестве со смарт-решениями», – рассказал Быков.
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНВЕСТИЦИИ
Насколько выгодно инвестировать в недвижимость, пояснила Людмила Хорзова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Талан-Тюмень»:
«Недвижимость по-прежнему остается популярным направлением для инвестирования. Это стабильный рынок, в Тюмени цены на квартиры растут, и эта тенденция будет продолжаться. Но популярным становится формат 2+, а на однокомнатные квартиры спрос упал. Больший формат приобретают те, кто хотят заработать на росте цен».
Продажи квартир выросли за год на 40%, даже рост стоимости квадратного метра не останавливает людей от покупки, сообщил Андрей Скосырский.
«Соглашусь, что недвижимость остается одним из надежных способов сохранения и преумножения капитала. В Тюменской области развит рынок недвижимости, как по архитектуре, так и по комплексному освоению территории, новым трендам. Мы проводили недавно исследование, которое показало, что наш регион благоприятный с точки зрения покупки недвижимости, даже несмотря на рост стоимости квадратного метра. Да, иногда у инвесторов есть страх. Когда застройщик новый или возводится что-то неизвестное. Но если девелопер с хорошей репутацией, если жители видят уже реализованные качественные проекты, то люди инвестируют и получают гарантированный доход», – прокомментировала Юлия Шамшурина.
СДЕЛКИ УШЛИ В ОНЛАЙН
Приобретение недвижимости – процесс сложный, но с развитием цифровизации и появлением диджитал-инструментов, треть сделок и консультаций по ипотекам и покупке недвижимости перешли в онлайн-формат, об этом рассказал Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
«Люди доверяют нововведениям и все чаще предпочитают проводить сделки дистанционно, при этом скорость и качество онлайн-сервисов постоянно растут. Сегодняшний рекорд, от подачи заявки на нашем сайте до одобрения ипотеки, – 2 минуты, это очень хороший показатель. Растет и уровень финансовой грамотности заемщиков, все больше покупателей квартир перед тем, как оформить ипотеку, просят нас рассчитать все возможные варианты, чтобы сократить переплату и сэкономить свои средства, ведь не всегда низкий заявленный процент по ипотеке так выгоден, как может показаться на первый взгляд».
По словам заместителя руководителя Управления Росреестра по Тюменской области Игоря Ткаченко, упрощает процесс регистрации объектов возможность проводить все операции в электронном формате. Развитию цифровизации способствовали, в том числе, ограничения, которые появляются в пандемию. Сейчас все услуги Росреестра предоставляются удаленно. 43,73% всех заявлений на регистрацию прав и кадастровый учет поступают в электронном виде. Дополнительно правительством РФ разрабатываются программы, по которым все действия, вплоть до регистрации прав, должны укладываться в 20 дней. Уже сейчас застройщик сам вправе обращаться с заявлением на регистрацию прав за дольщика. И вместе с ключами дольщик получает информацию о том, что сведения о его правах уже есть в Росреестре. За 10 месяцев этого года было 105 таких регистраций, услугой воспользовались 11 застройщиков. Всего же в тюменский Росреестр и филиал Кадастровой палаты за этот год было подано свыше 1,7 млн заявлений, это на 8,7% больше аналогичного периода прошлого года.
Перспективные районы Тюмени. Куда можно и нужно смело переезжать
Тюменский строительный рынок, несмотря на кризис, поставил новый рекорд. По данным Главного управления строительства области, в 2015 году в регионе введено в эксплуатацию 2 млн 122 тыс. квадратных метров, хотя изначально планировалось 1,5 млн. Темпы не падают и в этом году. Уже в январе 2016 года строители сдали 164 тыс. квадратных метров. Застройщики осваивают новые территории, а гражданам остается лишь сориентироваться в предложениях и сделать выбор. Какие районы Тюмени эксперты рынка считают перспективными для застройки, каковы их плюсы и минусы, выясняло РБК Тюмень.
1 МЕСТО
Район «Тюменский» (Юго-Восток)
Несмотря на плотную застройку в районе, компании продолжают предлагать клиентам новые площади эконом-жилья. Так, между Объездной дорогой и ул. Мельникайте (Тюменский-2) компания ТИС, в первом квартале начнет возводить жилой комплекс «Кристалл». По мнению экспертов, этот ЖК станет отличным местом для жизни. У застройщика большой опыт работы на строительном рынке – 16 лет, его дома славятся хорошим качеством, продуманными планировками и доступными ценами. «Кристалл» отлично впишется в район, в шаговой доступности будут торговые центры, школы, детские сады. Кроме того, имеются отличные транспортные развязки. Скорее всего, спрос на квартиры будет высоким, считают риелторы. Уже на сегодняшний день, по инсайдерской информации, застройщик собрал 16% заявок на этот объект.
