Энциклопедия решений. Отличия аванса от задатка и залога
Отличия аванса от задатка и залога
Одними из самых широко применяемых на практике способов обеспечения обязательств являются залог и задаток (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Их необходимо отличать от предоплаты (аванса).
Задаток представляет собой сумму денег, которую одна сторона выдаёт другой в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, задаток имеет сразу 3 назначения:
— доказательство заключения договора;
— обеспечение исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Дополнительная доказательственная сила задатка обусловлена обязательной письменной формой соглашения о задатке вне зависимости от его суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Письменная форма соглашения об авансе регулируется общими положениями о письменной форме сделок (ст.ст. 160, 161 ГК РФ) и специальными нормами о конкретных видах договоров, т.е. в некоторых случаях может не применяться.
Таким образом, задаток, как и аванс, выдается в счет платежей, причитающихся со стороны договора, но, в отличие от аванса, имеет обеспечительную функцию.
Внимание
При возникновении сомнений, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся платежей по договору, задатком (например, при отсутствии обязательной письменной формы соглашения о задатке), эта сумма считается авансом, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
К мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, также могут применяться нормы об уменьшении размера неустойки (ст. 333 ГК РФ). При взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
В отличие от аванса и задатка, залог в момент заключения соответствующего соглашения не связан с расчетами по обеспеченному залогом договору.
Основным предметом залога является имущество, в том числе недвижимое (ипотека). В этом состоит дополнительное отличие залога от задатка и аванса, всегда выраженных в денежной форме.
Несмотря на то, что гражданское законодательство не содержит прямого запрета на залог денежных средств, суды придерживаются позиции, согласно которой денежные средства не могут быть предметом залога. Так, ВАС РФ указывает на то, что существенным признаком предмета залога является возможность его реализации на публичных торгах для погашения суммы долга, обеспеченного таким залогом. В силу этого денежные средства, как наличные, так и безналичные, не могут быть предметом залога (п. 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26, постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 N 7965/95).
Вместе с тем существуют и примеры судебных решений, в которых суды допускают использование залога денежных средств (безакцептного списания безналичных средств) в качестве непоименованного в гражданском законодательстве средства обеспечения обязательств (см. постановление ФАС Московского округа от 15.09.2000 N КГ-А40/4120-00).
Однако, принимая во внимание сложившуюся позицию ВАС РФ, использование в качестве способа обеспечения исполнения обязательств залога денежных средств связано с существенными рисками.
Вопрос: Я решила купить квартиру. Но продавец, составляя договор, вносит пункт о предварительном платеже для подтверждения серьёзности моего намерения. Что лучше внести аванс или задаток. В чём разница?
Вы нашли квартиру идеально подходящую под ваши запросы. Однако, продавец требует подтверждения серьезности намерений о покупке квартиры. Закрепляя намерения в договоре предварительного платежа продавец и покупатель договариваются о внесении залога или аванса. Соглашаясь на тот или иной способ подтверждения намерений, необходимо четко знать различия между ними. Отличие этих терминов кроется в последствиях прекращения и неисполнения обязательств по договору.
Определение задатка дается в статье 380 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено в письменной форме, либо в виде отдельного документа, либо в качестве дополнения к основному тексту договора.
В случае, если в качестве подтверждения сделки используется аванс, то при отмене сделки он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф.
В случае с использованием задатка, когда сделка сорвана по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если сделка не произошла по вине продавца, то в соответствии со статьей 381 ГК РФ, сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере.
Есть ёщё термин залог – это гарантия, что в определённый срок и в полной мере будет возвращено то, что было взято в долг. Залогом могут служить, как деньги, ценные вещи, так и любое недвижимое либо движимое имущество.
В случае нарушения или невыполнения своих обязательств, залогодержатель вправе распорядиться тем, что было оставлено в залог, по своему усмотрению, для того чтобы получить компенсацию.
Казалось бы, похожие и понятные термины как «аванс», «залог» и «задаток», но, оказывается, по сути, имеют совершенно разное предназначение.
(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области, 2006-2021 г.
Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте зайти на старую версию сайта
Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.
В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Задаток в сделке с недвижимостью
О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.
Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.
В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).
Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх.
Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.
Аванс в сделке с недвижимостью
Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.
Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма.
Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры.
Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса.
Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа. При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении. Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.
Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:
Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.
Как правильно передать авансовую сумму или задаток
Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно.
В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.
Что выгоднее
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата).
Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь.
Правовое положение задатка урегулировано ст. 380-381 ГК РФ. Понятие подразумевает под собой денежные средства, передаваемые одной из сторон в доказательство того, что договор заключен. Законом не установлены ограничения в применении обеспечительной меры для конкретных видов сделок. Применяются для соглашений по поставке товара, оказанию услуг, аренде. Чаще всего применяют как обеспечительную меру при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, в этом главное отличие аванса от задатка при покупке недвижимости; соглашение между сторонами сделки с условием об обеспечительной мере заключается только в письменной форме. Форма документа законодательно не установлена. На практике применяется классическая структура построения условий, состоящая из следующих частей:
Закон предоставляет возможность сторонам самостоятельно определить, как установить обеспечительную меру. Помимо рассмотренного варианта составления отдельного соглашения, стороны могут прописать условия в договоре. Например, используя следующую формулировку: «С целью обеспечения своих намерений на заключение и дальнейшее исполнение обязательств по договору купли-продажи жилого помещения покупатель обязуется выдать продавцу денежное обеспечение в сумме 500 000 руб. Сумма перечисляется в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора. В случае отказа покупателя от исполнения дальнейших обязательств по договору денежные средства в сумме 500 000 руб. остаются у продавца. В случае уклонения продавца от исполнения договорных обязательств он возвращает покупателю 1 000 000 руб. При взаимном исполнении сторонами договорных обязательств сумма 500 000 руб. подлежит зачету в счет стоимости жилого помещения». Такая диспозитивность показывает, чем отличается аванс от задатка, и позволяет их разграничить. Для аванса обязательной письменной формы не установлено.
Нужен договор купли-продажи квартиры? Бесплатно составьте его с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.
Что такое аванс
При заключении сделок участники правоотношений используют разные варианты оплаты. Например, при заключении договора купли-продажи выбирают предварительную частичную или полную оплату по результатам совершения сделки. Предварительная оплата предоставляется в форме аванса — денежной суммы, внесенной в счет исполнения обязательств по договору.
По своей правовой природе аванс не является обеспечительной мерой и выступает как платеж. Определяя условия договора, стороны могут не знать, что возвращается аванс или задаток, и поэтому отождествляют эти понятия. Если в результате исполнения обязательств по договору с авансовым платежом одна из сторон откажется от дальнейшего исполнения условий, аванс возвращается. В случае исполнения договора в части предоплата возвращается пропорционально объему исполненного обязательства. При полном неисполнении обязательств по сделке аванс возвращается в полном объеме, в противном случае удержание признается незаконным и характеризуется как неосновательное обогащение. Такая позиция подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2018 по делу № А56-28355/2017. При обращении в суд с требованием возврата денежных средств истец вправе дополнительно заявить о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.
Сходства и отличия
Имея разную правовую функцию, рассматриваемые понятия имеют сходства. Рассмотрим соотношение задатка и аванса посредством выделения схожих признаков:
Рассматриваемые понятия имеют присущие только им особенности. Из этого выделяются отличительные признаки. Рассмотрим в таблице различие понятий, выделив признаки для сравнения.
Признак сравнения
Задаток
Аванс
Форма
Обязательно письменная в силу п. 2 ст. 382 ГК РФ
Обязательная форма не установлена
Порядок возврата
Удерживается в случае неисполнения обязательств или отказа от заключения сделки
Возвращается пропорционально объему исполненных обязательств или полностью
Правовая природа
Способ обеспечения исполнения обязательств
Форма предварительного платежа
Последствия при расторжении
При прекращении договора и удержании обеспечительной суммы сохраняет свое правовое понятие
При расторжении и удержании признается неосновательным обогащением
Задаток, аванс и предоплата напрямую связаны с денежными средствами. На практике нередко происходит их отождествление. Для понимания, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой, следует установить их правовую цель. В отличие от обеспечительной функции задатка, аванс и предоплата выполняют исключительно платежную. Знание такого сокращенного, но емкого разграничения поможет выбрать нужный правовой инструмент.