2 МЕСТО
Район «Дом Обороны» (Северо-Запад)
Вторым по перспективности эксперты рынка назвали Дом Обороны. Его неоспоримое преимущество в том, что он единственный из представленных в рейтинге не отделен от центра Тюмени мостами и путепроводами. На общественном транспорте до исторической части можно доехать за 20 минут. Дом Обороны с городом соединяют 17 автобусных маршрутов. На автомобиле в центр можно добраться за 10 минут с учетом пробок.
ЖК «Олимпия», которую возводит «Сибстройсервис», будет расположен на ул. Полевая. Помимо существующей вокруг социальной инфраструктуры, «фишкой» комплекса станет строительство собственного детского сада, который появится прямо на территории «Олимпии». Более того компания готова позаботится и о здоровье жильцов: на территории ЖК предусмотрены баскетбольные и волейбольные площадки, теннисные столы, сеть велосипедных дорожек. Такие же комфортные условия для жизни предлагает ЖК «Жуков» («ЮИТ Уралстрой»).
3 МЕСТО
Район «Тюменская слобода» (Юго-Запад)
Район относительно новый для Тюмени, но здесь уже запланировано развитие социальной инфраструктуры. В перспективе застройки: школа, детские сады, торговый центр, поликлиника, спортивный комплекс и городской сквер.
С ней согласна и Мария Полякова: «Новый район, динамично строящийся и очень комфортный за счет близости с лесным массивом и небольшой удаленностью от центра. Хорош тем, что жилье в нем строят застройщики, зарекомендовавшие себя на рынке строительства. Делая выбор в пользу этого района, покупатель может быть спокоен за качество и комфортность домов».
В «слободе» представлены готовые объекты в ЖК «Преображенский» (ЭНКО Групп). Комплекс находится рядом с объездной дорогой. Можно легко добраться до международного аэропорта «Рощино», железнодорожного вокзала, крупнейших торгово-развлекательных центров города.
В Тюменской слободе также строится и «Ямальский – 2» («Запсибгазпром»), планируются к сдаче комплексы «Гармония» (АИЖК по Тюменской области) и «Легенда парк» (Меридиан-Констракшн). Застройщики последнего выделяют следующие преимущества этого района: семь крупных торговых центров в 10 минутах езды на машине, в непосредственной близости крупный медицинский центр (Медгород).
Добраться до центра города можно за тридцать минут на автобусе, путешествие на машине будет короче – 18 минут (7 км с учетом пробок). До аэропорта – 15 минут.
4 МЕСТО
Район «Плеханова» (Запад)
Четвертое место в рейтинге занял район Плеханова на Московском тракте, который за достаточно короткое время разросся новыми домами. Строители возводят здесь 172 тыс. «квадратов».
Сегодня застройщик ТДСК предлагает переехать тюменцам в жилой комплекс «Плеханово», который находится на пересечении Окружной автодороги и ул. Московский тракт и является лидером по объему предложения готового жилья. Судя по информации на официальном сайте компании, из 3,4 тыс. квартир в продаже остались чуть больше 800.
В доступной близости расположены детские сады и школы, городская поликлиника и крупный торгово-развлекательный комплекс. Более того, согласно генеральному плану застройки города запланировано строительство детского сада и школы, спорткомплекса «Тюмень-арена».
Уже в конце 2016 года поблизости расположатся дома жилого комплекса «Москва» («Сибстройсервис»). Продажи в комплексе стартовали в конце 2015 года и за достаточно короткий период большинство квартир уже нашли своего покупателя.
На территории комплекса будет большое количество детских площадок, площадок для занятия спортом и зон отдыха. Фишкой комплекса станет собственная газовая котельная, что позволит экономить на ЖКХ и всегда иметь горячую воду.
5 МЕСТО
Район МЖК (Юго-Восток)
Сегодня район представляют жилые комплексы «Суходолье» и «Линейная» (ПСК «ДОМ»), «Юбилейный» (ТДСК), микрорайон «Видный» («Брусника).
По мнению г-жи Поляковой, МЖК смело может функционировать, как отдельный самостоятельный город. В нем учтено все: от разноформатных торговых центров, до полноценных современных офисных зданий.
Профучастники рынка резюмируют, что сегодня у клиента есть широкий выбор для улучшения своих жилищных условий. Будь то тюменец, который не планирует менять район, поскольку привык к действующей инфраструктуре, или же потенциальный житель города, который выбирает, где ему поселиться. Строители, в свою очередь, обещают сдачу новых объектов. Так, план, по данным ГУСа, на 2016 год равен 1,5 млн кв.м., на 2017 – 1,4 млн, на 2018 – 1,250 млн квадратных метров.