Что лучше при покупке квартиры: аванс или задаток
Приобретению квартиры сопутствует большое количество юридических действий и затраченного времени. Отказ одной из сторон от исполнения принятых условий возлагает на другую совершать все пройденные действия заново. Когда покупатель и продавец достигли соглашения по условиям предстоящей сделки, стороны вправе закрепить свое намерение на исполнение договора в действительности. Если у вас возникают сомнения, каким образом это сделать и что выбрать, задаток или аванс при покупке квартиры, рекомендуем использовать первый вариант. По своей правовой природе задаток является обеспечительной мерой и используется как в сторону продавца, так и в сторону покупателя.
Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель вносит в качестве обеспечения 300 000 руб. Соглашением установлены следующие условия: в случае отказа покупателя от заключения договора сумма обеспечения не возвращается, при отказе продавца возвращается обеспечительный платеж и дополнительно 300 000 руб. Продавец отказался от исполнения обязательств, по условиям предварительного договора, руководствуясь п. 2 ст. 381 ГК РФ, он обязан вернуть 600 000 руб. При рассмотрении аналогичной ситуации с авансом он подлежал бы возврату. Отсюда мы видим еще одно отличие задатка от аванса при покупке квартиры, проявляемое при расторжении или отказе от сделки.
В случае невозможности совершения сделки или отказа от ее совершения обеспечительные денежные средства остаются у продавца или возвращаются с компенсацией покупателю. В финансовом направлении задаток, в отличие от аванса, выполняет функцию подтверждения намерения на заключение сделки. Аванс используется как форма оплаты. Покупателя и продавца ничего не сдерживает отказаться от планируемой сделки, если они нашли для себя более выгодное предложение по стоимости или объекту купли-продажи.
В чем разница между задатком и авансом — основное отличие в том, что первый является способом обеспечения исполнения обязательств, а второй — только предварительной частичной оплатой по договору.
Что такое задаток
Это один из способов обеспечения исполнения обязательств по сделке (ст. 380 ГК РФ). Он предполагает:
Что такое аванс
Точного определения Гражданский кодекс не содержит, но статья 487 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы, чем отличается аванс от задатка:
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
Схожие черты
Аванс
Задаток
Момент передачи
До исполнения основного обязательства
До исполнения основного обязательства
Учет при общей сумме договора
Учитывается
Учитывается
Способ расчетов
Денежные средства
Денежные средства
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Наглядно, в чем разница между авансом, задатком и предоплатой:
Что выбрать при покупке недвижимости
Какой платеж выбрать, зависит от уверенности сторон сделки в ее заключении, так как отличие аванса от задатка при покупке недвижимости кроется в последствиях для продавца и покупателя при несостоявшемся договоре.
Пример 1. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений он внес аванс в размере 100 000 рублей, о чем получил расписку от Михаила. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Всё, что получает Иван: потерянное время, сорванные планы и 100 000 рублей. С другой стороны, если покупать квартиру передумает Иван, то он ничего не потеряет, так как Михаил обязан передать ему обратно 100 000 рублей.
Пример 2. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений они заключили предварительный договор с задатком в размере 100 000 рублей. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Иван получает: потерянное время, сорванные планы и 200 000 рублей, то есть данное им обеспечение в двойном объеме — таковы требования Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, если Иван решится отказаться от покупки квартиры, то 100 000 рублей он обратно не получит (ст. 381 ГК РФ).
На повестке дня часто стоит вопрос, что возвращается аванс или задаток, если сделка сорвалась. Правильнее ответить, обратившись к примерам, что всё зависит от ситуации. Предварительная оплата возвращается всегда. А платеж в виде обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный параграфом 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ, возвращается:
Обязательно при заключении соглашений, которые связаны с предварительным внесением денежных средств в счет будущей недвижимости, смотрите на все указанные условия. Во-первых, часто названия и виды платежей путают, но важна всегда суть. Во-вторых, в соглашение, в котором прописывается условие об авансе, другая сторона иногда включает штрафные санкции, если сделка сорвется по вине контрагента.
В 2008 году закончила ПГУ по специальности юриспруденция. В 2018 году закончила обучение в ПНИПУ по направлению проектирование городской среды. С 2011 по 2019 год работала юристом в департаменте градостроительства и архитектуры администрации города Перми.
